永XX房地产开发有限公司与张X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　兰州新XX人民法院民事判决书

　　(2019)甘0191民初1994号

　　原告：永登XX公司。

　　法定代表人：陈X。

　　委托诉讼代理人：刘XX，甘肃XX律师。

　　委托诉讼代理人：马X，甘肃XX律师。

　　被告：张XX。

　　委托诉讼代理人：许X，甘肃XX律师。

　　委托诉讼代理人：马颖，甘肃XX律师。

　　第三人：甘肃XX公司。

　　法定代表人：罗XX。

　　原告永登XX公司(以下简称XX公司)与被告张XX、第三人甘肃XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司委托诉讼代理人刘XX、马X、被告张XX委托诉讼代理人许X、第三人法定代表人罗XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　XX公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除XX公司与张XX网签的商品房买卖合同，撤销该商品房买卖合同的网签备案登记;2.判令张XX承担逾期付款的违约金106583元;3.诉讼费用由张XX承担。事实与理由：2018年10月，因XX公司急于用款，经XX公司任XX介绍，XX公司以优惠价格，与张XX签订了《商品房买卖合同》并进行网签登记。将XX公司开发的兰州新XX2#楼1202号公寓(100.55㎡，每平米5300元)共计532915元出售给张XX，张XX承诺网签后即付清该款。XX公司在网签合同付款方式中选择了“一次性付款”方式。同时，该合同第七条第1款约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”备案登记后，张XX一直未予付款，XX公司多次催要无果，遂提出解除合同、撤销登记，张XX仍置之不理。张XX已严重违约，给XX公司造成了重大经济损失，应当承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。

　　张XX辩称，XX公司诉称与事实严重不符，双方之间并非正常的商品房买卖合同，张XX与XX公司也并非正常的合同相对方，因XX公司向XX公司出售电梯，XX公司将电梯款以房屋抵顶。抵顶后XX公司将其对案涉房屋的权利出售给张XX，在双方达成债权转让的事实后，三方协商后签订商品房买卖合同，本案实际是XX公司顶账给XX公司，XX公司再将对案涉房屋的权利卖给张XX，双方是基于以房抵债的协议签订，并非正常的市场交易行为，签订买卖合同实际是履行以物抵债的方式，张XX无需再支付购房款。XX公司以此为由解除合同，没有事实和法律依据。XX公司与XX公司达成的补充协议中，XX公司的主要权利为债权请求权，XX公司的义务是向XX公司交付房屋并签订购房协议，张XX已经给XX公司履行了支付对价义务，履行了合同义务，替代XX公司取得对案涉房屋的权利，故不应再支付购房款。

　　XX公司述称，本案与XX公司有直接关系，没有XX公司，张XX不可能直接向XX公司购房，张XX通过XX公司进行了购买房屋的事宜，XX公司与XX公司签订了《电梯安装采购合同》确定了具体的房号，XX公司提出解除合同，在合同解除期没有签字盖章，XX公司不同意解除合同，该合同有效，现虽未履行，但尚生效，XX公司可以继续履行合同或承担责任，这些与张XX无关。网签合同有房地产交易中心的正式版本，且经过了双方的同意自愿签订的合同，因为顶账协议双方签订的合同，内容已经确定，只是未完成交房的问题，XX公司陈述已经与XX公司解除顶账协议的说法不属实。

　　本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，XX公司与XX公司签订《兰州新XX三维时尚广场电梯采购安装合同》，约定由XX公司为XX公司提供电梯采购、安装服务，合同价款的85%即XXX元用房屋抵顶。随后，XX公司与XX公司签订补充协议，约定“一、就原合同第三条付款方式双方约定合同总价的￥XXX(大写：肆佰贰拾贰万元)元合同价款，甲、乙双方均同意以甲方开发的兰州新XX三维时尚广场项目2#楼12层公寓和11层的1105、1106号公寓的房屋抵顶。以上房屋预测总建筑面积约863.79㎡，甲方按照毛坯房标准给乙方交房，房屋单价5300元/㎡，房屋总价约XXX元，该房屋单价固定，收房面积最终以房产证登记的实际测绘面积为准;二、与甲方用于抵顶合同款的房产总价与合同约定抵房的合同价款之间的差额，乙方向甲方用现金来补足金额;三、甲方负责给乙方办理用于抵顶工程款房产的购房手续和房屋产权登记，但涉及房屋交付的物业费、房屋大修基金、交易契税、办证费等全部由乙方承担;四、按合同约定，乙方向甲方开具与合同标的及总价款相符的增值税发票。五、该变更协议书与原合同有冲突的以该变更协议书为准。六，该变更协议书双方签字盖章后生效，本协议共4份，甲方2份，乙方2份，均具备同等法律效力，同时与原合同签订之日起一并生效。...”等内容。2018年10月8日，XX公司向张XX承诺，关于张XX向XX公司购买兰州新XX三维时尚广场项目2#楼12层1202号房产承诺如下，该房产系XX公司用于抵顶工程款而将房屋所有权转移给XX公司，XX公司对该房屋享有所有权，XX公司知晓并同意XX公司将该房产出售给张XX，后续XX公司将协助张XX与XX公司签订《商品房买卖合同》，并办理购房手续和房屋产权登记等，确保张XX取得该房屋所有权，该房屋出售、购买过程中产生的一切法律后果，均由XX公司承担。2018年10月26日，张XX将购房款316735元支付给XX公司，XX公司出具收条载明房款已付清。2018年11月2日，经XX公司协调，XX公司与张XX签订了商品房买卖合同，约定XX公司将兰州新XX三维时尚广场第C560XXXX1002幢12-1202号房屋出售给张XX，单价为5300元/米，第六条“付款方式及期限”中约定“一次性付款”，注明“买受人承诺签订该《商品房买卖合同》时总房款全部交清”，同时对项目建设依据、商品房销售依据、违约责任、交付期限等内容做了约定。2019年3月1日，XX公司与时任XX公司法定代表人任XX签订甲乙双方分别为XX公司和XX公司的《解除合同协议书》，约定解除甲乙双方于2018年9月18日签订的《兰州新XX三维时尚广场电梯采购安装合同》，第二条约定“经乙方任XX介绍的享受甲方优惠价格的房屋买受人(张XX、李XX、张XX)未付的房款，乙方督促买受人尽快付款或办理撤销网签备案手续”。2019年4月11日，XX公司致信张XX，要求张XX交纳购房款，否则解除购房合同。

　　以上事实有当事人在庭审中的陈述及出示并质证的兰州新XX三维时尚广场电梯采购安装合同、合同补充协议书、承诺书、收条、商品房买卖合同等证据予以佐证，本院予以确认。

　　本院认为，本案中，虽XX公司主张张XX只是XX公司介绍给XX公司的购房客户，双方系房屋买卖关系，并非张XX从XX公司购买了XX公司给XX公司顶账的房屋后协助办理手续的关系。但从本院审理查明的事实来看，XX公司和XX公司确实签订了电梯采购安装合同，并约定XX公司以房顶账，在双方签订的补充协议中明确了顶账房屋，其中包括涉案房屋，XX公司是在明知XX公司将案涉房屋转卖给张XX的情况下，自愿与张XX签订合同、办理备案登记等手续的，该行为实际是协助XX公司办理出售顶账房的相关手续，在签订商品房买卖合同之前，张XX已经向XX公司支付了购房款，故张XX不负有向XX公司支付购房款的义务，现XX公司向张XX主张房款的根本原因在于，2019年3月1日XX公司与任XX签订了《解除合同协议书》，XX公司认为以房顶账的基础已不存在，但电梯合同履行与否并非张XX能控制，且该事件发生于XX公司与张XX签约数月之后，XX公司以此为由主张解除合同由张XX承担违约责任违反公平原则，无法律依据，本院不予支持。此外，备案登记是行政机关根据当事人的申请，依照相关行政法律法规规定决定是否实施，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对XX公司请求撤销备案登记的诉讼请求本院不予审查。

　　综上，XX公司诉请解除合同并由张XX承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　驳回永登XX公司的全部诉讼请求。

　　已减半收取的案件受理费1266元，由永登XX公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

　　审判员　　田彩兰

　　二〇一九年十一月十五日

　　法?官助?理杨治彦

　　书记员　　李XX