历时两年商铺租赁案件终胜诉

    上诉人（原审被告、反诉原告）：杨X，女，1976年4月23日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。

    委托诉讼代理人：王XX，江苏XX律师。

    被上诉人（原审原告、反诉被告）：溧阳某房地产公司，住所地溧阳市溧城XX。

    法定代表人:黄X，该公司执行董事。

    委托诉讼代理人：王XX，江苏XX律师。

    委托诉讼代理人：戴天成，江苏XX律师。

    原审第三人：某某会所,住所地溧阳市溧城XX。

    经营者：黄X2。

    上诉人杨X因与被上诉人溧阳某房地产公司（以下简称地产公司）、原审第三人某某会所（以下简称某某会所）房屋租赁合同纠纷一案，经重新审理后，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初7534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    杨X上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书中第二、三、四、五、七项判决；2、请求依法改判支持上诉人的一审反诉请求，反诉请求中的场地使用费与物业服务费折抵租金后，依法对一审判决书中的第一项判决改判；3、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院确认《房屋租赁合同》于2020年3月3日解除错误。根据《合同法》第93、94条可以明确，合同解除分三类：法定解除、约定解除及协议解除。又根据《合同法》第96条规定，当事人依据法定解除或约定解除主张解除合同的，应当通知对方。其中，协议解除的本质是通过双方缔结一个新的协议取代原合同，而约定解除则是合同中约定的解除条件成就而合同发生解除；协议解除不存在行使解除权的问题，是双方当事人合意的结果。被上诉人在原一审中依据约定（法定）解除行使解除权，并通过起诉方式解除合同，如经法院确认被上诉人确有解除权的，则一般可以认定合同从诉状副本送达之日起解除。本案中，被上诉人已经行使了需经法院确认的单方解除权，而协议解除不存在行使解除权的问题，且被上诉人在整个诉讼中均没有协议解除的意思表示；同样，上诉人于2020年3月3日发出的“通知”至多可以定义为解除合同的邀约，但被上诉人并未予以承诺，本案不存在协议解除的情形。故一审法院关于“原、被告双方当事人就租赁合同达成一致意见，因此，租赁合同于2020年3月3日解除”的认定错误。二、一审法院关于《补充协议》并非双方之间真实意思表示而无效的认定错误。根据《合同法》第14、21、52及54条的规定，意思表示真实系合同成的立要件，但意思表示不真实并不导致合同无效的结果，应视具体情况而定，而一审法院对此并未明确，径行认定《补充协议》无效错误。上诉人认为，《补充协议》属双方当事人的真实意思表示。作为上诉人而言，对被上诉人利用补充协议避税的行为并不清楚，上诉人作为房屋承租方及浴室的经营者，享受物业服务及场地停车亦符合其租赁房屋的目的，这与补充协议的内容也相吻合，同理，发票上所载的内容与合同约定一致，亦可佐证《补充协议》内容的真实性，上诉人为何要对发票提出异议？作为被上诉人而言，其缴纳相应的税金属于法定义务，减少税金支出亦可能是其合同目的之一，但不能据此来反推双方签订《补充协议》意思表示的真实性，这在逻辑上是错误的。上诉人认为，双方是基于真实意思表示签订的《补充协议》，但鉴于涉及到合同无效事由，故《补充协议》中场地使用费及租赁费的条款无效，被上诉人应当返还己支付的上述费用，又鉴于双方互负金钱债务，应当予以抵消。三、关于固定装修设备及附属物残留价值的归属问题。上诉人认为，案外人任XX与被上诉人签订房屋终止合同时就房屋中的装修、固定性设施设备等附属物的移交进行了约定，被上诉人接收的房屋也应当为与任XX签订终止协议时的房屋现状为准。另外，上诉人在承租期间又于2017年6月重新进行了装修、改造，投入资金为700万元，结合剩余租赁期限而言，以目前房屋现状向被上诉人进行交付是不符合常理的，也明显违背公平原则，故应当对上诉人装修、改造部分的剩余价值进行评估，并由被上诉人进行适当补贴。综上，望能够采纳上诉人的上述意见，并依法支持上诉人的上诉请求。

    被上诉人地产公司辩称：一、一审法院判决确认本案房屋租赁合同于2020年3月3日解除并无不当，但以此在第四项、第六项判决中减轻了上诉人的债务和应负责任，对此有所欠缺。因为：其一，若判决房屋租赁合同于2020年6月17日终止，则2020年3月4日至合同终止日的三个半月期间，上诉人应按第六年的268万元年租金标准支付，且应按此租金标准承担至实际给付日止的违约金；其二，根据房屋租赁交易习惯及房屋租赁合同纠纷案的审判实践，承租人应付合同期满后的房屋占用费，通常是按照最后一年租金标准加上年租金递增率计算房屋占用费；其三，房屋租赁合同第九条“9.2.2”项明确约定了合同解除后或租赁期满后逾期交房的违约责任，而一审判决却未依法认定上诉人应承担的逾期交房违约责任。显然，一审判决确认《房屋租赁合同》于2020年3月3日解除虽然切实有据，但是确定上诉人应付的房屋占用费标准和未认定上诉人应承担逾期交房的违约责任，实质上已较大程度地减轻了上诉人的债务和责任，偏顾了上诉人的利益。二、关于一审判决对《补充协议》效力的认定。一审判决认定《补充协议》无效，至少考察了以下事实：1、我公司向其他承租人出租房屋时，为报税开票也都与承租人签有与本案补充协议完全相同的补充协议。上诉人在我公司工作时曾负责并经办过房屋出租事务工作，其对补充协议的用途是完全明了的；2、补充协议签订后，上诉人对收到我公司按补充协议开票项目出具的发票从来没有提出过异议，是完全认可的，我公司从2014年11月13日起至2015年12月23日至开具给上诉人的6份发票的开票项目在同一张发票上均注明了租金、场地使用费、物业管理费，自2016年12月27日至2019年1月17日的三份租金发票上虽因税收征管部门的许可要求，在发票上调整为租金和场地使用费，上诉人对此从来没有提过任何异议，是完全明知认可的；3、上诉人从2015年起就一直拖欠租金，我公司为此除电话通知、约谈催收外，在2016年、2018年、2019年先后三次委托律师发律师函催收，我公司也发过书面催收租金函，上述函件均注明了上诉人应付某年度租金的租金额和欠付租金的具体数额，上诉人从来没对此提出过异议；4、上诉人在诉讼期间也向我公司书面自认过：“找律师开庭（即其以补充协议作为的抗辩理由），是为了：“我的本意只是想拖一拖，缓一缓”；上诉人直至我公司在原审起诉前也从来没有提出过对《补充协议》的异议等事实。三、关于装修、固定性设施设备及其他形成附合的改造物的归属问题。上诉人拖欠2018年度至今的巨额租金构成严重违约的事实清楚，上诉人重新装修亦未经我公司的同意，租赁期限也早已届满。一审法院依据本案房屋租赁合同第七条等事实所作的第三项判决，也完全符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十二条、第十三条等规定。恳请能尽快审理本案，依法驳回杨X的上诉请求，维持一审法院判决。

    地产公司向一审法院起诉请求：1、判令杨X向地产公司支付计算至2020年3月3日止尚欠租金439.7233万元及违约金（其中：以249.89万元为本金，自2018年5月18日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以189.8333万元为本金，自2019年5月8日起计算至实际给付之日止，按年利率24%计算）。2、请求确认双方在2014年4月18日签订的房屋租赁合同于2020年3月3日解除。3、判令杨X将承租的房屋腾空，与装修和固定性设施设备(配电设施设备及增容、水电设施设备及配套系统、消防设施设备、空调设备及配套系统、电梯以及双方所签署附件清单所列的财物）以及形成附合的其他改造物，一并返还给地产公司；某某会所予以协助。4、判令杨X向地产公司支付自2020年3月4日起至租赁房屋实际返还之日止，按年租金268万元为标准计算的房屋占用费及违约金（以78.16673万元为本金，自2019年5月18日起计算至实际给付日止，按年利率24%计算；以268万元为本金，2020年5月18日起计算至实际给付之日止，按年利率24%计算）。

    一审法院认定事实：

    2014年4月18日，地产公司（甲方）与杨X（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将坐落于溧阳市溧城XX罗湾路447号中建筑面积约5452.83平方米的商业用房出租给乙方；租赁期限为6年，租赁期自2014年6月18日起至2020年6月17日止；租金按年计算，第一年租金为210万元，第二年租金为220.5万元，第三年租金为231.53万元，第四年租金为243.1万元，第五年租金为255.26万元，第六年租金为268万元；租金按先付后用的原则支付，乙方应在每年的5月18日前一次性付清下一租赁年度的租金；乙方逾期支付租金或其他应付费用超过30天以上的，甲方可提前30天以书面形式通知乙方解除合同并要求乙方承担违约责任；乙方逾期支付租金，每逾期一天，应按每天租金的双倍计算向甲方偿付违约金；租赁期满或者解除合同，乙方未按约定的期限交还租赁的房屋，每逾期一天，按应付租金标准双倍计算向甲方偿付违约金；因乙方违约甲方解除合同的，乙方的装修、固定性设施和其他改造物无偿归甲方所有……。”

    2014年4月19日，地产公司（出租方）与杨X(承租方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：“依据租赁合同的第四条租金计算及支付方式，签订租金的补充条款，租金按年计算，其中每年租金由房屋租金、场地使用费及物业管理费三部分组成。1、房屋租金999.872万元。第一年租金147万元；第二年租金154.35万元；第三年租金162.07万元；第四年租金170.17万元；第五年租金178.682万元；第六年租金187.6万元。2、场地使用费357.098万元。第一年52.5万元；第二年55.125万元；第三年57.883万元；第四年60.775万元；第五年63.815万元；第六年67万元。3、物业服务费71.42万元。第一年10.5万元；第二年11.025万元；第三年11.577万元；第四年12.155万元；第五年12.763万元；第六年13.4万元。逾期缴纳，滞纳金每天按年度物业服务费的千分之三计算。

    一审法院另查明：2010年11月18日，地产公司就案涉房屋曾与案外人任XX签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2012年6月18日起至2020年6月17日止。2014年4月18日，地产公司（甲方）与任XX（乙方）签订了《终止(房屋租赁合同）协议书》一份，约定双方自签订补充协议之日终止房屋租赁合同。庭审中，杨X认可其曾与任XX合伙经营某某会所，黄X2仅是挂名经营者，任XX退出后，某某会所实际由杨X经营。

    杨X经营某某会所期间，从2015年1月4日至2018年12月24日期间共计向地产公司支付租金XXX元。

    2020年3月3日，杨X向地产公司发出通知：“因贵司之前起诉要求解除合同，本人对解除合同无异议......”。

    2020年3月10日，地产公司对杨X落款时间为2020年3月3日信件的复函：“综上并鉴于你已提起上诉而原审法院依法现已不能再主持调解和现在无法进行执行和解等问题，我公司的意见是你可依法通过申请二审法院先行主持调解并达成能由原审法院执行部门到场主持交接的方式解决你来函提出的方案”。

    一审法院又查明：2015年10月30日，常州市地方税务局向地产公司出具的税务处理决定书载明：“你单位将部分房产对外出租，签订的原始合同中约定2013年度租金XXX元，补充合同中约定总租金的70%为房屋租金，25%为场地租金，5%为物业管理费，物业管理费未申报房产税。2013年你单位已缴纳其他房屋出租房产税814196.16元。……上述第2项未按规定申报其他房屋出租房产税，事实造成少缴2013年其他房屋出租房产税26811.54元。”

    一审法院归纳本案的争议焦点为：一、租赁合同是否于2020年3月3日解除？二、补充协议中关于场地使用费及物业管理费的约定是否有效？已经支付的场地使用费、物业管理费是否应当折抵租金？三、固定装修设备及附属物残留价值的归属？

    一审法院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，地产公司与杨X签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均发生效力，地产公司已将租赁物交付杨X使用，杨X应当按期足额缴纳租金。因杨X未按照约定足额缴纳租金，且租赁合同于2020年3月3日解除，地产公司有权要求杨X支付拖欠至2020年3月3日的租金及违约金，关于租金标准，租赁合同中约定租金按年计算，第一年租金为210万元，第二年租金为220.5万元，第三年租金为231.53万元，第四年租金为243.1万元，第五年租金为255.26万元，第六年租金为268万元；租金按先付后用的原则支付，杨X应在每年的5月18日前一次性付清下一租赁年度的租金；杨X称地产公司同意自2016起每年支付200万元租金，但未提供相应证据，地产公司亦按照合同约定主张租金，因杨X自2015年1月4日至2018年12月24日共计向地产公司支付租金XXX元，即支付了2014至2015年度的210万元、2015年至2016年度的220.5万元、2016至2017年度的231.53万元、2017至2018年度的243.1万元及2018至2019年度的5.37万元，尚欠2018至2019年度的249.89万元及2019年6月18日至2020年3月3日的189.8333万元，因此，地产公司要求杨X支付计算至2020年3月3日尚欠租金439.7233万元的诉请，予以支持；关于违约金，地产公司主张按照年利率24%计算的标准过高，法院根据地产公司的损失情况、杨X的经营状况等因素依法将违约金的调整为按照年利率12%的标准计算，因租赁合同约定的租金付款时间为每年的5月18日，所以2019至2020年度的租金支付时间为2019年5月18日，违约金也应当从该日起算；关于请求确认双方在2014年4月18日签订的房屋租赁合同于2020年3月3日解除的诉请，杨X在知道地产公司起诉要求解除租赁合同后，于2020年3月3日向地产公司发出通知同意解除租赁合同，双方对解除租赁合同达成一致意见，构成合意解除，地产公司请求确认双方在2014年4月18日签订的房屋租赁合同于2020年3月3日解除的诉请，予以支持；关于地产公司要求杨X将承租的房屋腾空，与装修和固定性设施设备以及形成附合的其他改造物，一并返还给地产公司的诉请，符合租赁合同的约定且不违反法律规定，予以支持；杨X挂名某某会所从事经营活动，对于腾空租赁房屋，某某会所应予协助；关于租赁合同解除后的房屋占用费，因租赁合同解除后，杨X实际使用案涉房屋，应当支付房屋占用费，房屋占用费的标准可以参照租金标准，结合本案的具体情况，法院依法确认房屋占用费参照2018至2019年度的租金255.26万元的标准支付；关于房屋占用费的违约金，双方并未就房屋占用费约定违约金，法院不予支持；关于《房屋租赁合同补充协议》中关于场地使用费及物业管理费条款的效力？在审理争议焦点二时已经认定补充协议无效；关于杨X已支付的场地使用费及物业管理费能否折抵租金？杨X支付的所谓的场地使用费与物业管理费实际上都是应当支付的租金，因此，不能折抵租金。

    据此，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、杨X于本判决生效之日起十日内支付地产公司尚欠租金XXX元及违约金（以XXX元为基数，自2018年5月18日起至实际给付之日止,按年利率12%计算；以XXX元为基数，自2019年5月18日起至实际给付之日止，按年利率12%计算）。二、确认地产公司与杨X于2014年4月18日就坐落于溧阳市溧城XX罗湾路447号（局部5452.83平方米）签订的《房屋租赁合同》于2020年3月3日解除。三、杨X于本判决生效之日起十内将坐落于溧阳市溧城XX罗湾路447号（局部5452.83平方米）房屋腾空，与装修、固定性设施设备及其他形成附合的改造物，一并返还给地产公司，某某会所予以协助。四、杨X于本判决生效之日起十日内支付占用地产公司房屋的实际占用费（按每年255.26万元的标准自2020年3月4日计算至实际返还之日）。五、确认地产公司与杨X于2014年4月18日就坐落于溧阳市溧城XX罗湾路447号（局部5452.83平方米）签订的《房屋租赁合同补充协议》无效。六、驳回地产公司的其他诉讼请求。七、驳回杨X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44666元，保全费5000元，合计49666元，由杨X负担；反诉案件受理费24340.57元，由杨X负担。

    二审中，当事人各方均表示对一审法院认定的事实无异议。对此，本院对一审法院认定的事实，予以确认。

    此外，二审中，杨X在听证时提交了两组证据：一是其在2017年对租赁房屋的装修清单，写明金额为772万余元；二是租赁房屋装修前后照片8张。地产公司对此表示：未同意过对方进行装修，对上述对方证据不予认可。

    本院认为：地产公司和杨X于2014年4月18日签订的房屋租赁合同，系出于双方真实意思的表示，且不存在法律禁止的情形，应属于合法有效。对此，双方应当依法全面履行。在地产公司依约将租赁物交付杨X使用后，因杨X未按约足额向地产公司支付租金，由此形成违约并产生纠纷，故杨X应当承担违约责任。关于该合同的解除，因杨X于2020年3月3日向地产公司发出通知表示“因贵司之前起诉要求解除合同，本人对解除合同无异议”，所以，以此时间点作为双方解除合同的确认意见，反映了双方在解除合同上的一致意见。对于在签订房屋租赁合同之后，双方又签订一份补充协议，该份协议未对房屋租赁合同中的租赁物作任何调整，且约定的三个费用与租赁物的原租金总额完全一致，综合考量存在避税问题等因素，一审法院以双方非真实意思表示确认该协议无效，并无不妥。在该协议被确认无效后，双方仍应按照房屋租赁合同履行，杨X也因此仍需按此合同约定向地产公司支付租金，因而在双方之间实际并不发生费用返还相互折抵的情况。关于租赁物中固定装修设备及附属物残留价值的归属问题，因双方合同中明确约定“乙方违约甲方解除合同的，乙方的装修、固定性设施和其他改造物无偿归甲方所有”，对此，租赁物中固定装修设备及附属物残留价值应当无偿归出租方地产公司所有。何况，地产公司对杨X提出的重新装修事项并不认可。

    综上所述，杨X提出的上诉理由，不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费24340.57元，由上诉人杨X负担。

    本判决为终审判决。