都XX与都XX、都XX、都XX共有纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：都XX，身份证住址在广州。

上诉人（原审被告）：都XX，身份证住址同上。

上诉人（原审被告）：都XX，身份证住址同上。

三上诉人共同委托代理人：马俊哲，广东XX律师。

三上诉人共同委托代理人：陈XX，广东XX律师助理。

被上诉人（原审原告）：都XX，住广州市。

委托代理人：林XX，广东XX律师。

上诉人都XX、都XX、都XX因与被上诉人都XX按份共有纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：双方曾因继承纠纷诉至原审法院，案经该院审理，于2013年11月14日作出（2013）穗越法民一初字第3745号民事调解书，双方当事人自愿达成协议：一、广州市杨箕村路泰兴XX203房由都XX继承占有四分之一产权份额，都XX、都XX、都XX各继承占有四分之一产权份额；二、广州市东华东XX房由都XX继承占有四分之一产权份额，都XX、都XX、都XX各继承占有四分之一产权份额等。

据广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月9日登记的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：本市越秀区东华东XX201房（钢筋混凝土结构，规划用途为住宅，建筑面积59.56平方米）是都XX、都XX、都XX及都XX按份共有的产业，都XX、都XX、都XX及都XX各占有房屋1／4份额。

都XX于2014年6月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：由都XX、都XX及都XX按协商或评估价格购买都XX对广州市东华东XX房所占的1／4产权；若都XX、都XX及都XX不愿意或无力购买，则依法判决将广州市东华东XX201房予以拍卖，都XX、都XX、都XX及都XX按所占份额比例分得拍卖款项，都XX分得拍卖款项的1／4。都XX、都XX及都XX原审无答辩。

原审庭审中，都XX称涉案房屋现由都XX一家三口居住。都XX现住在芳和花园的廉租房，一个月的租金达1000多元，但是都XX的退休金仅有2000余元，难以负担租金，所以提起本案诉讼。而都XX另有房改房屋用于对外出租，都XX也参加了房改分房，有自己的房屋，都XX原住在杨箕村的房屋，虽然该房屋现拆迁了，但其在拆迁房屋拥有相应的份额并领取了拆迁款，他现在与妻子住在岳母家中。此外，都XX在庭前曾与都XX、都XX及都XX进行过协商，但都XX表示不同意分割房屋，都XX及都XX则没有意见。考虑到都XX、都XX及都XX均不到庭，无法协调由其出价购买涉案房屋，所以都XX要求法院直接将涉案房屋拍卖，进行价值分割，无需进行评估。

原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》已载明都XX及都XX、都XX及都XX对涉案房屋各占有四分之一份额。现都XX诉请对该房屋通过拍卖、变卖并将所得款按产权份额的比例予以分割，系对其与都XX、都XX及都XX共有财产行使所有权的内容之一。依据查明的事实，涉案的房屋的建筑面积为59.56平方米，如对涉案房屋进行实物分割明显会影响其使用价值。而据都XX所述，涉案房屋现由都XX一家三口居住，但都XX、都XX及都XX均另有其它房屋居住。因此，对涉案房屋采取分割拍卖或变卖所得款的方式并不影响都XX、都XX及都XX的正常居住生活。因此，都XX的诉请合理合法，予以支持。

原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第一百条第一款的规定，于2014年12月3日作出如下判决：在本判决书发生法律效力之日起三十日内，都XX、都XX、都XX、都XX拍卖或变卖广州市越秀区东华东XX201房，所得价款由都XX、都XX、都XX、都XX各占四分之一。本案受理费10100元，由都XX、都XX、都XX、都XX各负担2525元。

判后，上诉人都XX、都XX及都XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院作出缺席审理本案的决定违反法律规定。原审法院没有依法采用直接送达的方式通知我方到庭参加审理，导致我方不知道诉讼的存在。二、涉案房屋是我方的唯一住房。若对涉案房屋采取分割拍卖或变卖将影响原审中我方的正常居住生活。三、我方均主张优先购买权。在房屋共同共有的情况下，若房屋要进行拍卖或者买卖，共有人享有优先购买的权利。四、都XX、都XX都对父母尽到赡养的义务。都XX没有尽到赡养的义务，在继承财产时继承的份额应当适当减少。为此，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回都XX的诉讼请求；3、判决都XX承担本案的诉讼费用。

被上诉人都XX答辩同意原审判决，不同意都XX、都XX及都XX的上诉请求。

经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

在本案二审过程中，各方当事人对涉案房屋的分割方式未能协商一致，另都XX表示因涉案房屋的面积较小，无法进行实物分割。

本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割……”。本案中，涉案房屋为都XX、都XX、都XX及都XX按份共有，各占1／4产权份额，故都XX现要求分割涉案房屋合理合法，本院予以支持。

关于分割方式问题，《中华人民共和国物权法》第一百条规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”诉讼过程中，由于各方对涉案房屋的分割方式未能协商一致，另考虑到涉案房屋的实际情况难以进行实物分割，故原审法院判决各方当事人对拍卖或变卖涉案房屋所得价款进行分割，各占四分之一，是符合法律规定的，本院予以维持。

此外，由于各方之间的继承纠纷已经过法院生效调解书确定各方当事人对涉案房屋各继承占有四分之一产权份额，现都XX等人上诉再次对继承份额问题提出异议，主张都XX的继承份额应适当减少，因缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，都XX、都XX及都XX的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决程序合法，查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费共7575元，由上诉人都XX、都XX、都XX负担。

本判决为终审判决。

审判长蔡XX

审判员黄X

审判员谭红玉

二〇一五年五月二十日

书记员仪XX