张XX与冯XX、李XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告(反诉被告):张XX，男，1963年4月15日生，汉族，住上海市长宁区。

委托诉讼代理人:张XX。

委托诉讼代理人:孙侠，上海XX律师。

被告(反诉原告):冯XX，男，1973年11月20日生，汉族，住江西省抚州市。

被告(反诉原告):李XX，女，1974年10月19日生，汉族，住江西省抚州市。

二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人:邹XX，上海市XX律师。

原告张XX与被告冯XX、李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用简易程序于2016年4月21日公开开庭进行了审理。

嗣后，被告提出反诉，本院依法受理后，于2016年7月7日就本、反诉再一次公开开庭进行了合并审理。

因本案案情复杂，本案转为适用普通程序分别于2016年9月1日、2017年2月16日又两次公开开庭进行了审理。

原告张XX及其委托诉讼代理人张XX、孙侠及被告冯XX，二被告的共同委托诉讼代理人邹XX均到庭参加诉讼。

经分管院长批准，本案延长审限六个月。

本案现已审理终结。

原告张XX向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，清偿抵押贷款并办理过户、交房手续；2.被告支付逾期过户违约金67,950元、逾期交房违约金45,300元。

审理中，原告变更诉讼请求为:1.被告返还购房款1,510,000元；2.被告支付利息（以900,000元为本金，自2015年12月17日起开始计算，以610,000元为本金，自2015年9月5日开始计算，均计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告支付违约金404,000元；4.被告赔偿原告损失2,200,000元（包括律师费30,000元、中介费30,000元及房屋差价2,140,000元）。

原告明确在第3、4项诉讼请求中，优先主张第4项诉讼请求。

事实和理由:2015年9月5日，原、被告就坐落于本区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，原告分三次向被告支付购房款共计1,510,000元。

但被告未能按约履行合同，清偿贷款并涤除抵押，存在违约。

故原告诉至法院，请求判如诉请。

被告冯XX、李XX辩称，同意解除合同。

但是合同解除是因为原告违约导致，被告保留向原告追究违约责任的权利。

同时，被告提出反诉请求:确认原、被告于2015年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议已解除。

事实和理由:原告未按约于2015年12月15日前支付房款900,000元，致使被告无法用该款项清偿贷款、涤除抵押。

且原告要求解除2015年9月5日的买卖合同，并要求被告在打印日期为2015年12月17日的第二版《上海市房地产买卖合同》签字，并称如被告不配合签字，则不同意支付900,000元房款。

考虑到双方买卖关系的顺利履行，被告冯XX同意解除2015年9月5日的买卖合同，并在第二版的合同上签字。

但被告李XX了解到，原告因在2015年9月5日离婚，故为使得系争房屋成为其离婚后的个人财产，才要求被告在2015年12月17日买卖合同上签字。

被告李XX认为这有违诚实信用原则，故拒绝签字。

原、被告双方未就2015年12月17日的买卖合同达成一致。

然，原告于2016年2月17日向法院提出诉讼要求解除合同，被告已经收到了原告解除合同的诉状副本，被告对此表示无异议，故双方之间2015年9月5日的买卖合同及补充协议已解除。

原告张XX针对被告的反诉辩称，虽然原告曾经起诉要求解除合同，但是原告未缴纳该案诉讼费用，导致该案最终被法院按撤诉处理，故原告通过该案发出的解除通知不发生解除的效力。

即便发生解除的效力，亦是因原告行使合同解除权而解除。

原告并未要求被告在2015年12月17日买卖合同上签字，而是中介公司提出的意见，原告只是按照中介公司的要求在合同上签字。

经审理查明，2009年5月14日，被告冯XX、李XX登记成为系争房屋的产权人。

2014年8月15日，案外人中国XX核准登记成为系争房屋的抵押权人，最高债权限额为1,050,000元。

2015年9月5日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为2,020,000元。

合同第四条约定，被告于2016年2月29日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；合同第六条约定，双方确认，在2016年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定，原告未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列第（三）款内容处理。

……（三）原告未按本合同付款协议约定期限付款的，……逾期超过15日，原告仍未完全履行付款义务的，被告有权单方解除合同的，应当书面通知原告，并有权要求原告承担违约责任……；合同第十条约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，原、被告双方同意按下列第（三）款内容处理。

……（三）被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。

逾期超过15日后被告仍未交付房地产的，原告有权单方解除合同。

原告单方解除合同的，应当书面通知被告，并有权要求被告承担违约责任。

被告承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。

被告承担违约责任的，被告应在接到书面通知之日起5日内退还原告已支付的房价款，并支付违约款项；合同补充条款（一）第1条约定，签订买卖合同时，上海市房地产登记簿显示该房屋存在抵押，抵押权人为中国XX，最高债权限额1,050,000元，登记证明号松XXXXXXXXXXXX。

原告对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。

原、被告双方约定，被告应于签订买卖合同后2日内与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知原告，原、被告双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，原告将还贷款项直接转入抵押权人指定的被告还款账户，若原告还贷款项不足归还被告贷款的，被告应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。

如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由被告自行承担。

被告应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。

合同补充条款（一）第2条约定，原、被告双方应于被告办妥抵押注销手续且原告办妥贷款审批手续的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。

合同补充条款（一）第10条约定，被告若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则被告应参照本合同第十条之约定向原告承担违约责任。

原告若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务的，则原告应参照本合同第九条之约定向被告承担违约责任。

合同附件三约定，1、原告于签约时支付被告房款610,000元。

2、原告于2015年12月15日之前，支付被告房款900,000元。

注:上述款项专项用于提前归还被告尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，原告对上述情况知晓并同意。

原、被告双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。

3、原告以购房贷款的形式向被告支付房款500,000元，该款项由贷款银行转入被告账户。

4、原告于双方办妥该房地产交接手续当日，支付被告10,000元。

合同另对其他相关事项作了相应约定。

同日，原告与被告冯XX签订《补充协议》一份，约定:1、本次交易，被告应缴纳的所有税费由原告承担并支付。

2、双方经协商应于2015年1月31日前交付房屋，于12月30日前到松江区交易中心办理过户手续。

3、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。

4、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。

本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。

同日，原告二次向被告冯XX在中国XX银行的银行账户转账610,000元，被告冯XX对此出具两张《房款收据》予以确认。

2015年10月21日，原告与原配偶离婚。

2015年12月17日，原告向被告冯XX在中国XX银行的银行账户转账900,000元。

同日，原告与被告冯XX在打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》中签字，被告李XX未在该份合同上签字。

该份合同与前份合同内容一致。

2016年2月17日，原告以本案纠纷为由诉至法院，请求判令解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告承担违约责任。

该案诉状副本送达被告后，因原告未在本院指定的期限内缴纳诉讼费用，故该案按原告撤诉处理。

嗣后，原告再次诉至法院，请求继续履行合同。

本案审理中，经本院释X合同解除后，原告变更诉讼请求如上。

另查明，系争房屋上抵押权人为案外人中国XX的抵押登记目前尚未注销。

审理中，原告称，其本欲于2015年12月15日向被告支付房款900,000元，但因被告冯XX表示当日其人在外地，故无法当场向原告出具收条。

被告对此称，被告是否在外地不影响原告履行付款义务，原告未按约付款，属于违约。

之后，因被告李XX不同意在打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》中签字，故没有必要再履行注销抵押登记之义务。

审理中，原告申请证人胡XX出庭作证，证明系因被告冯XX2015年12月15日在外地，导致其未能按约付款，以及签订打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》的原因。

证人胡XX表示，确因被告冯XX2015年12月15日在外地，所以原告没有支付房款900,000元。

因原告的婚姻状况发生了变化，所以必须重新签订网签版买卖合同，否则会影响原告的贷款审批。

审理中，原告提供的律师费发票，以证明其为本案诉讼支付律师费30,000元。

审理中，因原、被告双方对于系争房屋目前的市场价格无法达成一致，故依照原告申请，本院依法委托上海XX公司对系争房屋的市场价格进行司法鉴定。

上海XX公司于2016年11月4日出具《沪信衡估报字（2016）第F01541号》司法鉴定意见，认为系争房屋在2016年11月2日的市场价格为4,160,000元，且表示在2017年2月16日最后一次庭审时，系争房屋的价格基本没有变动。

原、被告双方对该司法鉴定意见均无异议。

审理中，双方均同意撤销系争房屋上的网上登记备案。

以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《房款收据》、中国XX银行转账凭条及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。

本院认为，原、被告于2015年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》真实、合法、有效，双方均应恪守。

按照合同约定，原告应于2015年12月15日之前支付被告房款900,000元，且该笔房款直接转入抵押权人中国XX指定的还款账户，原、被告应同时前往抵押权人处办理还款手续。

然，被告自认其2015年12月15日当天不在本市，故被告事实上不可能与原告共同至抵押权人处办理还款手续，原告据此拒付房款属合理抗辩，不属违约。

按照合同约定，即便原告存在逾期付款的违约行为，应逾期超过15日以上的，被告方才享有合同解除权。

按照合同约定，被告收取900,000元房款当天办理还款手续，并在办妥还款手续10个工作日后办理抵押登记注销手续。

然，被告收取900,000元房款后，并未积极履行提前归还贷款并注销抵押登记之义务，属于违约。

且逾期已超过15日，原告据此享有了合同的解除权。

原告已于2016年2月17日通过诉讼的方式主张解除合同，诉状副本已送达被告，故双方之间的合同已因原告行使解除权而解除。

原告未缴纳该案的诉讼费用并不影响其解除通知的到达及解除合同意思表示的生效。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案合同解除后，被告应当将所收房款1,510,000元返还给原告，并赔偿原告损失。

根据上海XX公司出具的司法鉴定意见，系争房屋目前的市场价格为4,160,000元，与原、被告约定的房屋总价2,020,000元相比，存在2,140,000元的差价。

该2,140,000元差价本系原告正常履行合同的可得利益损失，但本院考虑到原告并未付清全部房价款，且，原告先起诉主张解除合同，未缴纳诉讼费用后，又另行起诉主张继续履行合同，意思表示反复，导致双方争议解决拖延，存在一定的过错，故酌情确定被告赔偿原告房屋差价损失1,498,000元。

原告主张的利息损失及中介费损失，均系履行合同的成本，可得利益损失与成本不可同时主张，故本院在支持了房屋差价损失的同时，对原告主张的中介费及利息损失均不予支持。

原告主张律师费，没有合同及法律依据，本院亦不予支持。

原告在损失之外另行主张违约金，没有依据，本院不予支持。

虽然，原告与被告冯XX在打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》上签字，但该合同与之前一份合同的内容是完全一致的，双方之间的权利义务约定未作任何变更，故被告辩称后一份合同打印出后，前一份合同即解除的意见，本院难以采信。

且被告李XX未在后一份合同上签字，该合同根本未成立生效。

被告以此为由拒绝履行合同义务，没有依据。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下:

一、确认原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）冯XX、李XX于2015年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》已解除；

二、原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）冯XX、李XX于本判决生效之日起十日内共同办理坐落于上海市松江区XXXXX弄XXX号XXX室房屋上《上海市房地产买卖合同》登记备案注销手续（原、被告均有权就该条申请强制执行）；

三、被告（反诉原告）冯XX、李XX于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张XX购房款1,510,000元；

四、被告（反诉原告）冯XX、李XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张XX房屋差价损失1,498,000元；

五、驳回原告（反诉被告）张XX的其余诉讼请求。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费39,712元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费44,752元，由原告（反诉被告）张XX负担8,888元（已付），由被告（反诉原告）冯XX、李XX负担35,864元（已付40元，余款35,824元于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长朱金彪

审判员方XX

人民陪审员范幼芳

二〇一七年五月十六日

书记员夏XX

附:相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

……