辽源XX公司与郑XX买卖合同纠纷

　　吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书

　　(2020)吉0402民初852号

　　原告：辽源XX公司。

　　法定代表人：吴XX，公司总经理。

　　委托诉讼代理人：武XX，吉林XX律师。

　　委托诉讼代理人：苏莹，吉林XX律师。

　　被告：郑XX，男，1981年9月20日生，住辽源市。

　　委托诉讼代理人：田X，男，1957年11月6日生，住辽源市。与被告为亲属关系。

　　原告辽源XX公司(以下简称中农XX)与被告郑XX买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武XX、苏莹，被告委托诉讼代理人田X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　中农XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付剩余购房款200,000.00元，并支付自2016年11月5日起至剩余房款付清之日止的逾期付款利息(2019年8月19日前利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);2.判令被告支付自2016年11月5日起至剩余房款付清之日止的逾期付款违约金127,400.00元(以200,000.00元为基数，按日万分之五的标准计算，截止至2020年4月30日止);3.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，中农XX变更诉讼请求，将逾期付款利息及违约金变更为自2016年11月4日起至剩余房款付清之日止的逾期付款利息及违约金。事实与理由：2016年9月29日原、被告双方签订了《投资商铺认购书》，被告认购原告开发的吉林XX××楼、108号房屋，并于当日交纳定金50,000.00元。2016年10月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》(预售)，合同约定总房款为407,247.41元，被告于次日支付该房屋首付款157,267.00元，剩余房款200,000.00元由被告向银行申请贷款方式支付。2016年10月9日双方签订《补偿协议》，合同约定：买受人应于本合同签订后15日内办理完毕贷款手续，如买受人未按期办理贷款手续或无法获得银行贷款的，应于10日内一次性付清剩余款项，若买受人逾期未付清房款，出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任，逾期付款违约金以逾期付款额每日万分之五标准计算。双方合同签订后，被告至今仅支付房款207,267.00元，此后未办理银行按揭贷款手续，也未按合同约定时限一次性付清房屋余款。原告已于合同签订后将该房屋交付被告，但被告始终未按合同约定履行付清余款，原告已多次向被告催要，但被告却以种种理由进行推脱，至今拒不履行付款义务。现原告诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。

　　郑XX辩称：1.虽然双方签订商品房预售合同，合同成立，但未履行未生效，在签订商品房预售合同时，中农XX承诺郑XX首付227,247.00元并已交付，剩余购房款协助我办理银行按揭贷款手续，同时我与中农XX办理了个人住房按揭借款合同，在与中农XX工作人员到房产部门办理相关手续时，得知中农XX隐瞒了本案争议房屋没有在房产部门登记备案这一事实，致使该争议房屋无法办理银行贷款抵押手续，无法办理房产所有权手续及房产他项权利证书，导致该合同不能按期履行，是中农XX违约在先，过错在中农XX，同时中农XX告知我登记备案手续批下来后通知我，但时至今日未通知我登记备案手续是否批下来，虽然今年年初，中农XX向我催要剩余购房款，但我在疫情期间无法打工，也告知中农XX因为无法办理按揭贷款手续无法履行合同应解除合同;2.该争议房屋时至今日并未交付给我，亦未给我任何该房屋手续，该房屋仍在中农XX占有、使用，支配并出租收取租金获得利益，亦未给中农XX造成任何实际损失，相反中农XX无偿使用我227,247.00元资金达4年之久;3.双方签订的商品房预售合同是格式合同，相关条款属于霸王条款，依据法律规定应做出不利于格式一方即中农XX乙方的判决;4.依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上，被答辩人隐瞒本案争议房屋未在房产登记备案这一事实，不尽其如实的告知义务，恶意欺瞒，恶意拖延损害答辩人利益并恶意诉讼，以格式合同霸王条款损害答辩人合法利益，请求人民法院查明事实，依法公正裁决。

　　经审理查明：2016年9月29日，郑XX与中农XX签订了《吉林XX场投资商铺认购书》，并交纳了定金50,000.00元。2016年10月9日,郑XX与中农XX签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，郑XX购买了中农XX开发的吉林XX××楼房屋，总价款为407,247.41元，付款方式为贷款方式付款。同时合同中约定了逾期付款责任，如逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。补充协议中第一条对合同总价款的补充约定：“合同第六条的成交价(总价款)，是在买受人取得全部优惠后得出的房屋总价上又一次性减免15%得出的成交价格(即最终合同价为房屋总价的85%)。减免的这15%的价款为乙方前三年委托甲方或甲方指定的商业管理公司对商铺进行经营管理的回报”，第二条对按揭付款的补充：“买受人应当在《商品房买卖合同》签订后15日内办理完毕贷款手续，如买受人未按期办理贷款手续或者无法获得银行贷款的，应于10日内一次性付清剩余款项”。2016年10月10日，郑XX交纳了首付款157,247.00元。后郑XX未能成功办理贷款手续，亦未支付剩余房款，双方协商未果，故诉至本院。另查明，2015年9月14日，中农XX取得了辽源市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证，预售范围为吉林XX××楼。

　　以上事实有投资商铺认购书、商品房买卖合同、补充协议、财务凭证、商品房预售许可证等证据及当事人陈述在案佐证。

　　本院认为，中农XX与郑XX签订的《商品房买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，中农XX在签订合同后已按照合同约定履行了相关义务，但郑XX在交付首付款后未按照约定的日期向中农XX支付剩余购房款，故中农XX主张郑XX支付剩余购房款200,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。对于中农XX主张的逾期付款利息和违约金，郑XX逾期付款，已然违约，应当承担违约责任，本院基于逾期付款利息和违约金均属于赔偿损失性质，两者在本案不宜同时适用。根据合同法约定优先的原则，因双方在签订合同时已对违约责任有明确的约定，应优先适用违约金条款，故中农XX主张违约金按约定的逾期应付款的日万分之五计算，不违反法律规定，本院予以支持。对于中农XX主张郑XX支付剩余购房款逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。对于郑XX辩称因中农XX没在房产部门登记备案导致涉案房屋无法办理银行贷款抵押手续，导致其不能按期支付剩余购房款，因其未提供证据证明，故对于郑XX的该项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

　　一、被告郑XX应于本判决生效之日起十日内向原告辽源XX公司支付剩余购房款200，000.00元;

　　二、被告郑XX应于本判决生效之日起十日内向原告辽源XX公司支付逾期付款违约金(以200,000.00元为基数，自2016年11月4日起按日万分之五标准计算至上述款项清偿之日止);

　　三、驳回原告辽源XX公司的其他诉讼请求。

　　如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2,150.00元，由被告郑XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。

　　审判员　　张可

　　二〇二〇年八月十四日

　　书记员　　丁X