桂平XX公司、陈XX商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：桂平XX公司，住所地桂平市中山南路桂金路口东XX。

法定代表人：程X,该公司总经理。

委托诉讼代理人：韦XX，广东XX律师。

被上诉人(原审原告)：陈XX，女，1968年10月30日出生，汉族，住桂平市。

被上诉人(原审原告)：张XX，男，1966年4月24日出生，汉族，住桂平市。

两上诉人的共同委托诉讼代理人:杨竞，XXX律师。

上诉人桂平XX公司（以下简称XX公司)因与被上诉人陈XX、张XX商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭于2017年3月24日公开开庭对本案进行了审理。上诉人的诉讼代理人韦XX，两被上诉人的共同诉讼代理人杨竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案涉及政府行政机关主导和参与的限价房或经济适用房的开发和销售，是由政府定价和行政机关确定和限定的销售对象，属于政府的安居惠民工程，上诉人没有自主销售的权利，本案并不是平等民事主体之间的合同纠纷，不属于人民法院民事诉讼受理的范围，应由政府和行政部门处置和解决。二、桂平市人民政府浔政阅[2015]9号《研究桂平市铺岭廉租住房工程项目建设有关问题的纪要》证实小区道路拆迁工作是由政府相关部门负责的。而上诉人提供的《关于桂平市铺岭和长安保障性住房建设中存在有关问题的情况报告》及照片证实政府部门没有履行拆迁义务，造成道路未能修建，小区外的供电、供水、排水、排污等配套设施还未完善，导致已分到房的客户至今未能真正入住。因此，逾期交房是属于政府的原因造成的，上诉人不应当承担责任。综上，请求二审法院依法予以改判。

陈XX、张XX辩称，一审判决是正确的，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。

陈XX、张XX向一审法院起诉请求：1、判令XX公司支付逾期交房违约金31869元及利息（利息从起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行贷款利率计算）给陈XX、张XX；2、本案诉讼费由XX公司承担。

一审法院认定事实：2014年4月28日，陈XX、张XX与XX公司签订《桂平市经济适用住房买卖合同》，约定：XX公司将其在XX小区建设的XX号房卖给陈XX、张XX，房款总价为250539元，陈XX、张XX以交纳首付款100539元并向银行按揭贷款150000元的方式支付给XX公司，XX公司定于2014年11月30日交房给陈XX、张XX使用。该《桂平市经济适用住房买卖合同》第十条第二款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，XX公司可据实予以延期交房：1.遭遇不可抗力，且XX公司在发生不可抗力事由之日起30日内告知陈XX、张XX的……第十一条约定：XX公司逾期交房超过90天的，应按日向陈XX、张XX支付已交付房价款万分之二的违约金。陈XX、张XX于2014年6月16日与银行签订按揭贷款合同，其向银行按揭贷款的款项于2014年9月5日划入XX公司的账户，至此陈XX、张XX已全部交清购房款250539元给XX公司。XX公司已于2016年4月18日向陈XX、张XX发出交房通知书，通知陈XX、张XX于2016年4月30日收房，但陈XX、张XX于2016年9月6日才确认收房。

一审法院认为，陈XX、张XX与XX公司签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。XX公司已于2016年4月18日向陈XX、张XX发出交房通知书，通知陈XX、张XX于2016年4月30日收房，陈XX、张XX以XX公司交付的房屋没有相关验收手续为由拒绝于XX公司通知的交房时间收房，没有事实依据，因此，交房时间应当以通知的时间2016年4月30日为准。合同约定XX公司于2014年11月30日交房给陈XX、张XX使用,而XX公司于2016年4月30日才交付该房给陈XX、张XX，已逾期517天。本案陈XX、张XX选择按揭贷款方式付款，在按揭贷款未到账之前，XX公司有理由顺延交房，即从签订按揭贷款合同之日2014年6月16日至贷款到账之日2014年9月5日期间的82天应当予以扣除。因此，XX公司迟延交房的天数应为435天（517天－82天）。XX公司迟延交房，显属违约，应承担违约责任。按合同约定，XX公司应向陈XX、张XX支付的逾期交房违约金为21797元（250539元×0.0002元/天×435天）。XX公司提出因政府部门没有及时划拨经济适用房的建设用地造成工程延误，属政府责任，不应由其承担逾期交房的违约责任。但XX公司提供的政府部门的相关文件及现场照片等证据与合同约定的可延期交房（免责）的事由不相符，亦无法证实属不可抗力的原因，同时XX公司亦无法证实其已经依照合同约定将相关事由告知陈XX、张XX；即使XX公司因政府行为造成违约,也应当首先由XX公司向陈XX、张XX承担违约责任。XX公司与政府部门之间的法律关系，与本案不属同一法律关系,XX公司与第三人之间的纠纷,不属于合同约定的免责事由。因此,XX公司的上述抗辩意见，该院不予采纳。因双方在合同中只约定逾期交房应支付违约金，并未约定逾期交房违约金还应计算利息，故陈XX、张XX要求XX公司支付上述逾期交房违约金的利息，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告桂平XX公司应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金21797元给原告陈XX、张XX；二、驳回原告陈XX、张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元（立案时已按简易程序减半收取，原告陈XX、张XX已预交），由原告陈XX、张XX负担94元，被告桂平XX公司负担204元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了《关于2011年桂平市经济适用住房建设项目业主变更的通知》，拟证实涉案项目均是由政府主导，本案不应当是民事诉讼的受理范围，上诉人也不应当承担逾期交房的责任。本院认为项目业主的变更不影响本案合同的性质，对该证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。

本案二审的争议焦点是：一、本案是否是人民法院民事诉讼的受理范围；二、上诉人应否承担逾期交房的违约责任。

本院认为，一、经济适用房是政府为解决城乡中低收入家庭住房困难问题，采取以房价定地价、由政府组织监管、市场化运作模式，由开发商开发销售的一种限价格限套型（面积）的商品房。除购买对象、价格、面积等由政府确定外，付款方式、时间和交房时间等均由买卖双方协商确定，与普通商品房买卖并无本质区别，因此，上诉人XX公司与被上诉人陈XX、张XX签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》仍属平等主体之间的商品房买卖合同，政府的行为并不影响《桂平市经济适用住房买卖合同》的法律关系的性质。上诉人称上述合同不是平等主体之间的合同关系，本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围，与法律规定不符，不予采信。二、至于上诉人提出的其逾期交房是政府部门的原因所造成，其不应承担责任的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，对上诉人的上述主张不予支持。上诉人与政府部门的法律关系，不属本案审理范围，可另行处理。

综上，一审判决认定事实清楚，定性准确，证据确凿充分，实体处理恰当，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费344元（上诉人已预交596元），由上诉人桂平XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　丽

审　判　员　　黄钰雄

代理审判员　　陈燕霞

二〇一七年五月八日

书　记　员　　梁XX