房屋买卖合同纠纷

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京03民终11769号

上诉人（原审被告）：闫X1

上诉人（原审被告）：李XX

二上诉人之共同委托诉讼代理人：周XX，北京XX律师。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：谢X，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）：闫X2

委托诉讼代理人：王兴华，北京XX律师。

委托诉讼代理人：杨XX，四川XX律师。

上诉人闫X1、李XX因与被上诉人闫X2农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人闫X1、李XX及其委托诉讼代理人周XX、谢X，被上诉人闫X2及其委托诉讼代理人王兴华、杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

闫X1、李XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回闫X2的全部诉讼请求，案件受理费由闫X2承担。事实和理由：1.闫X2与闫X1、李XX之间并不存在房屋买卖合同关系，闫X2未就双方存在房屋买卖合同关系提供任何实质证据；2.闫X2陈述的事实存在诸多不合理之处，不能达到高度盖然性；3.一审法院以闫X2陈述事实具备高度可能性为由确认合同关系存在偏颇。

闫X2辩称，不同意闫X1、李XX的上诉请求及理由，同意一审法院判决。

闫X2向一审法院起诉请求：请求法院确认双方就北京市通州区××号西院房屋的买卖合同有效（四至：东至闫XX、南至道、西至闫北顺、北至道）。

一审法院认定事实：闫X2与闫X1系兄弟关系，位于北京市通州区××号院现有正房七间，其中西数第一间至第三间房屋（以下简称涉案院落，集体土地建设用地使用证：通集建（92）郎字第××号，东至闫XX，西至闫北顺，南至道、北至道）对应的土地使用者为李XX，系闫X1于1981年从案外人武振才处购买。西数第四间至第七间房屋（集体土地建设用地使用证编号：通集建（92郎）字第××号，东至道、西至李XX、南至道、北至道）对应的土地使用者为闫X2。

位于北京市通州区××号院于2000年被闫X2翻建为正房七间，其中包括涉案院落，对应的农村个人建房使用土地许可证（农建字198年第××号）显示：批准闫XX翻建房七间、长19米，宽23.5米。北京市望君疃村村民委员会出具证明该土地许可证中的闫XX与闫X2系同一人，对此闫X2称双方就涉案院落的买卖事实得到了相关部门的认可，因此才允许闫X2翻建七间房。闫X1、李XX称涉案院落翻建时闫X1、李XX最初并不知情，回家时闫X2就停工了，等闫X1、李XX离开家后闫X2就继续施工，闫X2说先用着涉案院落，闫X1基于亲兄弟关系才没和闫X2计较。此外，双方均认可涉案院落翻建后里面的家具都是闫X2的。

为证明双方就涉案院落存在房屋买卖的事实，闫X2申请证人安X出庭作证，安X出庭陈述称：1988年，我给闫X2挖地窖用来储存苹果，后来李XX回来了，说让我别在她家那挖地窖，闫X2说“这房卖给我了”，李XX说还没给钱，闫X2问要多少钱，李XX说当不了家，让闫X2去问问闫X1。对此，闫X2称证人证言的陈述符合当时的生活习惯，闫X1同意将涉案院落卖给闫X2，但当时没有说给多少钱。闫X1对安X证言的真实性及证明目的均不认可，理由为安X陈述前后矛盾，一开始称房子已经卖给闫X2了，但后来又说还没给钱了。

另，闫X2提交了有闫XX、孙XX、周XX等50余名村民联合签名的证明，用以证明闫X2在××号院内有正房七间。闫X1、李XX对该证明的真实性及证明目的亦均不予以认可。

诉讼中，闫X1称闫X2在BTV科教频道《律师帮帮忙》栏目中所述的购房款交付时间为1998年，与开庭时陈述的1988年相互矛盾，并提交了相关节目视频；对此闫X2表示该节目是一个即时性的节目，应该是电视台的工作人员听错了或者推算错了，此后也没有让其核对，因为三十年前不可能是1998年。经查看闫X1提交的节目资料，多次出现“30年都没有办完房屋过户手续，为什么会这样”的内容。

一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点为原被告之间是否就涉案院落存在买卖的事实。现双方均认可经相关部门批准闫X2于2000年对涉案院落内的房屋进行了拆除重建，且新建后的房屋亦由闫X2居住至今。对于农村房屋的拆除翻建属于村民日常活动中的重大事项，闫X1、李XX作为利益相关人对该过程明确知晓，但其未能提交证据证实曾在闫X2完成翻建后的二十年内向闫X2行使过追索权，而是任该状态持续行进，不符合常理，考虑到涉案院落的《集体土地建设用地使用证》原件亦在闫X2处，参考本案中的其他证据，一审法院认为闫X2主张其从闫X1、李XX处购买了涉案院落的事实具有高度可能性，一审法院予以确认。至于双方之间房屋买卖行为的效力，因闫X2系北京市通州区西XX集体经济组织成员，该买卖行为不违反法律、行政法规的相关规定，应为有效。对于闫X1、李XX辩称原始房契还在闫X1、李XX处故双方之间不存在房屋买卖的事实的意见，因原始房契交付与房屋买卖事实存在之间不存在必然的因果联系，故一审法院对闫X1、李XX该项辩解不予采信；对于闫X1、李XX辩称购房款给付没有凭证的意见，由于双方系亲属关系，给付房款极有可能没有书面凭证，因此无购房款给付凭证不能一定推导出双方之间不存在房屋买卖关系的结论；对于闫X1、李XX辩称闫X2所述的买房时间前后矛盾的意见，闫X2对此作出了解释，结合节目中多次出现“三十年”的情况，一审法院认为闫X2所作解释符合常理。综上，一审法院判决如下：确认闫X2与闫X1、李XX就北京市通州区××号西院房屋（集体土地建设用地使用证：通集建（92）郎字第××号，东至闫XX，西至闫北顺，南至道、北至道）的农村房屋买卖合同有效。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明的事实与一审法院查明的事实无异。

本院认为，本案的争议焦点是闫X2与闫X1、李XX之间就涉案房屋是否存在买卖的事实。本案中，双方当事人就涉案房屋是否存在买卖事实各执一词，闫X2主张1987年李XX已将涉案房屋卖给自己，自己支付了2000元购房款，但双方并未签订书面买卖合同，其给付购房款时也只有其与李XX而无其他人在场，双方也未就给付购房款签署收据；闫X1、李XX称自己除涉案房屋外没有其他住房，不可能将房屋卖给闫X2。在双方未签署书面房屋买卖合同且无就给付购房款签订收据的情况下，根据双方当事人提供的证据，本院对本案涉及的事实分析如下：

第一，关于涉案房屋的居住使用情况。根据现有证据可以认定闫X22000年对涉案院落内的房屋进行了拆除重建，新建后的房屋由闫X2居住使用至今。应指出的是，房屋是公民的生活资料同时也是重大财产，如不存在房屋买卖的事实，闫X1、李XX在闫X2拆除重建其所有的房屋时未加以阻止或通过包括诉讼在内的各种途径主张自己的财产权利显然不符常理，而根据庭审中闫X1、李XX陈述，2000年闫X2翻建房屋至本次诉讼之前其二人未向闫X2主张过相关权利；第二，涉案院落的《集体土地建设用地使用证》原件在闫X2处，李XX作为涉案院落的登记人自述在1993年即已知晓发放了《集体土地建设用地使用证》，如其系基于亲情允许闫X2占有使用涉案房屋及院落，但作为涉诉宅院权利证明的《集体土地建设用地使用证》应由其自行保管较为妥当，而现有证据无法证实李XX、闫X1未曾向闫X2主张返还《集体土地建设用地使用证》，该行为明显违背常理。第三，闫X1、李XX上诉称闫X11981年从案外人购买涉案房屋的原始购房契约仍在闫X1、李XX手中，1993年发放《集体土地建设用地使用证》之前该原始购房契约为房屋的唯一合法凭证，如确实发生买卖该份原始购房契约应交由闫X2保管。对此本院认为，如闫X1、李XX与闫X2之间不存在房屋买卖的事实，在1993年下发《集体土地建设用地使用证》后李XX作为院落的权利人应积极主张由其保管涉案院落的《集体土地建设用地使用证》，尤其在李XX陈述《集体土地建设用地使用证》并非是其本人交给闫X2而是闫X2直接从村委会取得的情况下，其更应积极主张取回《集体土地建设用地使用证》而非放任该重要证件由闫X2保管。基于以上分析，本院认为闫X2主张其从闫X1、李XX处购买了涉案房屋的事实已达到高度盖然性标准，一审法院对于争议事实的认定并无不当。

关于房屋买卖合同效力问题，因闫X2系北京市通州区西XX集体经济组织成员，该买卖行为不违反法律、行政法规的相关规定，应为有效。

综上所述，闫X1、李XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由闫X1、李XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　周　易

二〇二〇年十一月二十三日

法官助理　　胡XX

书 记 员　　何XX