刘X、胡XX等与桂平XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：桂平XX公司，住所地桂平市中山南路桂金路口东XX。

法定代表人：程X，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韦XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：苏XX，广东XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：刘X，女，1979年12月9日生，住桂平市。

被上诉人（原审原告）：胡XX，男，1973年11月15日生，住桂平市。

上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨竞，XXX律师。

上诉人桂平XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人刘X、胡XX商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初字3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人韦XX，被上诉人刘X、胡XX的委托诉讼代理人杨竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案双方的法律关系不属普通商品房买卖合同纠纷，是政府经济适用房买卖合同纠纷，经济适用房的购买对象由政府确定，建设、供应和使用等由政府负责监督。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同不是平等主体之间的合同关系，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、迟延交房的原因是由于桂平市政府部门没有履行拆迁义务和没有完善配套设施导致的，此责任不应由上诉人承担。

刘X、胡XX辩称，上诉人与被上诉人之间是平等的法律关系，政府部门的行为不能成为上诉人逾期交房的抗辩理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

刘X、胡XX向一审法院起诉请求：判令XX公司支付逾期交房违约金23186元给刘X、胡XX。

一审法院认定事实：刘X、胡XX与XX公司于2014年8月26日签订《桂平市经济适用住房买卖合同》，约定刘X、胡XX向XX公司购买xx小区x号楼x单元x层xx号房（预售），合同总价款180784元，约定交房时间为2014年11月30日。合同签订前刘X、胡XX已向XX公司预交购房首付款54784元，余款126000元由刘X、胡XX向中国XX贷款支付，刘X、胡XX于2014年10月25日与中国XX签订了按揭贷款合同，该笔贷款于2015年1月4日拨付入XX公司账户。2016年4月26日，XX公司将润景嘉园小区9号楼A单XX15层03号房交付给刘X、胡XX。

刘X、胡XX与XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》第十条第二款约定，XX公司可以据实延期交房的事由为：“遭遇不可抗力，且甲方（XX公司）在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方（刘X、胡XX）的”。XX公司提出因政府原因导致工期延误，但XX公司仅仅提交两张照片作为证据。根据XX公司提交的照片，无法证实因政府原因导致XX公司工期延误，亦无法证实XX公司已经将相关事由通知刘X、胡XX。本院对XX公司提交的照片的证据效力不予确认。

刘X、胡XX与XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》第十一条约定：XX公司逾期交房超过90日的，应按日向业主方支付已交付房价款万分之二点五的违约金。

一审法院认为，刘X、胡XX与XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。根据《桂平市经济适用住房买卖合同》的约定，XX公司应于2014年11月30日前将约定的商品房交付给刘X、胡XX使用，而XX公司直至2016年4月26日才将合同约定的商品房交付给刘X、胡XX，就双方的约定而言，XX公司已迟延交房513XX，应依约承担逾期交房的违约责任。但是，根据本案案情，XX公司在某些时段内确有正当理由延期交房，可延期交房的时段应在迟延交房的XX数中扣除。在本案中，双方约定XX公司应于2014年11月30日前交房，而刘X、胡XX的购房贷款直至2015年1月4日才到达XX公司的账户，要求XX公司在收到全部购房款之前交房显然不符合常理，本院确认刘X、胡XX与中国XX签订按揭贷款合同之日（2014年10月25日）至贷款到账之日（2015年1月4日）这一段期间XX公司可顺延交房，亦即XX公司迟延交房的XX数为513XX-65XX=448XX。根据刘X、胡XX与XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》第十一条的约定：XX公司逾期交房超过90XX的，应按日向业主方支付已交付房价款万分之二点五的违约金。因此，XX公司应向刘X、胡XX支付的逾期交房违约金为：180784元×0.00025／XX×448XX=20247.8元。刘X、胡XX还请求判令XX公司支付上述逾期交房违约金的利息，因刘X、胡XX与XX公司在合同中只约定逾期交房应支付违约金，并未约定逾期交房违约金还应计算利息，故刘X、胡XX的该项诉讼请求不符合合同约定，不予支持。

刘X、胡XX与XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》第十条第二款约定，XX公司可以据实延期交房的事由为：“遭遇不可抗力，且甲方（XX公司）在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方（刘X、胡XX）的”。根据以上约定，必须同时满足两个条件才可以延期交房而无需承担违约责任：1、遭遇不可抗力；2、在发生不可抗力事由之日起30日内告知刘X、胡XX。XX公司辩称因政府原因导致其工期拖延，既未提交充分的证据证实，也未及时通知刘X、胡XX，明显不符合合同约定的免责条件。XX公司以该理由辩称应据实顺延交房，证据不足，本院不予采纳。

综上所述，刘X、胡XX请求判令XX公司支付逾期交房违约金23186元，一审法院支持其中的20247.8元，刘X、胡XX的其他请求不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、XX公司桂平XX公司应于本判决发生法律效力后10日内支付逾期交房违约金20247.8元给刘X、胡XX刘X、胡XX；二、驳回刘X、胡XX刘X、胡XX的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，经济适用房是政府为解决城乡中低收入家庭住房困难问题，采取以房价定地价、由政府组织监管、市场化运作模式，由开发商开发销售的一种限价格限套型（面积）的商品房。除购买对象、价格、面积等由政府确定外，付款方式、时间和交房时间等均由买卖双方协商确定，与普通商品房买卖并无本质区别，因此，上诉人XX公司与被上诉人刘X、胡XX双方签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》仍属平等主体之间的商品房买卖合同，政府的行为并不影响《桂平市经济适用住房买卖合同》的法律关系的性质。上诉人称上述合同不是平等主体之间的合同关系，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，与法律规定不符，不予采信，上诉人请求驳回被上诉人一审的诉讼请求理由不成立，不予支持。至于上诉人提出的其逾期交房是政府部门的原因所造成，其不应承担责任的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，对上诉人上述主张不予支持，上诉人与政府部门的法律的关系，不属本案审理范围，可另行处理。综上，一审判决认定事实清楚，定性准确，证据确凿充分，实体处理恰当，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费306元（上诉人已预交378元），由上诉人桂平XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李志廉

审　判　员　　黄钰雄

代理审判员　　陈燕霞

二〇一六年十二月七日

书　记　员　　梁XX