原告(反诉被告)兰州xx货运集散中心与被告(反诉原告)兰州XX公司房屋租赁合同纠纷一案

　原告(反诉被告)兰州xx货运集散中心与被告(反诉原告)兰州XX公司房屋租赁合同纠纷一案　

甘肃省兰州市城关区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)甘0102民初3886号

原告(反诉被告)兰州XX，住所地兰州市城关区。

　　法定代表人:柴XX,该公司总经理。

　　委托诉讼代理人李XX，甘肃XX律师。

　　委托诉讼代理人马晓焕，甘肃XX律师。

　　被告(反诉原告)：兰州XX公司，住所地兰州市城关区嘉峪关东路45号兰州货运集散中心西区20-27号。

　　法定代表人：李X，该公司总经理。

　　原告(反诉被告)兰州XX与被告(反诉原告)兰州XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)兰州XX委托诉讼代理人李XX、马晓焕到庭参加诉讼，被告(反诉原告)兰州XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院按被告(反诉原告)兰州XX公司缺席进行审理。本案现已审理终结。

　　原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签租赁使用协议书、腾交租赁房屋;2、判令被告支付2013年12月至2017年12月期间的房屋租金计620000元，此后租金计至实际退房日;3、支付违约金124000元;4、由被告承担诉讼费。事实和理由：2013年9月25日，被告与其中心签订兰州XX大棚租赁使用协议书，承租了其中心位于兰州市城关区嘉峪关东路45号兰州煜墩货运集散中XX西区新改造的两个大棚，租期暂为10年，2013年8月15日至2023年8月14日止，首年租金160000元，此后每年以10000元的基数逐年递增，至租金为250000元时，先交费后使用。协议签订后，其中心将租赁房屋交付被告，被告未按合同约定按时足额交付租金，构成违约。截止起诉日被告尚欠租金620000元。

　　被告(反诉原告)向本院提出诉讼请求：1、不得解除合同，继续履行合同;2、驳回反诉被告的全部诉讼请求;3、由反诉被告赔偿租赁房屋期间断水、断电、贴封条、堵门经济损失计640000元;4、将反诉被告负责收取租金的工作人员徐XX涉嫌挪用资金罪和职务侵占罪移送公安机关;5、由反诉被告承担诉讼费、反诉费。事实和理由：其司与反诉被告于2013年9月25日签订租赁兰州市城关区嘉峪关东路45号兰州煜墩货运集散中XX的两个大棚的租赁使用协议书，租期为10年，2013年8月15日至2023年8月14日止。租金为160000元，两个大棚押金计10000元，签订租赁协议三日内缴纳5000元押金和水电等费用。反诉被告诉求解除租赁使用协议书、返还租赁房屋，属反诉被告违约、过错在先。2013年9月25日的租赁使用协议书由负责人徐XX签字和加盖公章，租期10年，2013年8月15日至2023年8月14日止。2013年8月15日租赁至今仅使用5年，租期还有5年之久，反诉被告提出解除合同返还租金、腾房的诉求是违约在先，属滥用诉权。租赁合同期限10年，合同未到期反诉被告提起诉讼解除租赁合同的行为构成违约在先。要求反诉原告立即腾房是违约行为。反诉原告2018年2月12日向反诉被告缴纳100000元租金，反诉被告已收取，65000元转账，35000元现金，截止立案3个月前，反诉原告还向反诉被告缴纳租金，证明反诉原告没违约缴纳租金。反诉被告的诉状、2018年4月18日的律师函要求支付620000元租金与事实不符。证明反诉被告虚构违约事实，620000元租金与租赁合同约定的年租金160000元相矛盾。反诉原告已向反诉被告缴纳的2017年1月-2018年4月物业水电票据证明反诉原告一直向反诉被告缴纳水电费和物业费,反诉被告一直在收取,反诉原告并没违约。反诉被告诉求由反诉原告承担自2013年12月至2017年12月4年的租金620000元和124000元违约金损失与事实不相符,即使真实存在4年未缴纳和收取租金,也是自己扩大损失,不应由反诉原告承担。律师函和诉状证明反诉被告诉求的事实理由、主张的620000租金是每年155000元，与租赁合同约定每年160000元的事实明显不符,证明反诉被告诉求尚欠多少租金并不明确。反诉被告诉求由反诉原告承担自2013年12月至2017年12月长达4年的租金不符合交易规律和常理,4年之久不收取租金,没采取补救措施索要租金,拖延扩大到4年之后才主张租金、违约金，证明是自己扩大造成租金与违约金损失。《民法通则》第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的,应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的,无权就扩大的损失要求赔偿。《合同法》第一百一十九条当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。反诉被告的诉求不符合《合同法》第九十四条之规定,请求驳回其诉讼请求。反诉被告因管理混乱和工作人员徐XX私自收取反诉原告及多家租户租金未上缴，是导致本案诉讼的直接原因。反诉被告存在管理过错且工作人员徐XX涉嫌挪用资金和职务侵占犯罪，第三人徐XX即反诉被告人员的违约，应由反诉被告承担责任，同时将涉嫌犯罪移送公安机关。另外8家租户黄XX、张X、石XX、王X、王XX、梁X、李XX和李XX夫妻、赵XX和杜XX夫妻证明反诉被告的工作人员徐XX是负责收取租户租金的负责人，其收取租金为不特定时间，有的白条子写上收条，有的直接转账给徐XX个人账户30000元-50000元，证明反诉被告存在违约收取租金管理混乱，打入徐XX个人账户未得到确认和核实。反诉被告向8家租户出具的律师函，告知的均是同样内容，全部从头缴纳租金，之前由徐XX收取的一概不予认可。证明反诉被告存在严重过错，同时徐XX收取8家租户租金个人占有100万元-200多万元，已经涉嫌构成挪用资金罪和职务侵占罪，反诉被告未向司法机关报案。租赁期间2018年3月-6月至诉讼今日，反诉被告断水、断电、贴封条、堵门以及强迫搬出给反诉原告造成直接、间接损失70多万元。因反诉原告租赁房屋属经营性质，并办理兰州XX公司企业法人证照。因反诉被告违约、违法与侵权导致工人工资、经营利润均受严重影响，已造成70多万元经济损失。反诉被告出租的8家黄XX、张X、石XX、王X、王XX、梁X、李XX和李XX夫妻、赵XX和杜XX夫妻租户证明反诉被告在租赁期间;同样实施断水、断电、贴封条等违约、违法行为，全部强迫搬出了租赁房屋。租赁合同第十五条约定，违约方向守约方承担赔偿责任，损失金额以合同约定的年租金的4倍为准。租金160000元，按照4倍计算640000元，应由反诉被告承担640000元违约金和损失。《合同法》第一百一十二条，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。请求640000元由反诉被告承担。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。事实认定的意见和理由：2013年9月25日，原、被告签订主要内容为：原告将其拥有所有权的位于兰州市城关区嘉峪关东路45号兰州煜墩货运集散中XX西区新改造的两个大棚出租给被告，供被告经营汽车修理业务;租期暂为10年，2013年8月15日至2023年8月14日;首年租金为160000元，此后每年以增加10000元的基数逐年递增，至大棚租金为250000元，按照先交费后使用原则，即每年1月、4月、7月、10月前的三日内分四次等额缴纳，原告每次收取租金后，应出具相应的收款凭证，并加盖公章;被告于本合同签订之日起三日内，给原告交纳押金5000元，合同到期后，原告无条件予以返还，若因被告无故终止合同，则押金不予退还;被告经营期间所产生的水、电等费用，由被告依据市场内规定价格每月按实际用量向原告交纳;原、被告任何一方违反本合同约定之任一条款，则由违约方向守约方承担赔偿责任，损失金额以合同约定的年租金的4倍为准的兰州XX大棚租赁使用协议书。合同签订后，2014年6月30日、11月20日、2015年3月30日，被告先后三次向原告支付租金合计50000元，金额分别为20000元、20000元、10000元。2018年1月2日、1月15日，原告两次函告被告要求被告给付欠租720000元。2018年2月12日，被告以银行转账支付租金65000元，以现金支付租金35000元，合计100000元。2018年4月18日，原告委托兰州XX律师赵XX、李XX致函被告，要求被告在接函后5日内向原告支付租金620000元。

　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告所签兰州XX大棚租赁使用协议书系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，为原、被告当事人权利义务之载体，依法应确认其成立、有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。根据事实主张者尽举证责任之原则，基于原告已举证证明其向被告交付了租赁物并被告予以确认法律事实的存在，被告应给付租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，鉴于被告未举证证明其如约交付了租金法律事实的存在，被告应给付余欠租金550000元。另，我国法律明确规定，当事人协商一致可以变更合同。案涉租赁合同虽明确约定首年租金为160000元，此后每年以增加10000元的基数逐年递增，至大棚租金为250000元，按照先交费后使用原则，即每年1月、4月、7月、10月前的三日内分四次等额缴纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告应按照租赁合同约定的期限支付租金。但在合同履行中，原、被告均未按租赁合同的约定履行合同义务，即原告未按先交费后使用的合同约定在被告未如期、足额交纳租金的情况下即将租赁物交付被告使用;被告亦未按先交费后使用的合同约定在合同约定的时间足额交付租金，被告逾期、未足额交付租金并原告接受被告逾期交付租金的行为，足证原、被告对合同关于租金的交付在时间及金额上进行了变更，此亦为原、被告间纠纷的成因。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案涉被告未按合同约定的时间及金额交付租金，且在原告催告后在合理期限内仍不予支付，其违约行为致使原告的合同目的无法实现，故原告关于解除其与被告所签租赁使用协议书的诉讼请求于事实及法律有据，依法应予支持。案涉原、被告就合同的内容进行了变更为不争的事实，基于租赁合同内容在金额、支付时间上已作变更法律事实的存在，并原、被告对合同内容变更后被告应何时支付租金及被告逾期支付租金应如何承担违约责任未作出明确约定法律事实的存在，原告关于要求被告支付违约金124000元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。案涉反诉原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，应按反诉原告撤诉处理。

　　综上所述，基于被告无正当理由迟延支付租金，且在原告催告后在合理期限内仍不予支付法律事实的存在，原告有权要求解除原、被告所签兰州XX大棚租赁使用协议书，要求被告腾交租赁房屋，支付余欠租金550000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

　　一、解除原告(反诉被告)兰州XX与被告(反诉原告)兰州XX公司所签兰州XX大棚租赁使用协议书;

　　二、被告兰州XX公司应于本判决生效后十日内向原告腾交租赁房屋，给付余欠租金计550000元(2013年12月至2017年12月)，2017年12月后租金计至实际退房日;

　　三、驳回原告的其他诉讼请求;

　　四、反诉按反诉原告兰州XX公司撤诉处理。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费11240元，由原告负担2930.86元，被告负担8309.14元;反诉案件受理费减半收取5100元，由反诉原告兰州XX公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

　　审　判　长　　陈　晖

　　人民陪审员　　陈小莉

　　人民陪审员　　杨XX

　　二〇一九年九月二十九

　　书记员乔XX