邵XX与季X等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院	：	山东省济南市天桥区人民法院
案号	：	(2018)鲁0105民初7466号
裁判日期	：	2019.04.09
案由	：	民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷

    邵XX与季X等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    (2018)鲁0105民初7466号

    原告：邵XX，男，1993年10月5日出生，汉族，山东XX公司职员，住济南市。

    委托诉讼代理人：谭双双，北京市XX律师。

    被告：季X，男，1968年12月6日出生，民族及职业不详，户籍地济南市，现住址不详。

    被告：济南XX公司，住所地济南市。

    法定代表人：于X，该公司经理。

    委托诉讼代理人：郭XX，男，1990年9月5日出生，汉族，该公司职员，住济南市。

    原告邵XX与被告季X、被告济南XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵XX及其委托诉讼代理人谭双双，被告XX公司的委托诉讼代理人郭XX到庭参加了诉讼。被告季X经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    邵XX向本院提出诉讼请求：1、判令邵XX与季X解除合同，由季X返还邵XX购房款22万元并偿付利息（以22万元为基数，自2018年9月1日起计付至实际支付之日，按年利率6%计算）；2、判令季X双倍返还邵XX定金16万元；3、判令季X赔付邵XX违约金12.6万元；4、判令XX公司返还邵XX佣金0.84万元；5、判令XX公司在其过错范围内就上述第1、2、3项诉讼请求所列款项承担相应责任；6、本案诉讼费由季X、XX公司负担。事实与理由：2018年4月5日，邵XX与季X在XX公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定由邵XX购买季X位于济南市天桥区北XX时代xx地块x、x号楼x-xxxx房屋，于2018年8月31日前交房。合同签订当日，邵XX支付给季X定金8万元及购房款22万元，支付给XX公司佣金0.84万元。其后，季X未能按约交付房屋，构成根本违约。XX公司于居间过程中存有重大过错。因此，邵XX诉至法院，提出如上所列之请求。

    季X未提出答辩意见，未提交证据。

    XX公司辩称：邵XX所诉属实，但我方不同意承担责任。

    本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并将证据复印件在卷佐证。依据当事人提交的证据及其庭审陈述，本院认定如下事实：

    坐落于济南市天桥区北XX时代xx地块x、x号楼-xxxx号的房屋，系季X于2017年8月30日与济南XX公司签订的《商品房买卖合同》中所载由季X购买的房屋。

    2018年4月5日，季X作为出卖人（甲方），与买受人（乙方）邵XX在XX公司（居间人，丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》（双方当事人系基于XX公司的建议同时签订了前述两份合同，但实际履行的系《房屋买卖合同》）。其中，《房屋买卖合同》主要约定：甲方将坐落于济南市天桥区北XX时代xx地块x、x号楼-xxxx房产出售给乙方；房屋建筑面积为33.36平方米；无抵押，无租赁；房屋总价格为42万元，乙方于签订合同时支付甲方定金8万元，余款以现金方式支付；甲方于交房前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在接到通知之日当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验；因房屋还未交房，售楼处交房时间为2018年8月31日前，如未能交房售楼处支付的违约金归乙方所有；自本合同订立之日起房屋交房的使用权归乙方所有；关于违约责任，如甲乙任何一方未按约履行合同义务，每逾期一日，违约方需支付守约方本合同总房款3‰的违约金或本合同总房款30%的违约金；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向承担前述违约责任，且乙方有权解除合同；甲方不履行办证、交房、缴纳税费的义务的，除承担前述违约责任外，乙方有权在履行期限届满30日后解除合同。《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》约定的主要内容与前述《房屋买卖合同》基本相同，主要不同之处为：乙方需于2018年4月5日支付甲方第一笔购房款22万元（不含定金），于房屋办理房产证之日支付剩余购房款12万元。

    上述合同签订当日，邵XX即向季X支付了定金8万元及第一笔购房款22万元，向XX公司支付了佣金0.84万元。

    以上事实，邵XX与XX公司均予以认可，且亦均认可于2018年8月在邵XX听闻济南XX公司快交房时，邵XX就交房事宜联系季X，XX公司亦就此联系季X，但季X直至今日仍未履行交房义务。

    庭审中，邵XX称，正是基于上述事实，并因其律师于提起本案诉讼后经查询发现涉案房屋于《房屋买卖合同》签订时即存有抵押，才提起本案诉讼。就此，邵XX将其各项诉讼请求及其请求依据明确如下：

    1、因《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于签订后并未实际履行，实际履行的系其与季X、XX公司于2018年4月5日签订的《房屋买卖合同》，故现以季X逾期交房构成根本违约以及季X与XX公司隐瞒了涉案房屋存有抵押以及季X于签订涉案合同时已拖欠济南XX公司购房款的事实为由要求解除该合同，由季X返还购房款22万元及相应利息。

    就其该请求，邵XX提交了录像及房屋权属状况信息、收据予以证明。其中，录像显示，在录像者至济南XX公司售楼处询问涉案房屋是否符合交房条件时，该售楼处的工作人员称已符合交房条件，但须季X本人持身份证办理；房屋权属状况信息载明：涉案房屋已被用于抵押，抵押权人为厦门XX公司，抵押金额为3.5亿元，债务履行期限为自2016年8月25日起至2018年8月24日止。

    2、对于要求季X双倍返还定金及偿付违约金的请求，经法院释X，现选择适用定金罚则，即要求季X双倍返还定金16万元。

    3、因XX公司隐瞒了涉案房屋存有抵押以及季X于签订涉案合同时已拖欠济南XX公司购房款的事实，故要求XX公司返还佣金0.84万元并承担返还购房款22万元及其利息、双倍返还定金的责任。

    对于邵XX明确的上述诉讼请求及其请求依据，XX公司反驳如下：

    首先，《房屋买卖合同》虽因找不到季X而客观上无法继续履行，但我方对于是否予以解除不发表意见。

    其次，对于邵XX要求季X所承担的违约责任我方不发表意见。

    再次，我方并未隐瞒涉案房屋已抵押以及季X曾拖欠济南XX公司购房款的事实。对于前者，我方在签订涉案合同已进行查询，但未查到存有抵押；对于后者，我方已对邵XX进行了告知。

    对于XX公司的上述反驳意见，邵XX均不予认可。XX公司亦未就此进行举证。

    庭审后，对于涉案房屋的抵押情况，本院依职权至济南市房屋档案馆调取了抵押权登记信息一份，载明：包含涉案房屋在内涉案房屋所在楼盘于2016年8月24日曾被济南XX公司用于抵押，抵押权人为厦门XX公司，抵押金额为3.5亿元，债务履行期限为自2016年8月25日起至2018年8月24日止，但该抵押权已于2018年12月17日被注销登记。

    对于本院依职权调取的上述抵押权登记信息，邵XX质证称：虽然涉案房屋之上的抵押系开发商所为，但确存在抵押的事实，此一点XX公司并未告知邵XX，反而于合同中明确写明涉案房屋无抵押。不否认XX公司的服务范围，但其完全可明确告知邵XX其对涉案房屋是否存在抵押不知情。

    XX公司质证称：其公司的义务只是服务于客户找相应的房源。因涉案房屋未交房，所以不能办理抵押手续，房主对是否抵押也不知情，且邵XX亦有义务对涉案房屋的权属进行核实。

    本院认为，季X经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃了举证、质证及抗辩等相应的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行负担。

    对于涉案《房屋买卖合同》的签订及购房款、佣金支付情况，除有邵XX与XX公司于诉讼中的同样主张外，另有邵XX提交的涉案《房屋买卖合同》、定金收条、首付款收条、佣金收条等证据予以佐证，且季X于诉讼中亦未以任何形式对此提出相反抗辩，故对此本院予以认定。依此，因邵XX已按约支付相应购房款，故在交房条件成就时，季X亦应当按约交付房屋。但是，依据邵XX关于其催促季X交房的主张以及XX公司就此所作陈述，并结合邵XX所提交的录像内容显示，涉案房屋显然已具备交房条件，可截止至今，季X并未能履行交房屋义务，且现已无法联系到其本人，在此情况下，涉案《房屋买卖合同》显然无法继续履行，且季X逾期交付涉案房屋的违约行为致使涉案合同约定的解除条件已成就，故现邵XX要求解除涉案《房屋买卖合同》于法有据，对其该请求本院予以支持。合同解除后，尤其系因季X的违约行为导致涉案合同予以解除后，其应当将其因涉案合同所得购房款予以返还。所以，对于邵XX要求季X返还购房款22万元的请求，本院予以支持。同理，因系季X的违约行为导致涉案合同予以解除，故邵XX要求季X就其违约行为承担双倍返还定金的请求亦于法有据，故对邵XX要求季X双倍返还定金16万元的请求本院亦予以支持。对于邵XX要求季X偿付利息损失的主张，因其于诉讼中并未提交证据证实因季X的违约行为给其造成的具体损失已超过定金，故季X向邵XX双倍返还的定金，已足以弥补邵XX因涉案合同解除所受到的损失，因此，邵XX再行要求季X向其偿付相应利息损失于法无据，故对其要求季X以22万元为基数向其偿付利息的请求本院不予支持。

    对于邵XX要求XX公司承担责任依据，即XX公司隐瞒了涉案房屋存有抵押以及于涉案合同签订时季X即存有予以向济南XX公司交付购房款的事实，就前者而言，因涉案房屋的抵押行为并非系季X作出，且现亦无证据显示季X与XX公司明确知晓涉案房屋已被抵押，故双方当事人虽于涉案合同中约定涉案房屋无抵押，亦不宜就此全部责难于季X与XX公司，因邵XX作为购买人亦应当负有谨慎审查涉案房屋权利状况的义务，此为其一；其二、对于XX公司的居间服务内容及其民事能力，就本案而言，其所负义务应系如实告知季X购买涉案房屋的状况以及审核季X就涉案房屋所提供的相应材料是否真实，并不具备向有关机关具体查询涉案房屋是否存有抵押的民事能力。自此而言，对于XX公司的居间行为不宜过分苛责；其三、依据本院就涉案房屋查询的抵押信息，涉案房屋所存抵押早已解除，对于涉案合同的继续履行不构成任何障碍。就后者而言，即便存有于涉案合同签订时季X即存有予以向济南XX公司交付购房款的事实，但因季X已向该公司交纳滞纳金，履行了相应义务，且该事实亦不足已导致涉案合同的解除。据上所述，邵XX所主张的上述两个理由尚不足以导致涉案合同得以解除，也即XX公司即便存有上述居间服务瑕疵，亦不足以导致涉案合同予以解除，因为导致涉案合同解除的根本原因系季X不按约履行合同义务。因此，邵XX以此为由要求XX公司退还佣金及承担返还购房款22万元及其利息、双倍返还定金的责任依据不足，对其前述请求本院不予支持。

    综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

    一、解除原告邵XX与被告季X于2018年4月5日签订的《房屋买卖合同》；

    二、被告季X于本判决生效之日起10日内返还原告邵XX购房款22万元；

    三、被告季X于本判决生效之日起10日内双倍返还原告邵XX定金16万元；

    四、驳回原告邵XX的其他诉讼请求。

    案件受理费8940元，由原告邵XX负担2335元，由被告季X负担6605元；财产保全申请费3120元，由原告邵XX负担815元，由被告季X负担2305元。

    如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

    审判长：张XX

    审判员：朱XX

    审判员：曹XX

    二Ｏ一九年四月九日

    书记员：苏XX