何XX与桂平XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：桂平XX公司，住所地桂平市中山南路桂金路口东XX。

法定代表人：程X，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韦XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：苏XX，广东XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：何XX，女，1970年4月4日生，汉族，住桂平市。

委托诉讼代理人：杨竞，广西桂平市城区法律服务所。

上诉人桂平XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人何XX商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初字3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人韦XX，被上诉人何XX的委托诉讼代理人杨竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案双方的法律关系不属普通商品房买卖合同纠纷，是政府经济适用房买卖合同纠纷，经济适用房的购买对象由政府确定，建设、供应和使用等由政府负责监督。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同不是平等主体之间的合同关系，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、迟延交房的原因是由于桂平市政府部门没有履行拆迁义务和没有完善配套设施导致的，此责任不应由上诉人承担。

何XX辩称，上诉人与被上诉人之间是平等的法律关系，政府部门的行为不能成为上诉人逾期交房的抗辩理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

何XX向一审法院起诉请求：判令XX公司支付逾期交房违约金22823元给何XX。

一审法院认定事实：XX公司对购房合同的签订、购房合同的内容、购房合同约定的交房时间、何XX的收房时间2016年4月30日均无异议。何XX、XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》第十条第二款约定，XX公司可以据实延期交房的事由为：“遭遇不可抗力，且甲方（XX公司）在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方（何XX）的”。XX公司提出因政府原因导致工期延误，但XX公司仅仅提交两张照片作为证据。根据XX公司提交的照片，无法证实因政府原因导致XX公司工期延误，亦无法证实XX公司已经将相关事由告知何XX。一审法院对XX公司提交的照片的证据效力不予确认。何XX提交了二张《收据》证实何XX已交清了首付款53585元及提供的中国XX证实何XX的按揭贷款123000元已于2014年10月11日划入XX公司的账户，至此何XX已全部交清房款176584元给XX公司。《桂平市经济适用住房买卖合同》第十一条约定：XX公司逾期交房的，应按日向何XX支付已交付房价款万分之二点五的违约金。

一审法院认为，何XX、XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。何XX主张XX公司迟延交房517XX与事实不符，因为，何XX选择按揭贷款方式付款，在按揭贷款未到账之前，XX公司有理由顺延交房。因此，XX公司迟延交房的XX数应为481XX［517XX－36XX（贷款未到账，即从贷款合同签订之日2014年9月5日至贷款到账之日2014年10月11日）］。根据《桂平市经济适用住房买卖合同》第十一条的约定：XX公司逾期交房的，应按日向业主方支付已交付房价款万分之二点五的违约金。因此，XX公司应向何XX支付的逾期交房违约金为：176584元×0.00025元／XX×481XX＝21234元。《桂平市经济适用住房买卖合同》第十条第二款约定，XX公司可以据实延期交房的事由为：“遭遇不可抗力，且甲方（XX公司）在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方（何XX）的”。根据以上约定，必须同时满足两个条件才可以延期交房而无需承担违约责任：1、遭遇不可抗力；2、在发生不可抗力事由之日起30日内告知何XX。XX公司辩称因政府原因导致其工期拖延，既未提交充分的证据证实，也未及时通知何XX，明显不符合合同约定的免责条件。XX公司辩称应据实顺延交房，证据不足，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、XX公司应于本判决发生法律效力后10日内支付逾期交房违约金21234元给何XX；二、驳回何XX的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，经济适用房是政府为解决城乡中低收入家庭住房困难问题，采取以房价定地价、由政府组织监管、市场化运作模式，由开发商开发销售的一种限价格限套型（面积）的商品房。除购买对象、价格、面积等由政府确定外，付款方式、时间和交房时间等均由买卖双方协商确定，与普通商品房买卖并无本质区别，因此，上诉人XX公司与被上诉人何XX双方签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》仍属平等主体之间的商品房买卖合同，政府的行为并不影响《桂平市经济适用住房买卖合同》的法律关系的性质。上诉人称上述合同不是平等主体之间的合同关系，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，与法律规定不符，不予采信，上诉人请求驳回被上诉人一审的诉讼请求理由不成立，不予支持。至于上诉人提出的其逾期交房是政府部门的原因所造成，其不应承担责任的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，对上诉人上述主张不予支持，上诉人与政府部门的法律的关系，不属本案审理范围，可另行处理。综上，一审判决认定事实清楚，定性准确，证据确凿充分，实体处理恰当，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费331元（上诉人已预交370元），由上诉人桂平XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李志廉

审　判　员　　黄钰雄

代理审判员　　陈燕霞

二〇一六年十二月七日

书　记　员　　梁XX