案例详情

胡X陈X离婚后财产(房产)纠纷(协议离婚后未及时确权)

  • 婚姻家庭
  • (2021)浙 0108 民初 1576 号

律师价值

委托诉讼代理人
郑小红律师
促成被告妥协和解。

案件详情


律师观点分析

案件描述:

胡X(女)与陈X(男)于2020年8月10日登记离婚,婚姻关系存续期间,陈X向胡X借款106万用于还其个人债务;双方婚后购置位于杭州萧山一套房产,离婚时经过结算,约定,陈X用房产扣除按揭后一半价值(87.2万)抵销106万借款,因此,尚需给胡X18.8万。双方同时约定离婚后一个月内,陈X必须无条件配合胡X办理房产变更一切手续。

2020年8月,双方办理变更手续时因按揭贷款银行(抵押权人)不同意,没有办理变更手续,房产证上依然还有陈X名字。

2020年10月,中国XX起诉陈X因使用中国XX信用,尚欠借款24万余,起诉时查封了以上房产。后杭州联合商业银行起诉陈X借款纠纷,涉案金额30万余,查封了以上房产。

2021年3月,杭州市萧山区人民法院执行拍卖以上房产,张贴公告在门上并自张贴之日起十五日内从该房屋内腾退,胡X才知系陈X对外欠债被执行。

胡X委托律师处理本案,尽量减少损失到最低。

办案过程:

接受委托后,我们提起了执行异议,执行中止。但执行异议被驳回,理由是陈X对银行的债务也发生在夫妻关系存续期间,虽然离婚协议约定归胡X所有,但未办理过户手续,未经登记,不发生法律效力。因此,拍卖房产程序继续进行。

因执行异议被驳回,损失不可避免,但如何将损失降到最低?为了尽快挽回损失,律师建议胡X与陈X协商要求陈X继续归还106万,陈X同意变更离婚协议。后胡X起诉至杭州市滨江区法院(以便取得生效法律文书去参与房屋拍卖款的分配),胡X请求法院判决由陈X偿还欠款106万,后法院认为本案发生在执行期间,不排除胡X和陈X恶意串通损失其他债权人利益的可能性。律师为了解决法院的疑虑,提交了所有转账记录以及款项支付和款项来源的证据,以及离婚时的结算过程清单,并通过开庭审理举证质证,依法提交了律师的代理意见,律师认为,陈X对银行的欠款也是普通债权,只要胡X的债权属实就应当受法律保护,后法官称需提交合议庭讨论确定。此过程当事人很担忧,幸运的是经过合议讨论,认为我们的证据确凿,因此决定组织双方进行调解结案,以便尽快去参与房屋拍卖款的分配。

拿到调解书后,律师第一时间提交证据生效法律文书至萧山区人民法院执行局,要求参与分配,并且对正在拍卖的房产主张优先购买权(共有权人)。因陈X的房屋拍卖款(房屋价值的一半)不足以支付所有债权,最后根据债权比例分配,胡X取得最多。经过计算,扣除所有成本,胡X的损失由106万降低到27万左右。而因疫情以及网络拍卖因刚出台的杭州政府的限购政策等原因,胡X以低于房产评估价的40万的优势优先取得房屋所有权,这样一抵销,基本降损失降到0.

案件结果:

从执行异议到及时调整思路变更离婚协议后,起诉获取生效法律文书,到参与房屋拍卖款的分配,再到以优先购买权人重新获得房产所有权,胡X将没有及时变更产权登记的风险和损失,通过律师一系列操作,降到了最低。

律师观点:

因房价价格动辄几百万等因素,夫妻购买房产一般都选择支付首付+按揭贷款方式,后因感情破裂,婚姻无法继续的原因分割房产,一般归一方所有,折价给另一方。去办理房屋变更登记时,通常受到抵押权人(银行)的阻碍,很多人虽离婚约定房产归一方所有,但实际房产上依然存在另一方名字。而如果另一方对外欠债,债权人起诉时通常会保全原本不属于该方的房产,因为不动产发生变动以登记为准。这样,约定得房一方就存在房产被查封的隐患。那么,如何消除这样的隐患呢,律师建议,离婚后,如果因按揭银行的原因不能办理变更登记的,要及时到法院确认权利,因为生效法律文书确认过的权利,也可以对抗案外第三人。


  • 2021-05-26
  • 杭州市滨江区人民法院
  • 原告
  • 达成和解
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