房屋买卖合同纠纷

沈阳市沈北新区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0113民初8737号

原告：王XX

委托诉讼代理人：栾瑞轩，系辽宁XX律师。

被告：沈阳XX公司

委托诉讼代理人：杨X，系北京XX律师。

委托诉讼代理人：郝XX，系北京XX实习律师。

第三人：北京XX公司

委托诉讼代理人：周X。

王XX与沈阳XX公司、北京XX公司关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月12日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX诉称，1.判令被告返还原告购房首付款326539元及利息暂计25000元（自2019年11月5日起至实际给付之日止，按一年期贷款市场报价利率计算）；2.判令被告向原告支付违约金10000元；3.诉讼费用、保全费及与诉讼相关的费用由被告承担。

被告沈阳XX公司辩称，原告的事实理由主张“经原告催告，被告不与原告签订正式商品房买卖合同”与实际情况不符。原告系被告开发建设的房地产项目总包单位中建二局的员工，被告针对该单位员工向其提供了相应的购房政策，即签订认购书后被告给予原告一年期的更名时间，如果原告更名完成被告将原告所缴纳的房款退还原告，如原告未在更名期内更名完成，其可以选择与被告签署该商品房的商品房买卖合同或者按认购书的要求扣除定金后将其缴纳的相应款项返还，原告在更名期内既未将案涉商品房更名至第三人名下，也未选择与被告签署正式的商品房买卖合同，故被告需按双方签署的认购书的约定以及交款通知单中的交款时间，扣除其缴纳的定金后剩余款项可以返还，利息及违约金没有任何事实及法律规定，被告不应给付。

第三人北京XX公司辩称，原告向第三人支付的费用，系用于购买案涉房屋验资的购房意向金。第三人已根据原告及被告的指示，将原告所付购房意向金划转至被告公司账户。

经审理查明，2019年原告认购被告开发的位于沈北新区房屋，总房款XXX元。2019年10月26日向第三人支付了购房定金20000元(第三人现已转至被告账户)，2019年10月31日向被告支付了首付款20000元，2019年11月4日向被告支付了首付款286539元。另查明，被告向原告出具的《客户交款通知单》一份，明确约定余款760000元办理银行按揭贷款，原告作为买方在上述通知单签名。庭审中，原、被告确认，交易当时双方均同意原告另寻他人购买案涉房屋并配合办理更名；原、被告之间未能签订商品房买卖合同，如双方签订商品房买卖合同则无法办理更名。又查明，现被告已将案涉房屋另行出卖并备案。

本院认为，根据庭审举质证情况，原告购买被告案涉房屋，但双方不依法进行合同备案和产权过户，而是约定原告另行寻找案外人购房、配合案外人与被告直接签订商品房买卖合同进行交易（即所谓办理更名）。依法律规定，原告购买案涉房屋又出售他人，应当先由被告过户至原告名下，再由原告过户至案外人名下，严格按两次房产买卖依法向国家纳税，现原、被告之间关于直更交易的上述约定，掩盖了两次交易的实质，意图只按一次交易纳税，逃避国家税收，属无效行为，不受法律保护。因双方民事行为无效，原告所付款项应予退还。原告意图从避税中得到非法利益，损害国家和公共利益，违反公序良俗，其要求法院判令赔偿利息损失，没有事实和法律依据。案涉民事行为无效，原告违约金诉求，亦不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：

一、被告沈阳XX公司于本判决生效后十日内返还原告王XX购房款326539元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6723元，原告已预交，被告负担6072元，于判决生效之日起7日内，向沈阳市沈北新区人民法院交纳，逾期未予交纳，依法强制执行。原告负担651元，应予退还6072元。保全费2327.7元，原告已预交，被告负担2102.4元，于判决生效之日起7日内，向沈阳市沈北新区人民法院交纳，逾期未予交纳，依法强制执行。原告负担225.3元，应予退还2102.4元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。

审　判　长　　郑力山

人民陪审员　　刘　萍

人民陪审员　　范　美

二〇二一年十二月二十二日

法官　助理　　葛德强

书　记　员　　卞XX