黄XX、叶XX等与重庆市江津区某房地产开XX、重庆市江津区某建筑工程有限责任公司合同纠纷二审民事裁定书

　　黄XX、叶XX等与重庆市江津区某房地产开XX、重庆市江津区某建筑工程有限责任公司合同纠纷二审民事裁定书

　　重庆市第五中级人民法院

　　民 事 裁 定 书

　　(2015)渝五中法民终字第03514号

　　上诉人(原审被告)重庆市江津区某房地产开XX，住所地江津区。

　　法定代表人刁X友，董事长。

　　委托代理人刘年坤，重庆XX律师。

　　委托代理人况XX，该公司工作人员。

　　上诉人(原审被告)重庆市江津区某建筑工程有限责任公司，住所地重庆市江津区。

　　法定代表人朱XX，经理。

　　委托代理人彭夏，重庆XX律师。

　　委托代理人刁X，该公司工作人员。

　　被上诉人(原审原告)黄XX。

　　被上诉人(原审原告)叶XX。

　　被上诉人(原审原告)涂XX。

　　被上诉人(原审原告)伍XX。

　　四被上诉人共同委托代理人刘XX，重庆XX律师。

　　上诉人重庆市江津区某房地产开XX(下称某公司)、重庆市江津区某建筑工程有限责任公司(下某建司)与被上诉人黄XX、叶XX、涂XX、伍XX合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2014)津法民初字第08372号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

　　原审法院审理查明：2013年8月，原告黄XX与被告某公司、某建司就江津区XX”房地产开发项目达成内部承包协议。8月19日，原告黄XX通过银行转帐向某建司支付2030万元，并由被告某公司出具收据一张，载明前期费用。8月22日，原告叶XX、涂XX、伍XX出具授权委托书给被告某公司。委托书中载明原告叶XX、涂XX、伍XX因与黄XX合伙投资开发吴滩镇滨河某村房地产项目，现委托黄XX与某公司签订承包合同及其补充协议，并代表所有委托人处理与某公司的所有事务，该项目生产经营过程中的所有事务由黄XX一人办理。同日，原告黄XX与被告某公司签订《项目内部承包合同》约定某公司将吴滩镇“滨河小区”房地产开发项目内部承包给黄XX实施。该合同约定黄XX按建筑面积每平方米300元向某公司支付内部承包费，并约定合同签订时缴纳400万元履约保证金，项目所需资金由黄XX全额投资。该合同还对用地手续办理、房屋销售、房地产权证等事项进行了约定。同日，被告某公司、某建司作为甲方与原告黄XX(乙方)签订《<<
span="">项目内部承包合同>补充协议》。该补充协议第二条约定：“乙方向甲方支付1930万元，用于偿还吴滩滨河某村前期开支部份(详见费用表)。由甲方协助该宗土地的招牌挂手续，并办理《国有土地使用权证》和《规划许可证》，费用由乙方负责，如因此造成停工损失由甲方负责。”补充协议第三条约定：“乙方向甲方缴纳内部承包管理费，收费标准为每平方米叁佰元，按实际修建的建筑面积计算。合同签订后向甲方缴纳保证金，保证金为人民币400万元整。甲方根据乙方销售情况，销售款进入甲方为乙方开设的专用帐户，除内部承包管理费和向国家应纳税金外，其余收益归乙方所有，此内部承包管理费由某公司和某建司共同收取的全部承包管理费，甲方不得另行收费。”项目内部承包合同及补充协议签订后，某公司未能取得所涉项目土地的《国有土地使用权证》。后原告多次催退相关费用未果，遂诉讼来院。

　　另查明：原告黄XX并非某公司或某建司的职工。2013年11月13日、2014年1月21日，原告黄XX出具借条两张分别向某公司借款1000万元和300万元。

　　原审法院认为，虽然《项目内部承包合同》及《<项目内部承包合同>补充协议》上无原告叶XX、涂XX、伍XX的信息及签名，但上述三原告向被告出具的委托书上载明了四原告系合伙关系，原告黄XX系受原告叶XX、涂XX、伍XX的委托代表四原告签订合同，因此，原告叶XX、涂XX、伍XX也是该内部承包合同的权利义务相对人。审理过程中，虽然法院追加的原告叶XX、涂XX、伍XX均述称不是原告黄XX的合伙人，没有实际投资，但被告坚持认为四原告是合伙人，且庭审过程中三原告并未明确表示放弃合同权利，因此，法院仍将叶XX、涂XX、伍XX作为本案权利人参加诉讼。由于四原告并非被告某公司、某建司的职工，其与被告某公司、某建司签订的《项目内部承包合同》及《<<
span="">项目内部承包合同>补充协议》名为内部承包，其实质系房地产项目转让合同，即二被告收取一定的费用后，将吴滩镇“滨河小区”房地产项目转让给原告，由原告借用被告的名义具体实施房地产开发，自负盈亏。而四原告均系自然人无房地产开发资质，故双方签订的《项目内部承包合同》及《<<
span="">项目内部承包合同>补充协议》违反了法律法规效力性强制性规定，应为无效。按法律规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，原告要求确认合同无效，并由二被告返还已支付的费用730万元，符合法律规定，法院予以支持。关于资金利息损失的问题，合同无效被告基于合同的约定收取原告的前期费用无法律依据，理当从占用之日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告的资金利息损失，现原告要求2013年8月19日起至2013年11月13日止以2030万元为基数;2013年11月14日起至2014年1月21日止以1030万元为基数;2014年1月22日至付清时止以730万元为基数计付，符合法律规定，法院予以支持。二被告关于《项目内部承包合同》及《<<
span="">项目内部承包合同>补充协议》是联合开发合同，应驳回原告的诉讼请求的辩称意见，与法院审理查明的事实不符，不予采纳。为保护当事人的合法权益，某持正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，遂判决：一、原告黄XX与被告重庆市江津区某房地产开XX、重庆市江津区某建筑工程有限责任公司于2013年8月22日签订的《项目内部承包合同》以及《<<
span="">项目内部承包合同>补充协议》无效。二、被告重庆市江津区某房地产开XX、重庆市江津区某建筑工程有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告黄XX、叶XX、涂XX、伍XX730万元，并赔偿利息损失。利息损失从2013年8月19日起至2013年11月13日止以2030万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算;从2013年11月14日起至2014年1月21日止以1030万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算;从2014年1月22日起至付清时止以730万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算。

　　原审被告络某公司、某建司对一审判决不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决依法改判。其共同上诉称:1、络某公司、某建司从2002年12月起便先后投入资金约1150万元对江津区XX进行开发建设，其中包括场地平整、部分农房拆迁、三通一平、围墙、基础设施(主要是道路的回填、压实、路面硬化、灯饰)、架设变压器、供水、B栋部分房屋修建等。2003年7月因村民集访而被迫停工，此时已建成A栋，B栋仅修建了2977.38平方米。2012年江津区吴滩镇政府与某公司签订投资协议书，约定某公司投资建设该镇滨河某村项目，已竣工的房屋从房产证和土地证更换为房地产权证，需补交的费用由某公司垫支，未拆迁补偿安置的房屋进行安置的费用由某公司垫支，某公司因历史原因造成的相关费用计入土地出让成本，区政府返还的出让金支付给某公司。此协议表明某公司就涉案项目已进行了前期大量投入，也产生了巨大经济损失。2013年8月22日黄XX代表涂XX、叶XX、伍XX、黄XX四人，与某公司签订《项目内部承包合同》，约定某公司将上述前期投入与黄XX合作经营，同日某公司、某建司达成补充协议，约定二公司将政府在该项目中政府给予的所有一切补贴、返还、减免等全部归黄XX所有，黄XX向二公司支付前期开支1930成万元(不包括已建成建筑物的补偿)，由二公司协助黄XX办理项目的招牌挂手续等。合同中虽约定某公司按300元/平方米收取所谓管理费，实际上是对其前期投入的一种回收方式。2013年9月起，黄XX即进场施工至今，施工过程中占用了某公司投入的前期资源如围墙、B栋已完工的建筑物、现场材料机械等。2014年8月14日，该项目土地进行公开拍卖，某公司及时通知黄XX以某公司名义参与土地竞买，但黄XX并未以某公司名义参与，导致土地被涂XX代理的重庆市XX公司取得。因此，某公司和某建司以其前期投入及损失共计1600万元及开发资质与黄XX等四人进行联合开发，二公司具有房地产开发经营资质，不应认定合同无效。虽然合同约定自负盈亏，但属于双方自行约定，不影响合同的性质，即使自负盈亏的分配方式违反法律规定，也只能认定部分无效。二公司与黄XX签订了合同及补充协议后，便将约定地块上的所有权利通过结算后交付给黄XX等四人享有，同时由黄XX等四人向二公司支付相应对价，但由于因黄XX等四人的原因该地块被案外人重庆市XX公司取得，则黄XX等四人应向该公司主张权利，由取得地块权利的该公司赔偿黄XX等四人在该地块上的投入。2、一审判决违反级别管理规定，因合同涉及标的约3800万元，已履行的标的为2030万元，应由中级人民法院受理。另外，黄XX将其在某公司的借款作为所谓的退还转让费进行擅自抵扣，而借款与本案不属于同一法律关系，一审法院未经某公司同意而擅自进行了品迭，导致双方借款关系被本案直接处理，违反了法定程序。一审判决还漏列了诉讼主体，因本案所涉地块被重庆市XX公司取得，应追加该公司为诉讼当事人以利于案件事实的查清。

　　被上诉人黄XX、叶XX、涂XX、伍XX答辩称，双方签订的内部承包合同是房地产转让合同，属于无效合同。某公司所称前期投入与事实不符，其A栋房屋已建成并出售，B栋是烂尾楼，经政府评估后纳入了土地招拍挂成本，土地出让金也由政府支付给了某公司及某公司。黄XX起诉的标的没有超过级别管辖范围，1300万元进行抵扣也符合法律规定，不应当将荣德XX追加为当事人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，某持原判。

　　二审中，黄XX举示房地产权证(复印件)、会计师事务所报告书，拟证明A栋已经出售，B栋系烂尾楼，经评估为89万余元，政府已将此纳入土地成本。XX公司对房产证真实性无异议，但报告从未见过，不认可3000多平方米的B栋房屋评估价才89万的结论。

　　对于黄XX支付的2030万元，某公司、某公司称其中100万元为履约保证金，另1930万元是二公司在涉案项目中的前期投入，黄XX等四人若接手项目则必须承担该费用，为此双方在补充协议当中以附表形式予以了明确，其中720万元是A栋从小产权转化为大产权的土地出让金，公司收取后要向政府缴纳，其余的是公司已经支付的成本。黄XX委托代理人则称100万元是其交给二公司用于土地摘牌的费用，黄XX就不再承担摘牌费用;黄XX随后书面陈述：某公司老板表示公司前期已投入1930万元，要求黄XX支付项目转让费1930万元，并告知其该款绝大部分政府会予以返还，于是黄XX先行转款，几天后某公司通知其签订了合同及补充协议，之后黄XX才从吴滩镇政府及江津区国土资源和房屋管理局收储中心得知某公司并未取得涉案项目的土地使用权，前期也未投入1930万元，补充协议附表的费用分摊表中第一项“基础设施已经投入部分”200多万元实际系吴滩镇政府投入，第二项“某公司损失”是二公司修建A、B栋房屋的建设资金，但A栋某公司已出售给当地村民获利，B栋经评估为89万余元，第三项“政府已经支付土地征收费”是政府支付给被征地村民的费用，与某公司、某公司无关，第四项“已建房部分房屋产权由小产权转换成大产权支付土地出让金”720万元应由实际获得涉案土地使用权的公司承担，与二公司亦无关，且协议当时该费用尚未产生，第五项“拨付国土局”130万元系江津区国土局向某公司的借款，已由该国土局分两次全部返还了某公司。黄XX同时称，当其得知上述情况后多次要求某公司解除合同并退还2030万元，某公司同意先以黄XX向公司借款的形式退还1300万元，余款730万元待公司将土地顺利摘牌后双方再行协商项目转让事宜，但当涉案土地进行招拍挂时某公司自己不去投标反而通知黄XX自行缴纳450万元保证金去参与竞标，黄XX实在无力组织资金，致涉案土地使用权被荣德XX取得。

　　本院认为，黄XX代表黄XX、叶XX、涂XX、伍XX四人与某公司、某建司签订《项目内部承包合同》及补充协议，因该四人并非二公司职工，故上述合同实为房地产项目转让合同，且违反了法律法规强制性规定，属于无效合同。某公司、某公司认为上述合同实际上是二公司与四人联合开发，应属有效，经本院审查，涉案合同中并无双方共同投资、共享利润、共担风险的约定，而是约定黄XX按建筑面积每平方米300元向某公司支付内部承包费，合同签订时缴纳400万元履约保证金，项目所需资金由黄XX全额投资，故二公司的此项观点与事实不符，本院不予采纳。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”黄XX等四人与二公司应当相互返还因该合同取得的财产，不能返还或无必要返还的予以折价补偿，有过错的一方还应赔偿对方因此受到的损失。本案中，黄XX向某公司、某建司支付了2030万元，根据合同及补充协议约定，其中1930万元并非某公司、某公司获得的收益，而是二公司就涉案项目前期投入的成本，黄XX虽对其中大部分提出了否认，但至少有部分费用已通过建设工程施工行为物化到涉案土地的地上建筑物及构筑物中，由黄XX通过项目转让而取得，因涉案合同无效，合同双方均负有向对方返还因合同取得的财产的义务。现涉案土地使用权及地上建构筑物已由案外人通过法定程序获得，黄XX事实上已无法向某公司、某公司返还，应当折价补偿，而该补偿款数额多少、能否与某公司、某公司返还黄XX等四人的款项进行冲抵、双方是否还有其他损失，均需要查清;黄XX起诉要求某公司、某公司返还730万元，系以其支付2030万元后，以借款形式返还1300万元而来，原审判决查明黄XX支付2030万元、向某公司借款1300万元之后，对返还730万元进行了全额主张，却并未叙明该款的由来，亦属认定事实不清。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定：裁定如下:

　　一、撤销重庆市江津区人民法院(2014)津法民初字第08372号判决;

　　二、本案发回重庆市江津区人民法院重审。

　　审　判　长　　江信红

　　审　判　员　　邓XX

　　代理审判员　　钱XX

　　二〇一五年七月二十三日

　　书　记　员　　张XX