商品房逾期交付

    浙江省宁波市中XX

    民事判决书

    （2018）浙02民终2725号

    上诉人（原审被告）：余姚XX公司。住所地：浙江省余姚市兰江街道丰XX。

    法定代表人：应XX，该公司董事长。

    被上诉人（原审原告）：周XX，男，1970年8月27日出生，汉族，住浙江省余姚市。

    上诉人余姚XX公司因与被上诉人周XX商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省余姚市XX（2018）浙0281民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。

    余姚XX公司上诉请求：1.撤销余姚市人民法院（2018）浙0281民初931号民事判决并将本案发回重审，或查清事实后依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未查明案涉房屋是否存在足以构成拒绝交付的质量问题的基本事实，径以上诉人工作人员在验收单上签字即认定上诉人构成逾期交房，系事实认定错误。1.一审判决认定双方当事人已就被上诉人验房时提出的质量问题约定“待处理好后再交房”，系事实认定错误。一审判决查明，2016年9月30日交房过程中被上诉人在案涉房屋交付验收清单的（验收意见）一栏记载发现质量问题且同时记载“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”并在该栏中签名，上诉人工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。一审认定，双方在交房过程中因被上诉人对质量有异议的，双方达成一致意见，即处理好：“（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水，（2）东阳XX右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，（3）次卧东南角边疑似渗水问题后再行交付”，上述认定系事实认定错误。案涉房屋交房过程中，被上诉人在验收清单的“验收意见”一栏中提出质量问题并记载“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，但该意见仅为被上诉人的单方意思表示。虽然上诉人工作人员在“备注”栏中记载“重点关注”并签字，但仅能够据此认定该工作人员对上诉人参与验房这一事实的确认，至多也仅是对所提质量问题的现场确认。至于双方是否对涉案房屋“待处理好后再交房”达成一致意见？上诉人认为，该等约定系对双方签订《商品房买卖合同》进行重大变更的约定，将对合同的履行及双方的权利义务责任产生实质性影响，上诉人工作人员并未做明确的意思表示予以同意，且该工作人员作为“工程人员”显然未取得上诉人关于处置该等重大事项的授权，且不具备具有上诉人授予代理权的外观，故不构成表见代理。因此，双方并未对“待处理好后再交房”达成一致意见。退一步讲，即便上诉人工作人员的签字视为对被上诉人意见的认可，也应当认为双方对交付时间进行了变更的约定，既然交付时间已经经约定调整，上诉人只要在调整后的时间内交付，即不构成逾期交房，而无须再由被上诉人明确表示放弃追究逾期交付的违约责任。2.一审判决认定合同附件九关于房屋存在除主体结构质量问题情形下，被上诉人不得拒绝房屋交付的约定系无效格式条款，导致未予查明案涉房屋是否存在足以构成被上诉人有权拒绝交付的质量问题这一本案基本事实，径行作出错误的事实认定。一审判决认定，案涉《商品房买卖合同》附件九中“房屋存在除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任”的约定系“被告提供的免除责任的条款，被告虽在附件九X首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款”，该认定系适用法律错误。首先，如一审判决所述，上诉人在附件九X首对协议内容作出特别提示，并非未提示被上诉人。其次，根据该约定，房屋存在质量瑕疵的情况下，被上诉人不得据此拒绝房屋交付，但上诉人仍必须根据约定承担保修责任。该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》，即在房屋存在除主体结构质量问题和严重影响居住使用问题的情况下，买受人无权解除合同亦不得以此为由拒绝房屋交付并要求出卖人承担逾期交付的责任，但出卖人仍需要承担保修责任。因此，该等约定并未免除上诉人的责任，亦未排除被上诉人的权利，不属于无效的格式条款。在此情形下，一审法院应当查明被上诉人在验房单上所记载的质量问题是否构成主体结构质量问题或严重影响居住使用的质量问题，从而据此认定上诉人是否构成逾期交付。然而，一审法院在未查明本案该基本事实的情况下，径行以格式条款无效为由回避了这一本案最关键的事实，并在此情形下径行作出了上诉人逾期交付的错误认定。二、一审判决适用法律错误，认定的违约金过高。1.一审判决未根据上诉人的请求将逾期交房的违约金标准降低至应付房价款的日万分之一属于适用法律错误。根据上诉人的了解，案涉房屋租金约为6000元/月，换算成违约金标准约为房价款的日万分之一。一审中，上诉人根据合同法第一百一十四条以及“合同法解释一”第二十九条规定请求降低违约金标准，但一审判决未予支持，系适用法律错误。若二审法院认定上诉人构成逾期交付的，上诉人请求二审法院将违约金标准降低至已付房价款的日万分之一。2.一审判决认定违约金计算基数中的“已付房价款”应包括车位款30万元，系适用法律错误。一审判决认定，在《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定里并未对已付房价款作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下被上诉人也无法单独使用附属车位，故违约金计算基数中的“已付房款”应包括车位款30万元，该认定系适用法律错误。本案中。《商品房买卖合同》的标的除案涉房屋外还包括两个车位，总价款亦包含车位款。被上诉人仅对案涉房屋的质量提出异议并要求上诉人承担逾期交付的责任，而未对两个车位质量提出任何异议。在此情形下，即便上诉人构成逾期交房，也仅应以案涉房屋的房款XXX元作出计算违约金的基数，而不能将车位款纳入计算违约金的基数。在没有特别约定的情形下，根据逾期交付的标的物价值计算违约金本身具备公平合理性。并且，《商品房买卖合同》虽为上诉人提供，但该违约责任条款中“已付房价款”系政府部门制定的条款，不应认定为上诉人提供的格式条款，故也不应据此作出对上诉人不利的解释。3.一审判决直接根据合同附件九的约定将违约金调整至已付房价款10%系适用法律错误。一审判决认定，根据案涉合同附件九“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同时，出卖人向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付房价款的10%”的约定，“被告逾期交付房屋、逾期交付权属证所造成的损失范围，本院认为将被告承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按原告已付房款的10%计算违约金较为合理”。前述合同附件九关于违约金不超过买受人已付房价款10%的约定系双方关于逾期交付产生的违约金的最高限额约定，即兜底性约定。该等约定并不能排除上诉人依法要求降低违约金的权利，只有当根据依法降低后的违约金标准计算的违约金仍超过买受人已付房价款的10%时，才有该约定适用的余地。也就是说，当根据依法降低后的违约金标准计算的违约金低于买受人已付房价款的10%时，即应当按实际金额负担违约金。一审判决直接援引该条款调整违约金系适用法律及合同条款错误。如前所述，即便认定上诉人构成逾期交付且逾期交付期间为2016年10月1日至2017年12月26日（452天），违约金应为XXX元×日万分之一×452天=85608元，该金额并未达到上诉人已付房价款的10%。故在此情形下，不应直接适用违约金不超过买受人已付房价款10%的约定。综上，一审法院未查明本案基本事实，且适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，将本案发回重审或查清事实后依法改判。

    周XX辩称，请求二审法院依法驳回余姚XX公司上诉，维持原判。

    周XX向一审法院起诉请求：一、要求余姚XX公司尽快为周XX办理位于绿城XX的房屋交房手续，并按照《商品房买卖合同》第十条约定承担出卖人逾期交房的违约责任赔偿XXX元×5%00×446天=489217元；二、案件诉讼费由余姚XX公司承担。审理过程中，周XX变更诉讼请求为：一、判令余姚XX公司按房款的日万分之五向周XX支付截至判决之日的逾期交房违约金（自2016年10月1日起至2017年12月31日，暂计XXX元×5%00×457天=501283元）；二、判令余姚XX公司按房款的日万分之二向周XX支付截至判决之日的逾期交付权属证书的违约金（自2016年12月31日起至2017年12月31日，暂计XXX元×2%00×366天=160586元）；三、判令余姚XX公司立即向周XX交付上述房屋并立即配合办理过户手续；四、案件诉讼费由余姚XX公司承担。

    一审法院认定事实：双方于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同第九条约定余姚XX公司应当在2016年9月30日前将绿城XX（附属车位A-356、A-357）交付周XX使用。合同第十条约定余姚XX公司逾期交房的违约责任不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，余姚XX公司按日向周XX支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，周XX有权解除合同，周XX解除合同的，余姚XX公司应当自周XX解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按周XX累计已付购房款的10%向周XX支付违约金。周XX要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，余姚XX公司按日向周XX支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十六条约定余姚XX公司承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给周XX，周XX委托余姚XX公司办理商品房转移登记。余姚XX公司不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，余姚XX公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，周XX不退房，余姚XX公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。

    周XX分别于2014年10月14日、2014年12月31日分两次共向余姚XX公司支付房款共计XXX元。

    2016年6月17日，余姚XX公司组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于2016年8月2日完成房屋建筑工程竣工验收备案。2016年9月19日，余姚XX公司向周XX发送《绿城XX入伙通知书》，通知周XX于2016年9月30日9时30分办理交房手续。

    2016年9月30日交房过程中周XX发现：（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水，（2）东阳XX右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，（3）次卧东南角边疑似渗水。上述问题记载在绿城XX住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，周XX在业主签名处签名。余姚XX公司工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。

    2017年12月26日，余姚XX公司向周XX发送《关于再次提醒收房的通知书》，通知周XX于2017年12月31日前到绿城XX物业服务中心办理交房手续。截至2018年2月27日本案一审庭审时，双方尚未完成交房手续，一审庭审中双方表示会尽快完成交房手续并办理权属证书。后一审法院于2018年3月14日组织双方现场查勘，余姚XX公司工作人员表示2016年9月30日交房过程中发现的问题在2016年10月维修结束，周XX表示2016年11月查看时周XX认为渗水还未完全修复，要求余姚XX公司继续维修，后周XX指出存在其他漏水问题，余姚XX公司陆续在2017年间进行维修。周XX在查勘时表示其认可涉案房屋目前已不存在渗漏，满足交付条件，但周XX在一审庭审结束后前往余姚XX公司要求办理交房手续时，因余姚XX公司要求周XX支付自2016年9月30日起算的物业费，双方对此存在争议，故未完成交房手续。

    一审法院认为，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定余姚XX公司应当在2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付周XX使用。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，余姚XX公司应当书面通知周XX办理交付手续，双方进行验收交接时，余姚XX公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，周XX对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，余姚XX公司应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有相应资质的专业检测机构进行质量检测。检测结果为合格的，余姚XX公司书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，余姚XX公司应当按要求返修，并承担赔偿责任。从双方之间的合同约定可见，双方约定也以房屋交接单的签署作为房屋交付，同时仅约定由于周XX原因未在《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的则自《入伙通知书》规定的交付期限届满日之次日起即视为交付，以及在余姚XX公司对质量有异议双方不能达成一致意见而委托检测机构进行检测，检测结果为合格的情况下余姚XX公司书面通知的交付日期视为交付。本案中双方均认可周XX在2016年9月30日前往余姚XX公司办理交房手续，但在交付验收过程中周XX指出房屋存在渗水，留存在余姚XX公司的绿城XX住宅交付验收清单记录了相应的验收意见，并记录有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”。故双方之间系在交房过程中因周XX对质量有异议双方达成一致意见，即处理好“（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水，（2）东阳XX右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，（3）次卧东南角边疑似渗水”问题后再行交付，并未变更以房屋交接单的签署作为房屋交付的合同约定。但余姚XX公司直至2017年12月26日才第二次书面通知周XX办理交房手续。在《关于再次提醒收房的通知》中表述“我们于2016年9月19日向您发送《绿城XX入伙通知书》，请您于2016年9月30日9时30分到绿城XX物业服务中心办理绿城XX8-2201室交房手续。但您至今未来办理交房手续”，上述表述与一审法院查明事实不符，2017年12月26日第二次书面通知之前余姚XX公司一直未完成修复后再次交付房屋的书面通知义务。

    至于余姚XX公司认为，《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，余姚XX公司根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，周XX不能拒绝接受房屋交付，余姚XX公司不承担逾期交付责任的抗辩，周XX表示对《商品房买卖合同》附件九的具体内容并不知情。一审法院注意到涉案《商品房买卖合同》的备案内容并不包括附件九，且附件九中关于余姚XX公司不承担逾期交付责任的内容约定系余姚XX公司提供的免除责任条款，余姚XX公司虽在附件九X首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。至于余姚XX公司认为2016年9月30日在验收过程中即使余姚XX公司认可验收意见内容以及待处理好后交房的约定，也就意味着双方对合同约定的交房时间做出了变更，余姚XX公司不存在逾期交房的辩称意见，一审法院认为双方仅是对交房过程中发现的质量问题的处理意见做出了约定，周XX并未作出放弃向余姚XX公司主张逾期交房责任的意思表示，且质量问题的修复所需要的时间导致周XX无法在《商品房买卖合同》约定的交房期限内取得房屋的占有使用权完全系余姚XX公司过错，余姚XX公司无须承担逾期交房违约责任的抗辩不能成立。

    关于违约责任的承担，余姚XX公司认为双方约定的违约金明显过高，要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九“若余姚XX公司逾期交房，则余姚XX公司承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内余姚XX公司不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定，周XX也无权要求余姚XX公司同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。对合同约定的违约金是否需要调整，一审法院注意到，首先《商品房买卖合同》附件九中存在“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的10%”的约定。其次，在一审法院组织双方现场查勘过程中，周XX认可余姚XX公司在2016年10月已对验房时发现的渗水问题进行修复，在周XX向一审法院提交的书面说明中也认可余姚XX公司于2016年10月29日让物业工作人员通知周XX渗水问题已经修复，周XX也于2016年11月11日再次去查验房屋。但再次查验过程中周XX要求余姚XX公司对东阳XX渗水的修复采取养水24小时观察，并要求余姚XX公司对养水后遗留的渗漏点继续修复。后周XX在2016年年底至2017年11月间多次前往涉案房屋查验，并在2016年年底以及2017年后续指出北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题。考量到北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题并未在2016年9月30日的验房问题清单中，即不属于双方关于“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”的约定范围内，且双方也认可后续发现的渗水问题主要涉及譬如楼上住户装修时安装的热水器摆放位置、阳台水管皮圈的更换以及水管检修口未拧紧此类通过物业协调以及配件更换检查的问题，并不影响房屋质量，余姚XX公司物业工作人员也做出了相应处理。因此综合考虑上述因素以及周XX因余姚XX公司逾期交付房屋、逾期交付权属证书所造成的损失范围，一审法院认为将余姚XX公司承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按周XX已付房价款的10%计算违约金较为合理。至于余姚XX公司提出周XX质量异议不涉及所购车位，违约金标准应按照已付房屋价款XXX元为基数计算，车位款300000元不应作为违约金计算基数的抗辩，一审法院认为，《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定中并未对“已付房价款”作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下周XX也无法单独使用附属车位，故一审法院对余姚XX公司上述抗辩不予支持。

    据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出判决：一、余姚XX公司于判决生效之日起十日内向周XX交付余姚市绿城XX的房屋，并于判决生效之日起三十日内向周XX交付余姚市绿城XX的土地、房屋权属证书（即余姚XX公司办理余姚市绿城XX房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方交纳的税费由周XX承担）；二、余姚XX公司按周XX已付购房款XXX元的10%支付违约金219379.90元，款于判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国XX，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）；三、驳回周XX的其他诉讼请求。一审案件受理费10419元，减半收取5209.50元，由周XX负担3482.50元，余姚XX公司负担1727元，款限于判决发生法律效力后七日内交纳。

    二审期间，余姚XX公司向本院提供XXX租房信息，拟证明参考同小区或同地段的租金标准，案涉房屋租金不超过6000元/月。周XX认为逾期违约责任已经在合同中详细记载，且该租金参照样本不足，损失远远大于租金损失。本院认为，余姚XX公司提供的XXX租房信息，不属于二审新的证据，不予认定。

    周XX未向本院提供新的证据。

    二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。

    本院认为，双方于2014年10月22日签订的《商品房买卖合同》约定余姚XX公司应当在2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付周XX使用。嗣后，周XX分别于2014年10月14日、2014年12月31日分两次共向余姚XX公司支付房款共计XXX元。2016年9月30日交房过程中，周XX发现：（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水，（2）东阳XX右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，（3）次卧东南角边疑似渗水。上述问题记载在绿城XX住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，周XX在业主签名处签名及余姚XX公司工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名系事实。在周XX于2017年12月25日向一审法院提起诉讼要求余姚XX公司交付所购房屋并配合办理过户手续及支付违约金等请求后，余姚XX公司才于2017年12月26日第二次书面通知周XX办理交房手续。故一审法院根据查明的事实，认定余姚XX公司承担逾期交房违约责任，本院认为，并无不当。由于《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房违约的计算方式，一审法院综合考虑余姚XX公司逾期交房的各种因素，将余姚XX公司承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按周XX已付房价款的10%计算违约金，且周XX也未提起上诉。因此，本院认为，一审法院适当调整降低余姚XX公司承担逾期交房违约金，并无不妥。余姚XX公司认为其并不构成逾期交房、一审法院认定违约金过高，要求将本案发回重审，或查清事实后依法改判驳回周XX诉讼请求的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院难以支持。

    综上所述，余姚XX公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费8721元，由余姚XX公司负担。

    本判决为终审判决。

    （此页无正文）

    审判长　　徐XX

    审判员　　曹XX

    审判员　　周XX

    二〇一八年八月二十四日

    书记员　　吴XX