2018-18879周X 判决书

　　2018-18879周X 判决书

　　四川省成都高新技术产业开发区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)川0191民初18879号

　　原告：周X，男，汉族，1985年11月19日出生，住成都市天府新XX。

　　委托诉讼代理人：税飞，四川XX律师，特别授权代理人。

　　委托诉讼代理人：冯XX，四川XX律师，特别授权代理人。

　　被告：四川XX公司，住所地：成都高新区中和XX。

　　法定代表人：孙X。

　　委托诉讼代理人：毛X，男，汉族，1982年10月27日出生，住重庆市巴南区，系被告公司员工，特别授权代理人。

　　原告周X与被告四川XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法由本院审判员黄XX适用简易程序于2018年11月15日、11月26日公开开庭进行了审理。原告周X及其委托诉讼代理人税飞、被告委托诉讼代理人毛X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告周X诉称，因计划从事经营活动，原告与被告于2016年4月就商铺租赁事宜进行洽谈，并签订了《租赁意向书》，原告交纳了定金28250元。因洽谈之时被告表示暂时无法交房，所以其承诺交房时间最迟不会晚于2017年4月1日，但若能提前交房，实际交付时间以被告书面通知为准，原告随时配合办理商铺交付手续。同日，原被告双方签订了两份《商品房租赁合同》，原告承租被告中XX、13号商铺，共计支付租金84750元。合同2.1条约定：租期为5年零8个月，自2017年4月1日至2022年11月30日止，同时明确了交房时间，第2.2条约定：被告应于2017年4月1日前将商铺交付给原告。但自合同签订后直至交房期届满，原告多次与被告招商部周X经理、张XX沟通催促交房事宜均无果。直至2018年5月28日交房仍无望情况下，周X通过短信主动提出将原告商铺对外转租等请求，该行为已严重违背双方签订合同的初衷。其后原告又协商催促(短信、微信、电话……)多次，被告均不理睬，不接电话，不回信息，在万般无奈情况下，原告于2018年6月11日向被告发送《解除合同通知书》，并送达了被告招商部周X经理、张XX。被告的行为严重违背商业诚信，背离双方签订合同之初衷，不仅给原告造成了巨大经济损失，其也因错失经营商机而产生严重精神压力。同时被告一而再再而三以各种理由拒绝交付中XX、13号商铺，已经导致原告合同目的履行不能。鉴于，原告已发送《解除合同通知书》，合同解除的效力已经生效，遂要求被告返还已支付的租金、保证金，并按照合同11.2条约定：每逾期交房一天按每半年租金的千分之一支付违约金，承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉讼请求判令：1、被告返还商铺租金84750元，保证金28250元;2、被告支付违约金87801元，(按每逾期一日支付半年租金的千分之一标准，自2017年4月1日起计算至2018年8月31日);3、被告承担受理费、公告费等全部诉讼费用。

　　被告四川XX公司辩称，针对原告的诉讼请求第二条(判令被告支付违约金)，在整个《商品房租赁合同》履行过程中，被告方不存在任何违约行为。在原告起诉状所称事实和理由里面，原告提出被告应于2017年4月1日前交付商铺，但从《商品房租赁合同》2.1条、2.2条可以看出，房屋租期为5年零8个月，自2017年4月1日至2022年11月30日止，实际计租日期以甲方书面通知时间为准，因此2017年4月1日不是确定的交房日期。根据《商品房租赁合同》第11.7条关于违约责任的约定，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，那么提出终止合同的一方是原告方，因此实际违约方应为原告。针对原告方提出的我方的工作人员对原告诉求不理不问，其实我们工作人员在私下和原告周X进行了多次沟通，包括提及的解除租赁合同，甚至到后面退还押金。被告方在合同履行过程中并未违反合同约定，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

　　经审理查明，2016年5月30日，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)签订了两份《商品房租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，主要约定：甲方同意将位于成都市高新区关东二街中XX、13号商铺的商品房出租给乙方，租赁期限为5年零8个月(自2017年4月1日至2022年11月30日止)，实际计租日以甲方书面通知为准，租赁时间以此提前或顺延。两份《租赁合同》约定的首期预付租金(2017年4月1日至2017年6月30日)共计84750元，保证金共计28250元(乙方已支付定金或诚意金的，自动转作租赁保证金的一部分)。甲方未能按期交付租赁物，每逾期一天按每半年租金的千分之一支付违约金给乙方。合同签订后，原告于2016年6月30日、7月1日共计向被告支付了租金84750元，于2016年6月2日向被告支付了商铺定金28250元。

　　2018年2月，原告向被告联系人(周X)询问交房事宜，在没有得到被告方确切交房时间答复的情况下，2018年4月向被告方提出了退还房屋租金的要求，随后于2018年6月11日，原告向被告发送《解除合同通知书》，并送达了被告招商部周X、张XX。2018年6月20日，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)签订了《商品房租赁合同解除协议》，主要约定：甲乙双方于2016年5月30日签订的两份《商品房租赁合同》于2018年6月20日解除，乙方所缴保证金不予退还，退还乙方租金金额共计84750元;本协议涉及甲方退还给乙方的租金需在2018年7月31日前完成，自退款租金成功转入乙方账户后，乙方所持收据原件全部作废，不作为任何退款依据或作其他用途，若未按时完成退款，本协议作废，甲乙双方按之前签订的《商品房租赁合同》主张权利义务。双方《商品房租赁合同解除协议》签订后，甲方未在协议约定的时间(2018年7月31日)前实际完成退款。

　　另查明，涉案租赁房屋(中德英伦联邦C区工程1栋)竣工验收合格的时间是2018年6月26日。

　　以上事实有原告的当庭陈述及被告的答辩、原被告双方提交的《商品房租赁合同》两份、原告周X的缴费收据、周X与原告的短信聊天记录、《解除合同通知书》及快递送达凭单、《商品房租赁合同解除协议》、竣工验收备案表等在案佐证，本院将综合全案予以认定。

　　本院认为，原告与被告签订的《商品房租赁合同》系原被告双方真实意思表示，相关约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对签约人具有约束力，原被告双方应当按照《租赁合同》的约定履行相关的权利义务。

　　第一、关于《租赁合同》的解除问题。原被告双方在租赁合同中约定的拟交房时间是2017年4月1日，并有一定的顺延期限，属于对交房时间约定不明。但是，按照通常的理解，顺延的期限不应当过长，且原告租赁的房屋性质是商铺，如果顺延时间过长，也不符合从事商业活动的一般惯例和商机的把握。原告在租赁合同签订约两年之后询问被告交房时间时，仍未得到被告关于交房时间的准确答复，被告也始终未向原告发出关于交房的书面通知或者是延期交房的书面通知，原告在2018年6月11日向被告发出了《解除合同通知书》并于2018年6月12日送达被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因原告向被告发出了《解除合同通知书》并送达了被告，故原被告双方签订的《租赁合同》自该通知到达被告时解除。故原被告双方的《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除。

　　第二、关于合同解除后损失的认定问题。双方的《房屋租赁合同》解除后，由于房屋租赁的事实尚未发生，被告已经收取的、原告缴纳的房屋租金及保证金应当予以退还。关于原告主张的被告支付从2017年4月1日起算的逾期交房违约金，本院认为，双方在租赁合同中约定的交房时间并未明确，不应当以2017年4月1日起算逾期交房的违约金，但是，在双方租赁合同签订和履行的过程中，被告方是格式合同的拟定方，处于相对强势的地位，应当明确预估和告知交房时间，给承租人合理的心理预期。而被告由于其自身房屋未通过验收的原因，始终未明确交房时间，原告预交的租金及保证金被被告占用了较长时间，该笔资金从缴纳到实际退还期间的利息应当作为损失予以退还。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、被告四川XX公司应当在本判决生效之日起十日内向原告周X支付租金及保证金共计113000元;

　　二、被告四川XX公司应当在本判决生效之日起十日内向原告周X支付违约金(计算方式为：55050元本金自2016年6月30日起按照同期中国人民银行贷款利率的标准计算至付清之日止;28250元本金自2016年6月2日起按照同期中国人民银行贷款利率的标准计算至付清之日止;29700元本金自2016年7月1日起按照同期中国人民银行贷款利率的标准计算至付清之日止);

　　三、驳回原告周X的其他诉讼请求。

　　如被告四川XX公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费减半收取2156元，由被告四川XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审判员　　黄XX

　　二〇一八年十一月二十六日

　　书记员　　罗XX