李XX、李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　李XX、李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　河南省郑州市中级人民法院

　　(2018)豫01民终15454号

　　上诉人(原审原告)：李XX，男，1983年5月10日出生，汉族，住郑州市。

　　委托诉讼代理人：李XX，河南XX律师。

　　上诉人(原审被告)：李XX，女，1972年12月24日出生，汉族，住郑州市。

　　委托诉讼代理人：杨XX，河南北法律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：欧阳一鹏，河南北法律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：郑州XX公司，住所地郑州市二七区XX。

　　法定代表人：李XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：姚XX，系该公司员工。

　　原审被告：石XX，男，1972年1月5日出生，汉族，住河南省商城县。

　　上诉人李XX、李XX因与被上诉人郑州XX公司及原审被告石XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2018)豫0103民初6448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　李XX上诉请求：1、请求依法改判郑州市二七区人民法院作出的(2018)豫0103民初6488号民事判决书第三项，由被上诉人郑州XX公司返还原告佣金22000元。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院关于认定原审被告李XX违约应双倍返还已付定金事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审法院应予以维持。二、对于认定被上诉人郑州XX公司存在过错是正确的，酌定退还二分之一的佣金即11000元是不对的。被上诉人郑州XX公司作为专业的房产经纪公司，应当对其提供中介的房屋进行审慎的核实义务。其应当按照住建部等七部委出台的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》建房(2016)168号文件的要求开展工作，第二条规定：中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，并到房地产主管部门进行房产信息核验，并编制房屋状况说明书。被上诉人未按照要求进行工作，未核实房屋完整的信息，导致上诉人在签订房屋买卖合同时，未能获知涉案房屋的确切信息是其过错之一;在上诉人与原审被告双方因房屋存在二次抵押发生矛盾时应妥善协调解决，但是被上诉人郑州XX公司在几次协商未果的情况下，与原审被告恶意串通，再次将案涉房屋进行中介转卖给第三人李X，是其过错之二;被上诉人郑州XX公司将案涉房屋介绍给案外人李X后，又再次收取中介费，法院判决其全额退还中介佣金并未对其造成其损失。所以根据其过错责任，理应退还所收取的全部佣金。综上所述，请贵院依法支持上诉人的上诉请求，依法改判上诉人郑州XX公司返还原告佣金22000元。李XX当庭补充上诉意见：根据上诉人李XX的上诉状的陈述，其将房屋卖给案外第三人，本案被上诉人世博房地产安排出售的，所以其双方恶意串通，将房屋卖给第三人可以得到印证。

　　李XX针对李XX的上诉发表答辩意见称，第一、上诉人李XX上诉请求在一审的诉讼请求中没有此项，故二审上诉请求不该支持;第二、一审当事人李XX和郑州XX公司不存在恶意串通。驳回上诉人李XX的诉讼请求。

　　郑州XX公司针对李XX的上诉发表答辩意见称，第一、房屋买卖合同第三条约定，乙方支付的定金及佣金5万元整，其中佣金是22000元整，余额是定金。定金不是五万，是28000元，我们的佣金是22000元。第二、合同第七条，依据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规规定，在本合同经甲乙丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时足额支付佣金。因甲乙任何一方违约或双方违约而导致本合同解除终止，合同三方确认。按以下方式支付佣金。单方违约时由违约方承担全部佣金。甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。合同签订了之后，我们的佣金是该收取的。合同成立了。佣金是不应该退还的。第三，在2017年1月4日已经签了一份合同。当事人李XX支付了1000元定金，约定2017年1月5日前补齐五万定金合同生效。于2017年1月5日。又签了一份合同，定金五万补齐，合同正式生效。因李XX没有按照合同约定去办理手续，向甲方李XX于2017年1月10日支付首付款40万元整，视为李XX违约在先。佣金不予退还。

　　石XX针对李XX的上诉述称，我这个房子就是通过世博房地产出售，也是经过房屋调查是事实。之后郑州XX公司给我找的买家，经过他们带着调查之后签的合同。才交了定金，我陈述我这个房子没有和世博房屋成交是事实，也没有违约，也没有串通。

　　李XX上诉请求：依法撤销原审判决书，改判驳回上诉人李XX对李XX的诉求或发回重审。事实与理由：一、原审判决书认定事实错误。1、李XX违约在先，根据房屋买卖合同第九条的约定和第八条中的第7项约定李XX未按照合同约定逾期未付房款，逾期30日可解除合同，李XX听信XX公司的安排以为出手了房屋，定金应不予退还。2、李XX和李XX共同违约，定金，佣金不应该双倍返还，应单倍返还。3、XX公司存在重大过错。XX公司作为一个专业公司知道房屋合同如何解除及何种情况下可以出售。李XX已将定金早已退还给XX公司，李XX应起诉XX公司退还定金和佣金。4、李XX存在违约，应支付违约金，定金不该退还。5、XX公司存在重大过错。李XX的损失XX公司应该赔偿。二、原审民事判决书诉讼程序错误。1、该一审判决违反诉讼程序严重超裁，李XX诉讼请求中未有返还原告佣金，但判决书上却裁定返还原告佣金11000元是错误的。综上，原审民事判决书认定事实错误，诉讼程序错误，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，请求依法改判或发回重审。

　　李XX针对李XX的上诉发表答辩意见称，一、上诉人李XX与XX公司恶意串通，在房屋买卖合同有效期内将案涉房屋卖给了案外人李X的行为，已构成根本违约。二、上诉人李XX没有在先违约，而是李XX隐瞒二次抵押的事实，XX公司失职未核实清楚房屋现状所导致。1、在签订房屋买卖合同前，上诉人李XX就要求到房管局查询案涉房屋的现状，是否存在查封，是否有二次抵押等。被上诉人李XX、XX公司均说案涉房屋只有银行按揭贷款，没有查封，没有其他抵押。如需要查询待签订买卖合同，付完定金后再去。上诉人当时也确实想买房，看李XX与XX公司都说的挺肯定，就在XX公司的介绍下与李XX签订了房屋买卖合同，交付了5万元定金。再要求被上诉人去房管局查询房屋登记信息时，李XX以下午有事，没空去为由不予配合。在之后的时间里，上诉人一直要求前往查询，XX公司均说李XX没时间，正协调她的时间。上诉人感觉事情不对，就多方咨询，后以不去查询就不支付二次房款(40万元)，此时XX公司才协调李XX去房管局查询，结果得知案涉房屋存在二次抵押的事实。2、在这样的情况下，XX公司也认为二次抵押是房屋过户的障碍，于2017年1月8日将上诉人与李XX夫妻约到其办公室商谈变更合同的事宜(详见上诉人在一审中提供的证据三的电话录音)。在XX公司的协调过程中，上诉人获知二次抵押的债权人是个人，与李XX就借款利息还无法达成一致，有可能进入诉讼，一旦查封房屋，过户就遥遥无期了，此时上诉人才意识到，问题竟如此严重。3、上诉人购买房屋的价款是180万元，是上诉人一家三代人的所有积蓄，在这样的情况下，要求保证资金安全，走房屋买卖资金监管程序也是其合理的诉求，然而，李XX在XX公司的怂恿安排下(详见李XX上诉状)将房屋卖给了案外人李X的行为，已构成根本违约，应当承担违约责任。4、如果李XX认为上诉人李XX构成违约，其合法的权利是依据合同法行使先履行抗辩权，而不能在未解除合同的情况下直接将房屋卖给第三人，导致上诉人通过合同购买房屋的愿望落空。5、XX公司作为专业的、盈利性的房地产经纪公司，其未按照住建部的规定审慎的进行核实其所经纪的房产现状，是导致出现纠纷的根本原因。三、根据李XX的上诉状所述，李XX将房屋卖给案外第三人是XX公司安排的，其过错是明显的，应当将中介费22000元全部退还给上诉人。当庭补充答辩称，关于一审法院判决的佣金，其属于原告起诉时要求的双倍返还定金的范围。22000元的佣金是上诉人李XX交给中介公司即XX公司。原告要求双倍返还定金10万元包含了佣金的部分。一审法院没有超裁。

　　郑州XX公司针对李XX的上诉发表答辩意见称，第一、定金28000元李XX、石XX他们已经收取了，直至现在这个定金还在他们手里边。第二、我们XX公司作为第三方没有跟李XX恶意串通，因为李XX拒不履行合同，石XX、李XX急于出售房屋，找到第三人购买，来郑州XX公司办理了过户手续。我方不存在过错与失职。

　　石XX针对李XX的上诉述称，同意李XX的上诉意见。

　　李XX向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间的房屋买卖合同;2.判令被告双倍返还已付购房定金10万元;3.请求被告支付定金被占用期间的利息(应以5万为基数按同期银行贷款利率自2017年1月4日计算至实际还款之日);4.诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：2017年1月5日，原告李XX(乙方)与被告李XX(甲方)、被告郑州XX公司(丙方)签订编号为XXX的《房屋买卖合同》，约定由原告李XX购买被告李XX名下坐落于郑州市二七区郑密路99号3号楼东2单XX1701号房屋，房屋所有权证号为140XXXX8754，建筑面积140.62平方米，实际成交价款为180万元。乙方于本合同签订时支付佣金及定金人民币伍万元整(其中佣金人民币22000元整，余额作为代收的定金)，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲乙双方应在本合同签订之日起玖拾捌个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金;甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。合同第八条违约责任约定：1、甲方须保证该房屋权属真实无异议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无争议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，若甲方房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易的政策法规及有关规定，双方均有权解除合同，互不承担违约责任;2、甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金;3、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金。其它约定事宜：乙方于2017年1月10日前支付甲方首付款40万元，甲方于2017年1月20日前向乙方交房。合同签订后，原告李XX向被告郑州XX公司支付定金及佣金50000元。其中，22000元系佣金，28000元系定金(该定金郑州XX公司称已交给被告李XX，李XX予以认可)。2017年1月8日，经原告与三被告到郑州市不动产登记中心查询，涉案房屋存在二次抵押。原告以被告隐瞒二次抵押事实，且涉及金额过大为由，要求变更合同履行方式，进行资金监管。原被告未达成一致意见。2017年2月27日，李XX通过郑州XX公司与案外人李X签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖给李X，并办理了房屋过户手续。

　　一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案原、被告签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告郑州XX公司交纳了定金及佣金50000元，后因查询到涉案房屋存在二次抵押，原告要求变更合同履行方式，对资金进行监管。在协商期间，被告李XX在未通知原告李XX解除房屋买卖合同的情况下，又将房屋出售给他人，并办理了房屋过户手续，导致原被告之间的合同无法继续履行，被告的行为构成根本违约。故原告请求解除房屋买卖合同，并要求被告李XX双倍返还定金的诉讼请求，该院予以支持。定金基数应以合同约定的28000元为准，原告请求过高部分不予支持。被告石XX不是合同当事人，原告要求其共同承担违约责任及由被告支付定金被占用期间的利息的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。被告郑州XX公司在该案房屋买卖合同未解除的情况下，又将案涉房屋中介给他人，存在过错，应酌情退还所收原告的佣金，该院酌定退还原告二分之一的佣金即11000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除原、被告2017年1月5日签订的房屋买卖合同。二、被告李XX于本判决生效之日起十日内向原告李XX双倍返还定金56000元。三、被告郑州XX公司于判决生效后十日内返还原告佣金11000元;四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，原告李XX负担300元，被告李XX负担1600元，被告郑州XX公司负担400元。

　　本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

　　本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。

　　本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　李XX在签订房屋买卖合同时，隐瞒了涉案房屋存在二次抵押的重要事实，后在协商期间，在未通知李XX解除房屋买卖合同的情况下，又将房屋出售给他人，并办理了房屋过户手续，致使涉案房屋买卖合同无法履行，李XX的行为构成根本违约，应当承担违约责任，一审法院判决李XX双倍返还定金并无不当，李XX的上诉理由不能成立，本院不予采信。

　　李XX在一审起诉时的诉讼请求为双倍返还定金10万元，其诉请的金额已经包含了定金及佣金，其对定金金额的错误认识，以及对李XX、郑州XX公司之间是否存在恶意串通、是否应当承担连带责任的认定，不影响人民法院根据查明的案件事实，依法作出裁判。郑州XX公司作为专业的房屋中介机构，在履行中介职责时，未查证涉案房屋的抵押情况，且在本案房屋买卖合同未解除的情况下，又将案涉房屋介绍给他人购买，存在重大过错，因郑州XX公司未能尽到基本的中介职责，其收取的全部中介费用应当予以退还，一审法院判决酌情退还二分之一的佣金11000元不当，李XX关于郑州XX公司退还全部中介费用的上诉理由本院予以采信。

　　综上所述，上诉人李XX的上诉理由成立，对其上诉请求本院依法予以支持;上诉人李XX的上诉理由不成立，对其上诉请求本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、维持河南省郑州市二七区人民法院(2018)豫0103民初6448号民事判决第一项、第二项;

　　二、撤销河南省郑州市二七区人民法院(2018)豫0103民初6448号民事判决第三项、第四项;

　　三、郑州XX公司于判决生效后十日内返还李XX佣金22000元;

　　四、驳回李XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费2300元，由李XX负担1600元，由郑州XX公司负担400元，由李XX负担300元;二审案件受理费2300元，由李XX负担1600元，由郑州XX公司负担400元，由李XX负担300元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　曹XX

　　审判员　　贾XX

　　审判员　　黄XX

　　二〇一八年十二月二十四日

　　书记员　　袁XX