广州XXX商业经营管理有限公司、广州市越秀区XXX餐馆物权保护纠纷二审民事判决书

　　广东省广州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤01民终15354号

　　上诉人(原审原告)：广州XX公司，住所地广东省广州市越秀区中山XX房。

　　法定代表人：王X，职务总经理。

　　委托诉讼代理人：李XX，广东XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：广州市XX(个体工商户)，住所地广东省广州市越秀区中山XX(单)203、205、133、134、135号房。

　　经营者：余XX。

　　被上诉人(原审被告)：余XX，男，汉族，1970年2月24日出生，住广东省广州市白云区。

　　两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张家齐，广东XX律师。

　　两被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫XX，广东XX实习律师。

　　原审第三人：谢XX，男，汉族，1974年1月18日出生，住广东省广州市越秀区。

　　原审第三人：陈XX，男，汉族，1981年11月11日出生，住湖北省监利县。

　　两原审第三人的共同委托诉讼代理人：邓XX，广东XX律师。

　　两原审第三人的共同委托诉讼代理人：代园星，广东XX实习律师。

　　上诉人广州XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人广州市XX(以下简称XXX)、余XX、原审第三人谢XX、陈XX物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2018)粤0104民初19596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

　　上诉人XX公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判XXX、余XX立即连带向XX公司支付涉案商铺的占有使用费(每月按6404.4元标准计算，从2013年5月21日XXX注册成立之日起计至2019年5月31日收回商铺之日止);2.判令XXX、余XX承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为XX公司实际交付给谢XX的租赁场地范围包含涉案的132铺，但实际上本案并无充分证据支持该事实。二、一审法院在无充分证据证实租赁物交付的情况下，以XX公司理应对所有出租物业充分知悉，数年间未提异议等主观推定因素为由，驳回XX公司一审诉求，其并未充分考虑诸多可能存在的客观因素，实际上应结合租赁合同内容、物业产权证明、租金交付情况、物业使用状况等多种因素，综合判断XX公司的租赁物交付事实。综上，一审判决对本案事实认定错误，判决有失公允。

　　被上诉人XXX、余XX辩称：不同意XX公司的上诉请求，其上诉请求没有理由和依据，不应得到支持。

　　原审第三人谢XX、陈XX述称同意一审判决。

　　XX公司向一审法院起诉请求：1、判令XXX、余XX立即将广州市越秀区中山XX213-231号(单)、203、205号132铺恢复原状，停止对XX公司侵害，将房屋交还给XX公司。2、判令XXX、余XX立即连带向XX公司支付上述商铺的占有使用费(每月按6404.4元标准计算，从2013年5月21日XXX注册成立之日起计至XXX、余XX实际停止侵害之日止)。

　　一审法院认定事实：广州市越秀区中山XX213-231号(单)、203、205号132铺原为登记于梁XX名下的房产，建筑面积35.5764平方米，登记时间为2009年12月28日，规划用途为商业。2015年12月1日，该房屋产权登记于雷XX名下，所有权来历为继承。

　　据广州市房地产档案馆于2012年9月14日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区中山XX213号-231号(单)、203号、205号-133房建筑面积48.7955平方米，套内建筑面积28.1924平方米;上址134房建筑面积50.5792平方米，套内建筑面积29.2229平方米;上址135房建筑面积98.6662平方米，套内建筑面积57.0059平方米，产权人均为林XX，登记时间为2012年3月30日。

　　2012年4月26日，林XX签署《委托书》，委托XX公司代为办理交铺手续及签订物业的租赁合同，收取租金并出具有效的收据，进行市场日常经营管理，分租，转租，场地出租，办理交接手续等。

　　2012年，XX公司(甲方)与谢XX(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租广州市越秀区中山XX213-231号(单号、203、205-133、134、135号)铺，用于商业经营使用;租赁物的建筑面积包括通道共计198平方米，租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图;租赁期限为自2012年12月1日至2019年5月31日;在租赁租金(含管理费3000)按照每月29000元/平方米来计算收取，在租赁期限(即2012年12月1日起)基本租金按照每月29000元收取，在下一年度起(即2013年11月30日)租金在去年基础上递增4%，即2012年12月1日至2013年11月30日月租金29000元，2014年12月1日至2015年11月30日月租金30160元，2015年12月1日至2016年11月30日月租金31366元，2016年12月1日至2017年11月30日月租金32620元，2017年12月1日至2018年11月30日月租金33924元，2018年12月1日至2019年5月30日月租金17640元等。

　　2012年12月15日，谢XX签署《委托书》，其中载明：本人谢XX将承租位于中山XX213-231号、203、205-133、134、135号铺委托陈XX先生进行出租、日常管理等。XX公司表示，该合同约定的附件租赁房屋平面分界图因时间久远无法找到。

　　2012年12月3日，余XX(乙方)与陈XX(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将租赁得来的坐落在广州市越秀区中山XX213-231号(单号、203、205-133、134、135号)铺转租给乙方作商业用途使用，房产证面积198平方米;租赁期限自2012年12月3日至2019年5月31日，免租装修期为一个月，基本租金(包含管理费)为每月47000元起，基本租金两年不递增，从租赁期限的第3年度起，每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增5%;租金按月结算，由乙方在每月的5日前，以转账的方式向甲方支付当月租金;甲方应于本合同生效后2日内向乙方出具书面的交付通知，乙方在接到交付通知后2日内与甲方一起验收租赁物;甲、乙双方在交付租赁物时，需签订租赁物交付确认书，交付确认书的签署日期即为租赁物正式交付的日期等;附件包括租赁物权属证明、租赁物平面图等6份。该合同头部注明的甲方为谢XX，落款处甲方签名为“陈XX”。

　　2012年9月26日，陈XX签署《收铺通知书》，其中载明：甲方(陈XX)、乙方(余XX)，根据甲、乙双方在2012年9月20日签署位于：广州市越秀区中山XX213-231号(单号、203、205-133、134、135房)铺的《房屋租赁合同》第四条租赁物交付第1点，现甲方向乙方发出租赁物通知，敦促乙方在收到通知书2个工作日内与甲方一齐验收租赁物，并于交付当天签署《交付确认书》等。余XX及陈XX在该通知书下方空白处注明“因该铺使用面积与合同不相符见附图，双方另行商议交铺时间”并签名。

　　此后，陈XX将广州市越秀区中山XX213-231号(单)、203、205号133、134、135铺及涉案132号铺交付给余XX作经营XXX使用。

　　2014年3月18日，出租屋管理部门办理了广州市越秀区中山XX213-231号(单)、203、205133、134、135号铺的租赁登记备案，其中载明出租人为谢XX，承租人为XXX，租赁面积为189平方米，租赁期限为2014年1月1日至2018年6月30日。

　　XX公司为证明涉案132号商铺为XX公司向高田XX承租，向一审法院提供如下证据：1、XX公司(乙方)与高田XX(甲方)于2014年11月5日、2017年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》各一份，其中约定甲方同意将越秀区中山XX213-231号(单)、203号、205号132铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积35.58平方米，租赁期限分别从2014年5月15日至2017年9月30日及从2017年10月1日至2017年12月31日，月租金6404.4元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金给甲方;租赁期间，乙方可根据经营需要，自行经营或转租经营等。2、高田XX于2017年11月23日出具的《收据》，其中载明：我司于2014年7月30日收到周XX通过转账形式代广州XX公司向我司支付的广州市越秀区中山XX213-231号(单)、203号、205号132铺，2012年3月1日至2014年5月14日期间的租金共计154523元。3、高田XX于2014年11月27日至2018年3月6日期间向XX公司开具的涉案132铺租金发票若干张，发票所载租金对应时段为2014年5月15日至2018年1月。4、涉案商场平面图(复印件)一张，其中标注了132号商铺位于东面的商场入口旁的住宅电梯西侧、位于133号商铺南面，及其四至范围。XX公司解释称，该平面图为XX公司委托策划印刷的招租宣传单张复印件，原件已散发出去;平面图上的132铺就是XX公司主张的132号铺。XXX、余XX对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，两份合同是XX公司与案外人高田XX签订，XXX、余XX无法确认是否真实合法。假设真实合法，仅能证明XX公司在2014年5月15日至2017年12月31日向高田XX，而非向产权人承租132铺，不能证明XX公司至今仍是合法占有人。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，周XX未到庭，也没有银行流水佐证，且该收据显示2012年3月1日至2014年5月14日两年的租金一笔支付有违常理，且该收据出具的时间是2017年11月23日，日期跨度非常大。收款人只盖了高田XX的财务专用章，不是公司公章，没有法律效力，也没有租赁合同转账凭证，高田XX也未到场核实。无法确认该段时间租赁法律关系是否真实，租金是否真实支付。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，XX公司没有提供银行的转账凭证，发票不代表真实支付，且XX公司与高田XX为关联公司，不排除只开具发票而没有实际转账租金的可能。XX公司的名称已在2015年12月3日由广州XX营管理公司更名为广州XX公司，但是2015年12月15日至2017年9月29日长达两年期间的发票名称仍然是变更前的公司名称，一直到2018年初，发票抬头才更改为现名称。而2018年3月6日连续开具数个月的租金发票，发票号码是连续的。对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，XX公司没有原件，根据XXX、余XX提供相应平面图的原件，XX公司该平面图上132铺是XX公司手写标上去的，而且与XX公司对外招商时公示的平面图不一致。谢XX、陈XX质证称：对上述证据1、2的真实性、合法性由法院认定，合同是多年前签订的，但租金一直有交付，XX公司为何不向实际经营者收取租金?高田XX亦无作为当事人出庭，其出庭陈述有利于查明本案事实。对证据3、4的真实性、合法性、关联性由法院认定。

　　XXX为证明其主张，向一审法院提供如下证据：1、涉案商场平面图一张，其中位于商场东面入口旁的住宅电梯西侧、133号商铺南面的位置有标记四至，但未注明商铺编号。2、《广州市越秀区成田寿司店平面布置图》一张。3、《东鸣轩餐厅平面设计图》2张，2张图纸均注明套内面积186平方米，均有陈XX的签名，另其中1张图纸注明日期为2012.9.26。4、《中山XX东鸣轩家州卷餐厅厨房设备平面布置图》1张。XX公司对上述证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，所谓的招商广场本身就是为了列明哪些商铺是对外招商，并不需要将所有商铺都进行标注，且图纸中除了涉案132号商铺没有标注号码外，还在差不多十余间商铺也没有标注编码。对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，即使该证据为真实，XXX、余XX也自认其在2013年就实际占用涉案商铺，至于该商铺如何取得，并不影响XX公司就本案的追诉。对证据3、4的真实性、合法性不予确认，由法院核实，对其关联性也不予确认，XXX、余XX是从谢XX、陈XX处接收涉案132铺，但谢XX、陈XX并未自XX公司处取得132铺的租赁，且XXX、余XX的证据显示其承租的场地套内面积为186平方米，实际上是包含了走廊和通道，该面积也与133、134、135铺的总面积198平方米是相吻合的。谢XX、陈XX质证称，对证据1、2的真实性由法院认定，对证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议，并确认上述证据3中有陈XX签名的平面图所示位置就是谢XX、陈XX出租给XXX、余XX的商铺位置，也即是XX公司交付给谢XX、陈XX的商铺具体范围。

　　本案一审诉讼期间，余XX确认其所承租商铺的具体范围除包括广州市越秀区中山XX213-231号(单)、203、205号133、134、135铺，还包括涉案132号铺。陈XX向一审法院陈述：谢XX、陈XX在承租上述商铺时是按照原承租人成田寿司店留下的原状承租的，其没有实际经营过上述商铺。

　　一审诉讼期间，一审法院向高田XX调查取证，该公司代理人宋X向该院陈述：广州市越秀区中山XX213-231号(单)、203、205号132铺系高田XX出租给XX公司，双方曾经签订过租赁合同，租赁期限届满后，高田XX要求XX公司续签合同，但XX公司没有续签，租金有拖延，但基本付齐，目前处于不定期租赁状态。据代理人向公司核实，XX公司向高田XX交纳租金至2018年12月止。高田XX原系向回迁户梁XX承租涉案132铺后，再转租出租。梁XX去世后，雷XX继承该商铺后并出租给高田XX，高田XX与雷XX签订租赁合同，就是应XX公司的要求履行家州卷商户的租赁合同才签订的。高田XX承租涉案132铺后，将涉案商铺连同其他部分商铺出租给郭XX进行分租经营管理，当时该商铺系有独立间隔的，郭XX在2010年以前就打通进行分租。高田XX与XX公司于2014年签订租赁合同时，涉案132铺就已经是打通的状态，此前是由郭XX出租给寿司店。高田XX除与XX公司签订合同外，没有与其他人或其他单位签订过租赁合同或收交过租金。

　　一审法院认为：上述XX公司与谢XX签订的《租赁合同》约定，XX公司向谢XX出租的商铺为广州市越秀区中山XX213-231号(单号、203、205-133、134、135号)铺，租赁物的建筑面积包括通道共计198平方米，租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图。从该约定的字面含义来看，XX公司出租的场地范围并不包括涉案132铺。结合本案现有证据及XXX、余XX、谢XX、陈XX的陈述可见，XX公司实际交付给谢XX的租赁场地范围包括涉案的132铺，谢XX接收广州市越秀区中山XX213-231号(单号、203、205-133、134、135号)铺及涉案132铺的场地后，委托陈XX将该场地出租给余XX。因此，上述约定的租赁物范围与XX公司实际交付的租赁物范围不相符。XX公司现主张其并未将涉案132铺出租给谢XX，但XX公司自2012年起便将涉案场地出租给谢XX，XX公司作为涉案各商铺的出租人，对其所出租的场地面积、范围等具体情况应已充分知悉;而且，XX公司在交付场地后数年间并未就该情况提出异议。此外，就XX公司所交付的包括涉案132号铺在内的租赁场地，谢XX已向XX公司支付了相应对价，余XX亦向谢XX、陈XX支付了相应对价。XX公司现以上述主张为依据要求XXX、余XX及谢XX、陈XX停止侵权、恢复原状并支付房屋使用费，依据不足，对此不予支持。

　　综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条之规定，判决：驳回XX公司的诉讼请求。本案受理费7064元，由XX公司负担。

　　本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。

　　二审诉讼中，XXX、余XX向本院提供了《撤场及交接确认书》一份，拟证明其于2019年5月31日将涉案商铺交回XX公司。经质证，XX公司及谢XX、陈XX对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。

　　本院认为：本案的主要争议焦点在于余XX使用涉案132铺是否构成侵权。虽然XX公司与谢XX签订的《租赁合同》中约定的出租场地范围并不包括涉案132铺，但一审结合本案现有证据及XXX、余XX、谢XX、陈XX的陈述，认定XX公司实际交付给谢XX的租赁场地范围包括涉案的132铺，谢XX接收广州市越秀区中山XX213-231号(单号、203、205-133、134、135号)铺及涉案132铺的场地后，委托陈XX将该场地出租给余XX，是合理的。此外，结合一审诉讼过程中高田XX代理人所述关于“高田XX与雷XX签订租赁合同，就是应XX公司的要求履行家州卷商户的租赁合同才签订”等内容，以及高田XX与XX公司于2014年签订租赁合同时涉案132铺就已经是打通的状态，亦可印证一审法院上述认定。且XX公司作为涉案各商铺的出租人，其对出租的场地面积、范围等具体情况应已充分知悉，但XX公司在交付场地后数年间并未就该情况提出异议。因此，本院认定XX公司实际交付的租赁物范围包含涉案132铺在内。XX公司以XXX、余XX构成侵权为由提出本案诉请，依据不足，本院不予支持。

　　综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费7064元，由广州XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　黄　嵩

　　审判员　赵XX

　　审判员　刘XX

　　二〇一九年十月十日

　　书记员　王XX