房屋买卖合同纠纷

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0106民初10641号

原告：王X

委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。

被告：夏XX

被告兼被告夏XX的委托诉讼代理人：高XX

第三人：北京XX公司

委托诉讼代理人：王X

第三人：杭州XX

委托诉讼代理人：王XX

委托诉讼代理人：高X

原告王X与被告高XX、第三人北京XX公司（以下简称XX公司）、第三人杭州XX（以下简称杭州XX）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院追加夏XX为本案被告。原告王X的委托诉讼代理人王正平、第三人杭州XX的委托诉讼代理人王XX、高X到庭参加全部诉讼，被告高XX、夏XX、第三人XX公司到庭参加部分诉讼。本案现已审理终结。

王X向本院提出诉讼请求：1、高XX、夏XX、杭州XX协助我代高XX、夏XX向杭州XX偿还位于北京市丰台区马家堡西XX（以下简称x号房屋）抵押贷款本金及利息（具体数额以实际为准），高XX、夏XX及杭州XX协助我办理解除x号房屋上设定的抵押登记手续；2、上述第一项履行完毕后，高XX、夏XX协助我将x号房屋产权变更登记至我名下；3、高XX、夏XX支付我违约金（以59万元为基数，按照每日万分之五标准计算，自2016年5月25日始至实际过户之日止）；4、高XX、夏XX赔偿我财产保全担保费6750元。事实与理由：我与高XX在XX公司的居间下，于2016年1月24日签订北京市存量房屋买卖合同，约定高XX将x号房屋出售给我，总价款135万元。合同约定，签约当日，我向高XX支付定金5万元，网签后1日我自行向高XX支付54万元，划转资金监管38万元，剩余38万元采用商业贷款方式支付。因涉案房屋存在银行抵押，高XX应于2016年2月28日前办理杭州XX抵押权注销手续，双方最晚应于合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记手续。如因高XX原因致使我未能在合同签订之日起120日内取得产权证书的，若我要求继续履行合同，高XX应当继续履行房屋权属转移义务，且自合同约定的履行期届满日至实际产权转移登记日止，高XX应当按照我全部已付款的万分之五向我支付逾期过户违约金。合同签订后，我依照约定向高XX支付了5万元定金及首付款54万元，且涉案房屋已办理完网签手续。现涉案房屋存在杭州XX在涉案房屋上设定的最高额抵押90万元，高XX拖延履行办理抵押权注销手续至今，还有因高XX信用卡逾期被诉，涉案房屋被东城法院查封，导致涉案房屋至今未办理产权转移登记手续。夏XX与高XX系夫妻关系，且在涉案房屋出售时，签署了配偶同意出售声明书，因此夏XX作为房屋的共有人，应当承担相应的责任。我现愿意且有能力代高XX清偿杭州XX在涉案房屋上设定的最高额抵押90万元及利息。诉讼期间，我代高XX偿还其因信用卡逾期所欠杭州XX的相应款项，并且杭州XX已经向北京市东城区人民法院申请解除涉案房屋的查封，东城法院已经解除查封。

高XX、夏XX辩称，高XX与夏XX系夫妻关系。按程序，网签应该是先办理解除房屋抵押后办理网签，所以涉案房屋网签手续不合法，我与王X于2016年1月24日签订的房屋买卖合同无效。王X如果有购房资格，我不卖他，是我违约，但现在是因为国家政策问题导致房屋买卖合同不能继续履行，所以我不存在违约，不应该支付王X违约金。我自2016年5月就把涉案房屋交付给王X使用，当时也没有签订任何租赁合同，王X应当给付我租金。我的家具在涉案房屋内，当时协商让我随时取，但王X私自换了锁，扣留我的家具。按照法律规定，王X应当过户后住我的房子，以前是我同意他居住，现在我要求他现在搬出涉案房屋，等法院判决后，房屋使用权才能确定。综上，不同意王X的诉讼请求。

第三人XX公司述称，王X的诉讼请求不涉及我公司，买卖合同在履行过程中如需我公司配合，我公司愿意予以配合。买卖合同约定，定金5万元在签约当天支付，第二笔款项54万元于网签后1日支付，王X未按照约定把38万元存入资金监管账户。

杭州XX述称，高XX就涉案房屋设定的最高额抵押贷款本金为90万元，到期日2017年9月，每年偿还一次本金，每月偿还利息，到期偿还本金，现高XX未偿还我公司本金。2013年2月至2016年2月，高XX持有我公司发放的信用卡，其逾期金额累计至今为本金49万元及利息5万元，高XX尚未偿还该欠款。2017年5月初，我公司将高XX、夏XX等诉至北京市东城区人民法院。现王X已代高XX偿还了高XX上述信用卡逾期所欠本金及利息，经我公司申请，东城法院已经解除涉案房屋的查封手续。对于涉案房屋存在的最高额抵押所产生的债务，我公司同意王X代为清偿，并协助王X办理解除抵押手续，其他诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表任何意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2016年1月24日，高XX（甲方、出售方）与王X（乙方、买受方）在XX公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），主要约定：高XX将x号房屋出售给王X，建筑面积共53.68平方米，该房屋规划设计用途为酒店。买卖合同第二条房屋权属情况中抵押情况约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为杭州XX，抵押金额为90万元。该房屋的抵押，甲方应2016年2月28日前办理抵押注销手续。第四条成交总价格、付款方式、付款时间约定：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币135万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币5万元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定。2、乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币38万元。甲乙双方一致同意，分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后1日内，乙方向甲方支付人民币38万元，资金通过资金监管方式划转；第二次，于网签后1日乙方向甲方支付人民币54万元，资金通过自行交接方式划转。第七条房屋的交付约定，甲方应当在收到全部房款当日将该房屋交付给乙方。第九条权属转移登记约定，（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。2016年2月18日，王X与高XX就x号房屋办理网签手续。合同签订后，王X给付高XX定金5万元。2016年2月23日，王X给付高XX购房款54万元。王X未按照买卖合同约定，在网签后1日内将购房款38万元进行资金监管。2016年5月，高XX将x号房屋交付王X，现该房屋由王X居住使用。x号房屋现登记在高XX名下。

另查，高XX与夏XX系夫妻关系。高XX向王X出售x号房屋时，夏XX出具《同意出售声明书》，其上载明：本人夏XX，性别女，身份证号码：×××与高XX，性别男，身份证号码：×××系配偶关系，现本人明确表示同意登记在高XX名下的位于北京市丰台区马家堡西XXx房屋产权编号为X京房权证丰字第XXXX号的房产出售。

再查，2014年9月9日，高XX与杭州XX签订《杭州XX股份有限公司借款合同》，其中第二十八条对本合同有关条款的说明约定：（一）借款种类：其他小企业个人循环贷，（二）借款币种：人民币，借款额度：玖拾万元整，（三）借款用途：向北京XX公司订货，（四）额度有效期限：自2014-09-09至2017-09-06止，借款期限最长不得超过12个月，（五）贷款利率，本合同贷款利率按如下方式执行：本合同执行固定贷款利率，为月利率6.6625‰，借款期限内利率不变。…同日，高XX与杭州XX签订《杭州XX股份有限公司最高额抵押合同》，附件抵押财产清单载明：抵押财产名称房产，坐落（所在地）丰台区马家堡西XX层x，抵押人处有高XX签字、捺印。2014年9月9日，夏XX就上述借款项下的全部债务签署共同还款承诺书。高XX、夏XX未偿还上述借款本金及部分利息。诉讼中，王X表示愿意代高XX、夏XX偿还上述借款本金及利息，杭州XX亦同意王X代为偿还。

2013年1月10日，高XX向杭州XX递交杭州XX臻信卡申请表，账户信用额度50万元，后杭州XX向高XX签发卡号为×××臻信卡，截至2017年6月3日，高XX尚欠杭州XX本金487104.27元，利息34895.73元，滞纳金1500元。2017年5月，杭州XX因上述欠款将高XX等诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院），东城法院于2017年5月17日对x号房屋进行查封。2017年6月8日，本院对x号房屋进行轮候查封。王X因保全涉案房屋向安XX公司交纳诉讼财产保全责任保险费6750元。诉讼中，经王X与杭州XX协商，王X现已代高XX偿还其上述信用卡逾期所产生的欠款487000元。东城法院已经解除x号房屋查封。

本院认为，高XX、夏XX、XX公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加部分诉讼，本院依据现有证据依法缺席裁决。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王X与高XX于2016年1月24日签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。现x号房屋存在杭州XX设定的90万元最高额抵押，诉讼中，王X表示愿意代高XX、夏XX偿还90万元抵押贷款本金及利息，且杭州XX亦同意王X代偿，对此本院不持异议，故高XX、夏XX、杭州XX应当协助王X履行代偿义务，另在王X履行代偿义务后，高XX、夏XX、杭州XX应当协助王X办理x号房屋解除抵押登记手续。本案中，王X所承担的代偿义务所涉金额及王X已付购房款，即已超过x号房屋总购房款，因此王X有权要求在其履行完毕代偿义务后，高XX、夏XX协助其办理x号房屋产权转移登记手续。关于违约金，买卖合同签订后，王X应当按照约定给付购房款，高XX亦应当按照约定时间协助王X办理房屋过户手续，因此高XX未按照约定协助王X办理涉案房屋过户手续的行为，属于违约行为，故王X有权要求高XX支付违约金。诉讼中，高XX表示，王X主张的违约金数额过高，且王X未就其实际损失进行举证，鉴于高XX于2016年5月即将x号房屋交付王X，且由王X居住使用至今以及在合同履行中，王X亦存在未按约定支付购房款的情节，本院认定王X主张的违约金过高，本院将酌情予以调整。夏XX作为高XX配偶，现王X要求高XX、夏XX共同承担违约责任，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于财产保全担保费，因王X在买卖合同中所受到的损失已通过违约金形式进行补偿，王X所支付的保全担保费亦属于其损失范畴，故对于王X要求高XX、夏XX给付其保全担保费的主张，于法无据，本院不予支持。高XX、夏XX关于王X购房资格、网签程序不合法等辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、高XX、夏XX、杭州XX于本判决生效之日起十日内协助王X办理代为偿还杭州XX在北京市丰台区马家堡西XXx号房屋抵押担保范围内的借款本金、利息及其他相关费用的手续（借款本金、利息及其他相关费用的具体金额以《杭州XX股份有限公司借款合同》、《杭州XX股份有限公司最高额抵押合同》为准）；

二、高XX、夏XX、杭州XX于王X履行完毕代偿义务之日起十日内协助王X办理解除北京市丰台区马家堡西XXx号房屋上九十万元贷款的最高额抵押登记；

三、高XX、夏XX于上述第一项、第二项义务履行完毕之日起十日内协助王X将位于北京市丰台区马家堡西XXx号房屋过户至王X名下；

四、高XX、夏XX于本判决生效之日起十日内给付王X违约金（以五十九万元为基数，按每日万分之一点五计算，自二〇一六年五月二十五日始至实际过户之日止）；

五、驳回王X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万六千九百五十元，由高XX、夏XX负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

保全费五千元，由高XX、夏XX负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　　刘　晔

人民陪审员　　张学珍

人民陪审员　　陈东海

二〇一八年十一月二十八日

书　记　员　　陈XX