房屋买卖合同纠纷

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终2911号

上诉人（原审被告、反诉原告）：张XX

委托诉讼代理人：刘XX（张XX之妻），住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：王海英，北京市XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘X

上诉人张XX因与被上诉人刘X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区XX（2020）京0105民初57093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人张XX的诉讼代理人刘XX、王海英，被上诉人刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张XX上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判撤销双方签订的房屋买卖合同及补充协议，刘X向张XX双倍返还购房定金40万元；一、二审诉讼费用由刘X承担。事实和理由：一、一审判决认定北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同约定的“一册3人”户口登记情况与事实相符，存在认定事实错误。根据一审庭审查明的事实，涉案房屋的户口登记情况实际为“2册3人”，且刘X在涉案房屋交易过程中已明确表示其中有1人户口无法迁出，需要张XX自行解决，有刘X与中介微信记录“让他们（指买方）自己解决吧，户籍的情况我也没办法”为证。虽然涉案房屋的户口登记为3人，但“2册3人”与“1册3人”显然存在区别。二、一审法院认定张XX存在违约，认定事实错误。1.刘X表示无法迁出其中1人户口时，张XX已具备《中华人民共和国合同法》规定的不安抗辩权，有权中止履行付款义务。中止后，刘X仍无法迁出户口且未进一步提供履行担保的情况下，张XX有权要求解除双方之间的房屋交易。2.一审法院认定张XX存在违约，未考虑“新冠疫情”这一不可抗力因素。2019年7月25日，张XX与刘X及居间方签署的补充协议第四条约定，将房屋买卖合同约定的执行期限顺延至2020年2月24日。然而，2020年我国突发的新冠疫情致使张XX与刘X无法在顺延后的期限内完成房屋的缴税、过户等约定，因此产生的相关责任，应属于因不可抗力所致，不能归责于任何一方。3.2020年3月17日，北京仍在疫情管控期间，刘X此时向张XX发出解除合同通知，属于严重的违约行为，一审法院应当认定刘X为违约方。北京因疫情管控，2020年2月、3月期间，税务机关无法办理缴税，那么双方未确定缴税的具体日期，亦无法确定支付剩余房款的截止日期（双方约定缴税前2个工作日支付450万元和户口保证金8万元），故不存在张XX未按约定支付房款的违约情形。相反，在张XX不存在违约的情况下，刘X在2020年3月17日并未取得合法的单方解除权的情况下，向张XX发出解除合同的通知，其行为已表明刘X不再继续履行房屋交易，那么刘X发出解除通知书的行为构成根本违约，一审法院应当认定刘X属于违约方。一审判决认定张XX属于违约方，无事实依据和法律依据。三、刘X发出解除通知书的行为表明其已不再履行双方之间的房屋买卖合同，那么张XX依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定有权起诉要求解除涉案房屋交易的房屋买卖合同，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定有权要求刘X向张XX双倍返还定金。

刘X辩称，服从一审判决，不同意张XX的上诉请求。张XX没有配合刘X办理解除涉案房屋的网签手续。1.刘X出售房屋不存在隐瞒事实的情形。2.根据双方签订的房屋买卖合同之约定，如果户口迁出存在问题，刘X对张XX只具有赔偿责任，未规定张XX可以单方毁约。3.张XX的上诉状断章取义，歪曲事实。刘X在与中介人员于2020年2月20日的微信聊天记录中明确表示“该空挂户随时可以自行迁出而不通知我。”即便存在户口无法迁出，刘X仅需按照合同约定对张XX进行赔偿。刘X所述“让他们自己解决”指的是对方资金不足意图向刘X借款一事，并与之后中介对话“也不好意思让您帮忙解决”呼应，以及有张XX提出希望刘X借款20万元的对话为证。补充协议已经明确约定张XX最迟付款日期为2020年2月24日，而且地税局在2020年2月至3月期间正常办公。

刘X向一审法院起诉请求：1．判令解除刘X与张XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2．判令张XX向刘X支付违约金差额76万元；3．判令张XX配合刘X办理注销网签CXXX手续。

张XX向一审法院反诉请求：1.撤销房屋买卖合同及补充协议；2.刘X双倍返还定金。

一审法院认定事实：2019年7月25日，刘X作为出卖人（甲方）与张XX作为买受人（乙方）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋总成交价480万元，乙方支付定金20万元。乙方采用全款的方式支付购房款，于缴税前2个工作日支付450万元及户口保证金8万元、物业保证金2万元。第九条中约定，乙方逾期付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。第十一条户口迁出中约定，户口登记情况为1册3人，甲方需在产权过户30日内办理完户籍迁出手续，未如期迁出户口的，按日计算向乙方支付房屋成交总价万分之五的逾期迁出户口违约金。第十二条甲方单方解除合同应以书面方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按房屋成交总价的20％向甲方承担违约责任。

2020年3月17日，刘X向张XX发出解除合同通知，张XX称其于2020年3月30日签收。

刘X与刘XX的微信聊天记录显示2020年3月1日，刘XX发“稍等我再问问买家，买家还差20万房款，他国外的姐姐用支付宝给他汇钱，估计这几天过不了户，等他们钱到位了，再联系您吧”，刘X回复“嗯，那合同就算逾期了”。

一审庭审中，张XX认为违约金过高，申请酌减违约金。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张XX称刘X在签订合同中有欺诈，刘X对此不予认可，张XX就此未提交相关证据。双方房屋买卖合同中明确约定了涉案房屋上有3人的户口，与事实相符，张XX以刘X隐瞒空挂户的为由认为其受到欺诈要求撤销合同的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中张XX作为买受人，应当积极履行办理贷款及支付购房款的义务，按照合同约定，张XX应当在缴税前向刘X支付购房款，但张XX并未举证证明其按照合同约定支付了购房款，亦未证明其要求刘X对此予以配合。张XX逾期支付购房款已达成合同约定的解除条件，刘X有权行使单方解除权，现张XX认为其已在2020年3月20日收到解除通知，故一审法院确认双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已于该日解除。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方合同约定，支付购房款及办理房屋过户手续在前，户口迁出在后，双方在合同履行过程中虽未对户口迁出的问题协商一致，但刘X明确要求按照合同约定履行，即使刘X未能履行迁出户口的义务，买卖合同中对此亦有保证金及需承担违约责任的条款，故张XX以户口问题为由拒绝履行合同没有事实和法律依据。张XX逾期付款已构成违约，张XX应当向刘X支付违约金。对于违约金的数额，一审法院认为约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中刘X未向一审法院举证证明其实际损失，且张XX请求酌减违约金，对违约金数额一审法院综合双方合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素酌定30万元，张XX已支付的定金20万元折抵后，张XX需向刘X支付违约金10万元。

张XX同意配合办理网签注销手续，对此一审法院不持异议。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘X与张XX就北京市朝阳区×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于二○二○年三月二十日解除；二、张XX于判决生效之日起十日内向刘X支付违约金10万元；三、驳回刘X的其他诉讼请求；四、驳回张XX的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，张XX向本院提交了刘X与刘XX于2020年3月11日至3月13日期间的微信聊天记录，用以证明刘X于2020年3月12日通知张XX解除合同。刘X向本院提交了其与赵XX的微信聊天记录，用以证明北京XX公司（以下简称XX公司）的赵XX表示疫情期间其公司正常办公。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘X对张XX提供的证据真实性认可，证明目的不认可；张XX对刘X提供的证据真实性不认可，认为与本案无关，且赵XX的身份无法确认。

本院二审期间依法补充查明以下事实：2019年7月25日，刘X作为出售方（甲方）与买受方（乙方）张XX就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同系刘X之母刘X作为其代理人签署。同日，刘X作为甲方（代理人刘X）、张XX作为乙方、XX公司作为丙方签订补充协议，其中第四条约定：由于乙方原因导致合同未能按原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲方双方于2019-07-25签订的买卖合同及相关附属合同、补充协议延期执行至2020-02-24。因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的买卖合同，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按已签订的服务合同的相关约定执行。上述合同签订后，张XX支付定金20万元。2020年1月，涉案房屋办理了网签。

一审中，张XX提交了刘X之母刘X与刘XX的微信聊天记录，显示：2020年2月27日，刘XX发微信给刘X：“买家说先不跟您聊了，说是户口如果迁不出去，保证金必须加到50万，然后还得1年之内迁走。……”刘X回复：“按合同办事吧。”张XX还提交了刘X与刘XX的微信聊天记录，显示：刘XX发微信给刘X：“……也就说人家自己凑到20万了，不同意您房间的户口，那么您是被动的，恢复厨房，迁户口，都是您应该做的！”刘X2020年2月20日回复：“这个也要物业同意才能下手，我也要去申请，而且就算动房也要等房子过户后再说。”刘XX：“当时答应的是过户之前，我更希望早点结束。”刘X：“而且就算社区同意，施工方还不一定能搞定呢。这个一个电话就能解决。派出所的户籍科开着呢。”刘XX：“电话我已经给他打过了，老太太不同意，我说让他们问问派出所户籍科。”刘X：“如果不同意就不需要我帮了呗。”刘XX：“如果不同意，还怎么好意思让您帮忙了”。刘X：“让他们自己解决吧，户籍的情况我也没办法。”刘X称其这句话的意思是，张XX想和其借20万元，刘X提出如果答应其要求可以借20万元，但是张XX不同意所以其说“我也没办法”。

2020年3月17日，刘X以快递方式向张XX发出解除合同通知，该邮件于2020年3月30日被签收。二审中，张XX称其于2020年3月12日收到的解除合同通知，是XX公司的刘XX告知的，为此提供了刘XX与刘X的微信聊天截图，显示：2020年3月12日，刘X给刘XX发送了合同中“合同解除条款”的截图，称“我直接通知买家了。理由充分你再好好看看合同吧，别那么业余”。2020年3月13日11:18，刘XX发微信给刘X：“对，我昨天也通知买方了，我们见面了，他表示不同意取消合同！”后刘X回复“单方解除合同是我的权利。”

张XX称其于2020年2月19日知道涉案房屋空挂户的情况，是刘XX告知张XX的，2020年3月14日其另行签订了房屋买卖合同，并于3月18日办理网签，同年4月3日进行过户。

另，刘X于一审中提交了北京市朝阳区和平街派出所于2020年8月27日出具的证明信，内容为：刘X户口登记地址为朝阳区×号，经查2019年3月27日户籍登记情况如下：该人于2019年3月27日迁入上述地址，之子刘X2002年3月18日迁入上述地址，2019年11月26日刘X因与前夫刘X1离婚后分户，刘X1、刘X、刘X三人户籍2002年3月18日至2019年11月25日始终同一户。

对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，刘X与张XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、张XX以欺诈为由主张撤销《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是否应予支持；二、张XX是否有权行使不安抗辩权，中止履行合同；三、刘X是否有权解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，以及违约责任的认定。

关于焦点一，张XX主张刘X隐瞒涉案房屋的空挂户情况构成欺诈，交易价格显失公平，案涉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议应予撤销。对此，本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。一般而言，欺诈的构成要件包括以下三点：欺诈行为、欺诈故意、受欺诈方因对方的欺诈行为作出错误的意思表示。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》第十一条户口迁出中约定，户口登记情况为1册3人。张XX主张涉案房屋的户口登记情况实际为2册3人，与合同约定不符。但是，根据北京市朝阳区和平街派出所出具的证明信，2019年11月26日刘X因与刘X1离婚后分户，刘X1、刘X、刘X三人户籍2002年3月18日至2019年11月25日始终同一户。据此，刘X与张XX签订《北京市存量房屋买卖合同》时涉案房屋的户口登记情况符合合同约定，现有证据不足以证明刘X一方在合同签订时隐瞒户口登记情况致使张XX作出错误意思表示，亦无证据证明房屋交易价格显失公平，故张XX主张撤销《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，张XX主张因刘X明确表示一人户口无法迁出，符合上述第六十八条规定之情形，故其有权中止履行合同。对此，本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》明确约定，张XX于缴税前2个工作日内支付房款450万元、物业保证金2万元、户口保证金8万元，刘X在产权过户后30日内办理完成户籍迁出手续，未如期迁出户口的，刘X应当按日计算向张XX支付房屋成交总价款万分之五的逾期迁出户口违约金，直至户口迁出之日止。据此，张XX应在缴税前支付上述房屋成交价款，然后办理缴税、产权过户手续，而刘X应在产权过户后30日内办理完成户口迁出手续，双方在合同履行过程中虽未对户口迁出的问题协商一致，但刘X明确表示按照合同约定履行，即使刘X未能履行迁出户口的义务，买卖合同中对此亦有户口保证金及逾期迁出户口违约金的条款，故张XX主张其未按约定支付购房款系行使不安抗辩权，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。

关于焦点三，根据补充协议的约定，《北京市存量房屋买卖合同》延期履行至2020年2月24日，故张XX应依约支付购房款。而张XX未依约支付购房款，已经构成违约。张XX主张因疫情这一不可抗力因素致使其与刘X无法在顺延后的期限内办理缴税、过户手续，且双方未确定缴税的具体日期，亦无法确定支付剩余房款的截止日期，故不存在张XX未按约定支付房款的情形。对此，本院认为，根据《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的约定，张XX应在缴税前2个工作日内支付房款且合同延期执行至2020年2月24日，但张XX在此之前未依约支付房款，亦未举证证明其因疫情或者疫情防控措施导致其不能按照约定的期限支付房款以及继续履行合同，故本院对张XX的该项上诉理由不予采信。本案中，张XX逾期支付购房款已达成合同约定的解除条件，故刘X有权主张解除合同。关于合同解除的时间。《北京市存量房屋买卖合同》中合同解除条款明确约定，如刘X依照合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行，本合同自刘X向张XX发出的书面通知到达张XX之日起自动解除。2020年3月17日，刘X向张XX发出解除合同通知，张XX于2020年3月30日签收，故《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已于该日解除。张XX主张2020年3月12日刘XX告知其刘X提出解除合同，故其于2020年3月12日收到解除合同的通知。因案涉合同明确约定，解除合同的通知应当以书面方式进行，故应以2020年3月30日作为合同解除的日期。一审判决认定刘X与张XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议2020年3月20日解除，认定事实错误，本院予以纠正。一审中，刘X请求张XX配合其办理注销网签手续，张XX同意配合办理，本院对此予以确认。

关于定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”如前所述，张XX作为给付定金的一方未按合同约定支付购房款，导致合同未能继续履行，故对于张XX要求刘X双倍返还购房定金的上诉请求，本院不予支持。

关于刘X主张的违约金。刘X以张XX未按合同约定履行付款义务为由提出解除合同，并要求支付违约金差额76万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审中，张XX请求酌减违约金，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及刘X的实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，认为在张XX已支付的定金20万元折抵后，张XX无需再向刘X支付违约金。

综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区XX（2020）京0105民初57093号民事判决；

二、刘X与张XX就北京市朝阳区×房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2020年3月30日解除；

三、张XX于本判决生效之日起十日内配合刘X办理北京市朝阳区×房屋的网签（编号×）注销手续；

四、驳回刘X的其他诉讼请求；

五、驳回张XX的全部反诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费22600元，由张XX负担（刘X已交纳，张XX于本判决生效后七日内直接给付给刘X）；一审反诉案件受理费3650元，由张XX负担（已交纳）。

二审案件受理费7300元，由张XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　巴晶焱

二〇二一年四月二十日

法官助理　孟XX

法官助理　田XX

书 记 员　刘XX