蒋XX与周XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:蒋XX，男，1969年1月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。

委托诉讼代理人:叶仲荣，福建XX律师。

被告:周XX，女，1955年1月19日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。

原告蒋XX与被告周XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告蒋XX的委托诉讼代理人叶仲荣、被告周XX到庭参加诉讼。

诉讼过程中，本案依法由审判员陈XX变更为审判员苏XX进行审理，现已审理终结。

蒋XX向本院提出诉讼请求:1.解除双方于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》；2.周XX支付2017年8月31日起至租赁合同解除之日的租金；3.周XX自租赁合同解除之日起腾空并向蒋XX交付坐落于厦门市湖里区的房屋。

事实和理由:2016年8月31日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定:蒋XX将坐落于厦门市湖里区的房屋出租给周XX作为住宅使用；租期自2016年8月31日起至2019年8月30日止；房屋租金为每月4000元整；租金按季度支付；若周XX在租赁期间拖欠租金的，蒋XX有权提前解除合同，收回房屋，要求支付所欠租金及违约金；双方因履行本合同发生争议的，均可向房屋所在地人民法院起诉。

2017年8月31日以来，周XX再未支付租金。

周XX辩称，讼争房产原来是在其儿子的名下，后因为欠款就把房子抵押给他人了。

周XX为了还钱遂找到蒋XX帮忙，在蒋XX代为还款710000元的情况下，其将房产暂时抵押在蒋XX名下，但此后一直没有凑够钱将房产赎回。

此后，周XX还另找蒋XX借过75000元。

因为时间久了，周XX及其子还没有能力还钱，蒋XX不放心，就要求签署讼争的租赁合同，其有通过蒋XX公司的员工支付过30000元现金。

周XX希望可以庭外和解，支付租金，等凑够钱将房产赎回来。

本院经审理查明如下事实:2016年8月31日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定蒋XX将坐落于厦门市湖里区的房屋出租给周XX，租赁期限从2016年8月31日起至2019年8月30日止，每月租金4000元；租赁期间，周XX必须依约交付租金，如有拖欠租金，蒋XX有权提前解除合同……收回房屋并有权追回所欠租金及违约金等。

另查明，蒋XX自2009年起就将讼争房产出租给周XX及其家人。

诉讼过程中，蒋XX表示即使周XX交清租金亦不同意继续将讼争房产出租给周XX；另确认周XX已付清截至2017年8月30日的租金，周XX所述的30000元现金系用于支付2017年8月31日前的租金。

周XX则表示蒋XX自讼争房产过户后从未要求支付租金，过了两三年之后才要求支付，其曾支付了30000元现金。

本院认为，讼争的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约全面履行合同。

现周XX表示其在承租房屋后仅支付30000元，蒋XX则确认周XX付清截至2017年8月30日的租金、未付2017年8月31日起的租金，因此，周XX逾期支付房屋租金，构成违约。

周XX在蒋XX起诉催告后仍未付清尚欠租金，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，蒋XX有权解除合同、收回房屋，周XX亦应继续支付2017年8月31日起的租金。

周XX关于因借款将房屋抵押给蒋XX并签订租赁合同的抗辩，均无证据予以证明，本院不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:

一、解除蒋XX与周XX于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》；

二、周XX于本判决生效之日起十日内腾退址于厦门市湖里区的房产；

三、周XX于本判决生效之日起十日内按每月4000元的标准向蒋XX支付2017年8月31日至合同解除之日止的房屋租金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3180元，减半收取计1590元，由周XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审判员苏XX

二〇一八年七月三日

书记员林XX

附页:

本案适用的法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

本案执行申请提示:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。

申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。