沈X与王XX、陈XX等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：沈X。

委托代理人：张骏平，浙江XX律师。

被告：王XX。

被告：陈XX。

被告：王X。

三被告共同委托代理人：钱XX、钱XX，浙江XX律师。

原告沈X为与被告王XX、陈XX、王X房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙霞独任审判。在审理过程中，原告提出申请对新狮街道高村同心XX南北两幢一楼的装修投入和阁楼搭建设费用进行评估。本院依法委托了金华中健工程咨询有限公司进行鉴定。因鉴定缺少设计图纸、隐蔽验收资料等资料，工程无法鉴定，金华中健工程咨询有限公司于2015年10月将鉴定退回本院。后原告于同年10月12日向本院申请对新狮街道高村同心XX南北两幢一楼的装潢投入以及钢结构阁楼搭建投入费用进行估价。本院依法委托了东阳市XX公司进行鉴定。东阳市XX公司于同年11月3日作出了估价报告书。本案于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告沈X及其委托代理人张骏平、被告王XX、陈XX、王X的共同委托代理人钱XX到庭参加诉讼。经被告王XX申请，东阳市XX公司的鉴定人员陈XX出庭作了陈述。本案现已审理终结。

原告沈X起诉称：2014年新狮街道高村同心XX南北两幢一楼毛坯及设备、场地由被告王XX招租。原告因经营淘食堡美食城需要，2014年2月15日与被告王XX签订了《租房合同》。合同约定：租赁时间自2014年2月15日至2019年2月14日止，期限暂定5年；设备租金20万元、场地租金15万元、房屋租金5万元，合同签约后付第1年租金，房屋租金每年递增5%计算，房租金提前二个月支付，历年以此类推支付。第五年支付10个月的房租金（二个月装修期）；乙方需付甲方4万定金，正式合同生效后转履约保证金，期满无违约行为，无息退还；消防设施乙方负责申请报批办理及费用，甲方提供资料积极配合，如有特殊或不可抗拒合同自动终止，乙方按实际经营天数甲方退还剩余房租同时赔偿装修费用；室内装修及阁楼搭建乙方自理材料费用；在合同期内甲方如有违约，将赔偿乙方相应的违约金（违约金以剩余房租租费为准）同时赔偿装修费用等等。合同签订后，原告依合同约定支付了设备租金20万元、场地租金15万元及第一年房屋租金5万元，定金4万元，并着手进行了装修。2014年5月28日，原告装修完成后，即要求被告按《租房合同》第五条第二款的约定提供房产证、土地证等资料积极配合消防设施验收报批手续，以及经营美食城所需的营业执照、食品卫生许可证等办理手续，但被告提供不了同心路87号南北两幢楼完整的集体土地使用权证，提供的集体土地使用权证面积居然只有90平米，并声称全高村都如此，保证肯定可以办出执照。但2014年6月份，原告凭该土地证到高村村委员会、新狮街道办公室及三改一拆办公室申请消防、办理营业执照等经营所需证件初审时，被告知原告承租标的建筑系超高、超面积的违章建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定，均表示不可能盖章。遂产生争议，但被告王XX仍称可以托关系办出，拖延至今，已无办证可能。因被告王XX以南北两幢楼整体招租，且持有两幢楼的大门钥匙，原告以王XX为被告诉至贵院，贵院以被告主体不适格驳回起诉，并查明南XX系被告王XX所有，北XX系被告陈XX、王X共同所有，并于2011年1月20日被金华市国土资源局责令其“限期拆除原址扩建的违章建筑”。因此，不能成为出租对象，无法办理消防审批手续和任何经营所需证件。因此原、被告签订的《租房合同》无效，被告取得设备租金、场地租金、第一年房租金、押金以及原告占用同心路87号南北两幢楼一楼及设备、场地均没有法律依据，应当相互返还，扣除原告使用至2014年6月共4个月占用期间的设备、场地、房屋使用费4万元，应返还36万元，加上收取的定金（履约保证金）4万元，合计应当退还40万元。原告经被告王XX同意的情形下，投入巨资进行了装修及阁楼搭建，已形成添附，提升了被告租赁物的使用价值，且拆除将严重贬损其价值，被告王XX也有巨大的利用价值。依合同无效法律法规，应当赔偿原告投入的装修损失。即使合同有效，依照合同的约定，被告王XX无法提供合同约定的消防设施验收所需资料积极配合，依《租房合同》第五条第2款、第九条第1款的约定，也应当赔偿原告装修费用。现原告起诉至本院，请求：1.确认原告与被告王XX双方2014年2月15日签订的《租房合同》无效；2.判令三被告连带返还设备租金、场地租金、房屋租金36万元（已扣除至争议发生时的实际使用费），并退还收取的定金（履约保证金）4万元，共计40万元；3.判令三被告赔偿原告装修损失683512元。

被告王XX、陈XX、王X共同答辩称：1.原告陈述与事实不符。本案系原告违反租赁合同约定使用租赁物，且未按约定支付租金，系原告严重违约。原告为了逃避承担违约责任恶人先告状。2.被告出租的房屋、场地、设备拥有合法产权，是原告未按约定支付租金，被告向原告发出通知之后被告才起诉的，之前从未陈述过不能使用的情形。事实上原告也是将所有的房屋都出租给别人或者自己使用，并收取了巨额的租金，租赁合同是合法有效的，返还租金也是没有道理的。原告已经使用房屋并转租给他人，合计收取了69万元租金，原告要求被告退还房租是没有事实和法律依据的，倒是原告至今未支付第二年的租金存在违约，应当支付租金。3.赔偿损失请求也是不合理的，原告装修前对租赁物的现状是充分了解的，且去村委会了解过不能盖三改一拆的章，装修前也没有进行过消防建设等相关部门办理过相关手续，是自己违法装修行为，且隐瞒了被告对主体建筑进行了破坏性的装修，破坏性装修将另案提起诉讼，因为原告对装修物的现状是充分了解，所以原告的装修损失应当由原告自行承担。4.陈XX、王X不是本案适格主体，本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性，陈XX、王X没有与原告签订过租赁合同，发生过租赁关系，本案与陈XX、王X无关。

在审理过程中，本院依法组织由双方当事人及代理人进行了举证及质证，根据证据审核认定的有关规定，本院认证如下：

对原告提交的证据：1.原告身份证复印件、陈XX身份证复印件、王X身份证复印件，证明原、被告主体资格；2.租房合同，证明原告租赁被告房屋的事实及相关约定；3.王XX出具收条及银行转账凭证，证明原告已支付场地租金和设备租金40万元及定金4万元，共计44万元的事实；4.消防安全检查申报表，证明原告于2014年6月份时申报消防验收所需资料情况，被告无法按合同约定提供全部资料；5.被告王XX向原告提供的集体土地使用权证复印件，证明被告在合同签订时提供了90平米的集体土地使用权证复印件，故意隐瞒了出租房屋系违章建筑的事实。6.阳光天使摄影拍摄现场照片，证明被告将部分商铺重新出租的事实，同意利用现有装修的事实。7.金土资婺罚2010第44号、45号行政处罚决定书及处罚依据材料、录音整理稿复印件，证明租赁房屋北XX系被告陈XX、王X所有，且系原址拆扩建的违章建筑，不可能提供合同约定的消防等审批所需的资料。8.美食城装修费用清单复印件及支出凭证复印件，证明原告因在被告房屋支出装修费共计683512元的事实。9.（2015）金婺民初字第840号民事裁定书及庭审笔录复印件，证明王XX代表三被告出租本案租赁房屋的事实。

被告提出质证意见：对证据1、3：无异议。对证据2：真实性无异议，该租赁合同证明以下事实：（1）只约定租赁给乙方经营公司，未约定用于开设美食城。（2）租金组成为设备租金20万元、场地租金15万元及房屋租金5万元。可见被告租赁给原告的主要是设备和场地，房屋只占总租金的12%，证明原告对租赁物的现状有充分的了解，对租赁物的现状是明知的。（3）租金一年一付，提前2个月支付。但原告经被告多次催讨至今未支付第二年房租已严重违约。（4）支付合同约定水电费应于每月10日支付，但原告至今未支付过水费，电费也好几个月未支付，原告已严重违约。（5）装修应征得被告同意，不得破坏房屋整体结构和安全性能。但原告的装修严重破坏房屋整体结构和安全性能，已严重违约。（6）转让、转租应经被告同意并支付转让费，但原告转租未经被告同意也未支付转让费，已严重违约。对证据4：关联性、合法性、证明内容都有异议。本案出租的场所不属于公众聚集场所，与本案没有关联性。从开业到现在商铺都在经营，从来没有消防部门来要求停止经营。该证据无消防部门的印章，是原告单方打印和书写的单方证据。有无提交过，是否未通过都无法证明，不能证明原告待证内容。该证据上的时间2014年6月份，当时就应该提出来，但直到2015年起诉的时候原告才陈述这个问题，是不真实的。对证据5：王XX向原告提供的集体土地使用权证，真实性无异议，对证明内容有异议，原告只提供了90平米的，陈XX和王X也是有集体土地使用证的。对证据6：阳光天使摄影拍摄现场照片，该证据证实了原告一直将房屋出租给他人使用至今的事实，证明该房屋是一直都能使用的，并不是原告陈述的是违章建筑不能使用。证据7：对金土资婺罚2010第44号、45号行政处罚决定书真实性、合法性、关联性有异议，该处罚决定书存在时间上的涂改，如果确实是行政部门做出的正式行政处罚决定书是不可能涂改的，三被告也从来没有收到过该处罚决定书，即使有，该处罚决定书的送达程序也是违法的，是无效的。关联性有异议，该处罚决定与本案没有关联性，该处罚决定是2011年1月份做出的，而本案的涉案租赁的房屋是在2014年，如果是违法的，早就应该被拆除了，不可能在2014年拿来出租，如果到2014年都没拆除的话，证明政府部门也认可了该房屋的状况。对录音整理稿真实性、合法性都有异议。对证据8：真实性、关联性、合法性都有异议，无法证明这些票据都与本案有关联性，这些票据很多都是原告自己单方的票据，里面还有工商所的招待费等费用，与本案都是无关的，该房屋阁楼搭建的材料和人工费用支出都是被告支出的，包括原告装修的其他很多材料都是被告提供的，涉案房屋的装修并不是都是原告装修的，原告只是装修了很小的一部分。对证据9：真实性无异议，但是我们认为该裁定书以主体不适格驳回是错误的，不应该把被告陈XX、王X列为本案被告。庭审笔录第7页原代质证的时候，非常清楚的说营业执照是办到其他地方去的，办理营业执照的地址都是被告提供的，原告对转租的情况是没有异议的。庭审笔录第9页，原告陈述装修前有报消防部门去审批，村里不肯盖章，证明原告在装修前就知道租赁房屋的现状。

经查，对证据1、2、3：本院确认其证明力。对证据4：该份证据复印不清楚，无法证明原告的待证目的，本院不确认其证明力。对证据5：本院确认其真实性。对证据6：无法证明原告的待证目的，本院不确认其证明力。对证据7：金土资婺罚2010第44号、45号行政处罚决定书及处罚依据材料，能证明租赁房屋北XX系被告陈XX、王X所有，且系原址拆扩建的违章建筑。本院确认其证明力。对录音整理稿复印件，本院不确认其证明力。对证据8：无法证明原告的待证目的，本院不确认其证明力。对证据9：本院确认其证明力。

对三被告共同提交的证据：1.王新传（系王XX父亲）农村村民住宅用地呈报表一份、陈XX集体土地使用权证、金婺集用（2008）第8-1329号土地使用证、金婺集用（2008）第8-1327号土地使用证、村镇规划图一份，证明被告房产拥有合法集体土地使用权、符合村镇规划的事实。2.金华XX公司营业执照、租赁合同六份及租赁平面清单，证明原告在租赁房屋时明知租赁房屋无法办理营业执照及原告使用租赁房屋并转租他人获利收取租金69万元的事实。3.告知书及XX详情单，证明原告违约未按时交付租金，被告向原告催讨租金及水电费和材料款的事实。（以上证据均为复印件）

原告提出质证意见：对证据1：对呈报表及三本土地使用权证真实性、合法性无异议。关联性有异议：王新传住宅用地呈报表是2007年的，陈XX、王X、王XX的土地使用权证都是2008年的，三本土地使用权证对应的房屋已于2009年11月份未经审批由王X、陈XX合墙原拆扩建的违章建筑（总共建筑面积198.62平方米、东面二间为王X所有面积108.47平方、西面二间为陈XX所有面积90.15平方，有婺城区国土资源局（2010）44、45号行政处罚决定书及调查材料证实）。因此不能证明被告拥有合法土地使用权。对证据2：真实性无异议、合法性无异议。关联性有异议：在其他地点办理营业执照是因为王XX一直声称因为其只有土地使用权证，没有房产证，暂时办在他处，慢慢再移回来。高村都可以办，他也肯定能办。因此不能证明原告知道该租赁物是违章。被告通过招商方式使用租赁物，并不是转租，转租意思是自已从原租赁合同中脱离出来，但本案并不是，原告要进行管理和服务。对证据3：没有原件，真实性、合法性、关联性有异议：无法证实沈X收到过该文件，文件中的内容也无法知晓是否是原告拖欠的水电费。

经查，对证据1：本院对能与其他证据相印证的部分证明力予以确认。对证据2：本院确认其真实性。对证据3：原告异议成立，本院不确认其证明力。

根据原告的申请，本院委托东阳市XX公司作出了估价报告书，结论为：评估标的在评估基准日（2015年6月9日）的评估价格为523000元。被告王XX申请鉴定人员出庭作证，本院审查后予以准许，并依法通知鉴定人出庭作证。鉴定机构东阳市XX公司指派鉴定人员陈XX出庭接受询问。对该份估价报告书，原告提出质证意见：对鉴定报告三性均无异议，鉴定当时也通知王XX到场，采用市场价格调查法，以中间价格重置成本进行估价，方法也公平合理，况且该评估报告中若有材料是低于市场中间价格也是就低原则，对被告也是非常有利的。对于清单中我们认为根据这个评估的方式方法，该鉴定报告虽然没有附详细测量的工作底稿，我们认为也是可许的，因为这个毕竟不是工程造价鉴定，而是一个评估鉴定，鉴定结论公平合理请求法庭予以采信。三被告共同提出质证意见：三性均有异议。1.该鉴定报告未加盖鉴定机构的公章，也没有鉴定人员的签章，是一份无效的鉴定。鉴定机构没有委托事项的鉴定资格，鉴定结构是一个价格事务所，他的鉴定资质是财物的价格进行鉴定，而委托的事项是装潢及钢结构阁楼搭建的费用，是指花了多少钱，该鉴定机构只能鉴定值多少钱，该鉴定机构是没有鉴定资质的。根据司法鉴定程序规则，不属于鉴定机构鉴定资质范围内的，鉴定机构应当将鉴定委托退还给委托法院。委托的事项与得出的结论是不相同的，委托的事项是装潢及钢结构阁楼搭建的投入费用，只是建造当时花了多少钱，而鉴定报告的鉴定结论是2015年的6月9日现场的这些东西值多少钱。2.价格报告的结论是凭空得出的，要求提供现场勘察记录及相应的明细清单进行核对，今天提供的估价清单中多项内容与实际不符，钢结构楼板实际面积只有290多个平米，报告上是310平米，厚度是0.8毫米，报告上是2.5毫米，且很多数据都是整数，根据鉴定人员陈述都是问其他装潢公司的人问出来的，且装潢公司的人也都没有到过现场，这些都不符合鉴定的严谨要求。现场都没有去过，如何估算出具体的数量，且对于价格，很多数量是根据定额来套的，价格又按照市场采价的，根据鉴定定额的相关规定，如果使用定额的话，应该使用市场信息价而非市场采价，鉴定方法不准确。鉴定的数量都没有明确详细的清单，要求提供详细明确的清单进行核对。3.该鉴定报告不存在关联性，本案诉讼请求是赔偿原告的装修损失，也就是说2014年投入装修花费的数额，而鉴定结论是2015年6月9日现有装修的价格，不存在关联性。该装修并非全部原告装修，有很大一部分是被告装修以及被告供材的，被告装修以及被告供材的部分是不能够算是原告的损失的。鉴定清单中众多的设施设备，桌椅原告自己是可以拿走的，可以拿走部分原告可以自己拿走，不存在任何损失。经查，该鉴定机构系本院依法委托的，程序合法，结论正确，本院确认其证明力。

根据本院确认证明力的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：

2014年2月15日，被告王XX作为被告陈XX、王X的委托代理人（甲方即房东）与原告沈X（乙方即承租人）签订了一份《租房合同》。合同约定：甲乙双方将新狮街道高村同心XX南、北两幢一楼毛坯房及设备、场地一起租赁给乙方公司经营。租赁时间自2014年2月15日至2019年2月14日止，期限暂定5年；租金：设备租金20万元、场地租金15万元、房屋租金5万元（按总额每年递增5%计算），先付后用的原则，合同签约后付第1年租金，第二年房租金提前二个月支付，历年以此类推支付。第五年支付10个月的房租金（二个月装修期）；双方在签订合同前乙方需付甲方10%（4万）定金，正式合同生效后转履约保证金，期满无违约行为，无息退还；消防设施：乙方负责申请报批办理及费用，甲方提供资料积极配合，如有特殊或不可抗拒合同自动终止，乙方按实际经营天数甲方退还剩余房租同时赔偿装修费用；室内装修及阁楼搭建乙方自理材料费用；未经甲方同意乙方不准随意破坏房屋的整体结构和安全性能，到期后不准拆除，无偿保留。在合同期内甲方如有违约，将赔偿乙方相应的违约金（违约金以剩余房租租费为准）同时赔偿装修费用等内容。合同签订后，原告依合同约定支付被告租金40万元及定金4万元。并对租赁的房屋进行了装修。装修完成后，原告在租赁的房屋处经营餐饮。因被告未提供办理消防设施验收报批手续及经营美食城所需的营业执照等办理手续，且村里无法盖章，致使原告无法办理营业执照，原告就将其经营的金华XX公司的住所地办在金华市婺城区双龙南XX。后双方发生纠纷诉至本院。

在审理过程中，原告提出申请对新狮街道高村同心XX南北两幢一楼的装潢投入以及钢结构阁楼搭建投入费用进行估价。本院依法委托了东阳市XX公司进行鉴定。东阳市XX公司于同年11月3日作出了估价报告书，认为评估标的在评估基准日（2015年6月9日）的评估价格为523000元。

另查明，租赁的房屋由南XX和北XX组成。南XX系被告王XX所有，北XX系被告陈XX、王X共同所有，且为原址拆扩建。金华市国土资源局于2011年1月29日作出的金土资婺罚（2010）44号、45号两份行政处罚决定书，认定陈XX、王X非法占用土地建住宅，责令其“限期拆除原址扩建的违章建筑”。

本院认为，租赁的房屋由南XX和北XX组成。南XX系被告王XX所有，北XX系被告陈XX、王X共同所有，且为原址拆扩建。王XX也承认租赁的房屋系由陈XX、王X委托其本人出租并进行管理，租金也由其交给陈XX、王X。故原告起诉三被告主体适格。金华市国土资源局于2011年1月29日作出的两份行政处罚决定书，已认定陈XX、王X非法占用土地建住宅，责令其“限期拆除原址扩建的违章建筑”。因其租赁标的物具有违法性，故原、被告签订的租房合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据本案的实际情况，原告已实际使用了租赁物，并且部分已转租他人收取了租金，故原告要求被告返还租金及定金的请求，本院不予支持。原告作为承租方在签订合同时也未尽到审查义务，且在装修过程中已知晓无法办理营业执照等手续，故原告也有一定的过错。本院认定由原告承担40%责任，被告承担60%责任。根据东阳市XX公司的鉴定意见，认为租赁物的装修费用在2015年6月9日的评估价格为523000元。故应由三被告共同赔偿原告313800元。据此，对原告之诉请与被告抗辩中合法有据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定，判决如下：

一、被告王XX、陈XX、王X共同赔偿原告沈X装修损失313800元。款于本判决生效之日起10日内履行完毕。

二、驳回原告沈X的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7276元（已减半收取，原告已预交），由原告沈X负担5169元，被告王XX、陈XX、王X共同负担2107元；鉴定费8000元（原告已预交），由原告沈X负担4000元，被告王XX、陈XX、王X共同负担4000元（三被告在履行时加付此款给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于金华市中级人民法院。

审 判 员　　孙　霞

二〇一五年十二月二十日

代书记员　　王XX