北京市第二中级人民法院民事判决书

(2023)京02民终14109号

上诉人(原审原告):北京XX有限公司，住所地北京市丰台区XX(园区)。

法定代表人：张XX，经理。

委托诉讼代理人：张XX，北京XXXX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁雷，北京XX律XX师事务所律师。

被上诉人(原审被告):北京XX公司，住所地北京市延庆区XX(集群注册)。

法定代表人：董XX，执行董事。

被上诉人(原审被告):北京XX公司，住所地北京市石景山区XX9XX间(集群注册)。

法定代表人：杨XX，执行董事。

被上诉人(原审被告):北京XX公司，住所地北京市丰台区XX。法定代表人：杨XX，董事长。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：张XX，北京XX律师事务所律师。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师事务所实习律师。

上诉人北京XX有限公司(以下简称XX公司)因与被上诉人北京XX公司(以下简称XX贸易公司)、北京XX公司(以下简称XX通信公司)、北京XX公司(以下简称XX新能源公司)XX屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区XX(2022)京0106民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人XX公司之委托诉讼代理人张XX，被上诉人XX贸易公司、XX通信公司、XX新能源公司之共同委托诉讼代理人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，依法改判：XXX通信公司向XX公司支付滞纳金6866.57元、利息6866.57元、违约金22812.51元、招商费用10992.49元；XXX贸易公司、XX新能源公司对XX通信公司共同承担连带赔偿责任；二、一、二审诉讼费用、保全费用由XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，XX通信公司存在拖欠XX屋租金行为，应向XX公司支付拖欠租金的滞纳金及利息。根据2018年12月25日《XX屋租赁合同(F座)》(以下简称新合同)第八条第3款约定，XX通信公司拖欠租金106458.38元，为及时止损，XX公司自2021年9月14日将XX屋出租给案外人。

XX公司自2021年9月14日开始计算新合同该条款约定的违约金及利息，暂计至起诉之日共129天。二、XX通信公司因其自身违约导致合同终止，应向XX公司支付相当于北京市丰台区XX(以下简称302-4室)三个月租金的违约金22812.51元。根据新合同第三十五条第2款约定，XX通信公司拖欠租金行为属于该条款约定情形。三、XX通信公司应向XX公司赔偿招商费用实际损失10992.49元。XX公司为出租XX屋，委托中介公司找到XX贸易公司承租，并支付中介费134108.33元。XX公司支出招商费用是预期XX通信公司能够按照合同约定履行至期限届满。合同履行过程中，因XX通信公司原因致合同终止，给XX公司造成预期利益损失。根据《四方协议》第二条约定，XX通信公司应按实际使用XX屋面积比例承担招商费用实际损失。四、XX贸易公司、XX新能源公司应与XX通信公司共同承担连带赔偿责任。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第10条规定，一审中已查明，XX通信公司等三公司财务人员系同一人，且三公司的实际经营地址均为同一地点。XX公司认为三公司存在法人人格混同，应相互承担连带责任。另外，根据《四方协议》第二条约定，XX贸易公司、XX新能源公司应对XX通信公司共同承担连带赔偿责任。

XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司共同辩称，同意一审判决，不同意XX公司的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。一、XX公司对租金、违约金、滞纳金及利息等款项计算过高。XX贸易公司在原租赁合同中向XX公司缴纳的保证金相关于一个月的租金，以被XX公司作为违约损失扣除，从一审程度上弥补了XX公司的损失。违约金、滞纳金均系欠付租金解除合同后承担的违约责任，累计额已明显过高且重复计算。二、中XX公司无需向XX公司支付招商费用。三、XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司不应承担连带责任。《四方协议》未经公司确认，效力待定。即使《四方协议》有效，亦应按主债务到期之日计算保证期间。另外，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。而该《四方协议》未经XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司股东会或董事会决议通过，不应对三个公司发生法律效力。四、XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司注册地址不一致，不存在混同。互相承担担保责任及连带责任并无明确指向性。《四方协议》为格式条款，在盖章时XX公司并未尽到合理的提示义务。

XX公司向一审法院起诉请求：1.判令XX通信公司支付XX公司租金106458.38元、免租期租金7604.17元、滞纳金6866.57元、利息6866.57元、违约金22812.51元、招商费用10992.49元；2.判令XX贸易公司、XX新能源公司与XX通信公司承担连带赔偿责任；3.保全费、诉讼费由XX贸易公司、XX新能源公司、XX通信公司承担。

一审法院认定事实：2018年6月13日，XX公司(出租人、

甲方)与XX贸易公司(承租人、乙方)签订原合同，约定：第一条租赁单元乙方愿意承租，甲方同意出租位于北京市丰台XX4号楼2单XX301、302室(以下简称301、302室),最终以有关部门审批的为准。第二条：租赁面积301、302室的租用面积为610平方米。第四条：租赁期本合同租赁期自2018年6月13日至2023年6月12日止；租期为5年。第五条：免租期及或装修期免租期共30天，在租期内，一方享受的免租期的期限如下：免租期为2018年6月13日至2018年7月12日；免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该单元的其他费用。第六条：交接手续及时间1、甲方应于2018年6月13日(下称“交付日”)前将301、302室交付乙方；甲方根据本合同规定的标准向乙方交付301、302室且经双方签署交付书面文件，即视为甲方已履行将301、302室合格地交付给乙方的义务。第七条：租金301、302室每天每平米租金为人民币5元，每年租金总计人民币XXX元整，2018年6月13日到2021年6月12日租金不变，自2021年6月13日起每年递增3%,即2021年6月13日至2022年6月12日年租金为XXX.50元；2022年6月13日至2023年6月12日年租金为118046.93元。第八条：租金支付日期及延迟支付违约金在整个租赁期内，乙方按季支付租金，除首期租金外，乙方应在下一期租金支付月的前10日之前向甲方支付下一期租金；前述支付月是指按约定的租金支付推算出的应支付租金的日历月。如租金支付日期为法定节假日期间，则支付日期顺延至下一个工作日。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需要按未逾期支付金额日万分之五的标准支付滞纳金。第九条：首期租金的支付乙方承租301、302室首期支付的租金为3个月的租金，租金数额为278312.50元，应在本合同签署后30日内支付。第十二条：保证金的数额及支付时间于签署本合同后，乙方须在2018年6月15日前向甲方及/或物业公司支付合计相当于1个月的租金金额92770.83元的保证金，以确保乙方遵守在本合同向下其应遵守的规定；在整个租赁期内租赁保证金由甲方及/或物业公司保管，甲方及/或物业公司无须向乙方支付保证金的利息。第十三条：保证金的退还在不影响本合同向下甲方及/或物业公司其他权利的前提下，甲方及/或物业公司须于本合同期满终止或提前终止后，在乙方按本合同将301、302室返还于甲方且结清本合同项下所有款项后的三十天内，把保证金无息退还给乙方。逾期未退还的，每逾期一日，则甲方需按逾期金额万分之五支付滞纳金。第十五条：保证金的没收租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方及/或物业公司可按照第十二章第三十五条之规定没收乙方的保证金；甲方及/或物业公司仍有其它损失的，乙方还应继续负责赔偿甲方及/或物业公司的损失。第三十六条：乙方的违约责任1、在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回301、302室或其他任何部分，没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回301、302室之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的全部损失：(2)乙方未能按照本合同规定的时间支付租金、其他费用及支付补足保证金等条款，逾期超过15天的；(4)乙方破产或进入清算程序(经甲方同意，因重组或合并原因进行清算者例外)。附件三鉴于现双方根据301、302室验收交付等情况确认如下：1、经乙方查验，301、302室完全符合《XX屋租赁合同》及其附件约定的交付标准，乙方充分了解了该XX屋的全部情况，确认XX屋能够满足乙方全部租赁目的，能够满足乙方全部租赁使用需求，乙方同意接收301、302室。2、双方确定：2018年6月13日为《XX屋租赁合同》项下XX屋交付日，甲方已于该日将301、302室合格交付给乙方。同日，双方签订《补充协议》约定，经甲乙双方共同协商，甲方提供三个注册地址供乙方注册使用。

原合同签订后，XX公司向XX贸易公司交付301、302室；XX贸易公司向XX公司足额交纳保证金；中XX公司向XX公司支付301、302室租金至2019年1月12日。

2018年12月25日，XX公司(甲方)与XX贸易公司(乙方)、XX新能源公司(丙方)、XX通信公司(丁X)签订《四方协议》:鉴于甲、乙双方在2018年6月13日签署了《XX屋租赁合同》(以下简称《原租赁合同》),根据合同约定，甲方承租给乙方位于北京市XX301、302室办公区域，注册地址为302-3、302-2、302-4室。根据《中华人民共和国合同法》的规定和《原租赁合同》的相关约定，各方在平等、自愿、公平和诚实守信的基础上，经协商一致，就《原租赁合同》的承租方(乙方)由其一个公司变更为三个公司共同承租甲方的XX屋，订立本合同如下，以资共同信守：一、为乙方经营需要原合同拆分为三个新合同，原合同时间价格金额不变，由XX贸易公司一个租赁业主拆分为XX贸易公司、XX新能源公司、XX通信公司三个业主，原合同保留，新合同签订后执行新合同约定，原合同与新合同相抵触或未约定的以新合同约定为准。二、甲方同意《原租赁合同》的乙方，自2018年10月17日起变更由XX贸易公司(乙方)、XX新能源公司(丙方)、XX通信公司(丁X)三方共同承租甲方的XX屋，《原租赁合同》中甲方的相关权利及义务以及乙方的相关权利及义务由乙方、丙方、丁X都各自整体承担，并且乙方、丙方、丁X三方在合同履行中互相承担担保责任及连带责任。三、自2018年10月17日起，由原乙方承租甲方的610平米XX屋现分配如下：XX贸易公司(乙方)承租150平米，XX屋为302-3室。XX新能源公司(丙方)承租410平米，XX屋为302-2室。XX通信公司(丁X)承租50平米，XX屋为302-4室。四、乙方在原合同签订时，按照610平米的总租赁面积计算，已向甲方足额交纳了保证金，故甲方不再对乙、丙、丁三方重负收取保证金。五、原甲、乙双方签署的《原租赁合同》,2019年1月12日之前XX屋租金已由XX贸易公司及XX新能源公司已向甲方足额缴纳。自2019年1月12日之后后续租所产生的租赁费用按新签订的合同执行，同时按本协议第“二”条款约定执行，乙方、丙方、丁X按各自的租赁面积来计算，乙方、丙方、丁X三方应按照新《租赁合同》及本协议及时足额向甲方缴纳租金，甲方向乙方、丙方、丁X开具相应金额的发票。六、各方确认，与本协议有关的争议按照新《租赁合同》中有关争议解决方式进行处理。七、本协议自各方签字盖章之日起生效，一式捌分，甲乙丙丁各执贰份，具有同等法律效力。XX公司及XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司在该协议落款处加盖公章。审理中，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司认可《四方协议》上印鉴的真实性，但主张《四方协议》仅有四方盖章，并未签字，且XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司对外承担连带保证责任，均未通过公司内部股东决议确认，故《四方协议》应属效力待定；XX公司认为XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司财务人员混同且在一处办公，虽以不同公司名义签订，但是所有工作人员、地点、业务与分别签订合同后并无变化，实际仍系原公司履行合同；另外，当时签署四方协议时，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司股东均到场，各股东均明知此事，且合同履行期间较长，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司现主张不知情不符合常理，故主张《四方协议》有效。经询，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司未向XX公司出示关于其提供担保的相应董事会或股东会、股东大会决议，XX公司亦未要求XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司出示。

同日，XX公司(出租人、甲方)与XX通信公司(承租人、乙方)签订新合同，约定：第一条租赁单元乙方同意承租，甲方同意出租位于北京市丰台区XX，最终以有关部门审批的为准。第二条：租赁面积302-4室的租用面积为50平方米。第四条：租赁期本合同租赁期自2018年6月13日至2023年6月12日止；租期为5年。

第五条：免租期及或装修期免租期共30天，在租期内，乙方享受的免租期的期限如下：免租期为2018年6月13日至2018年7月12日；免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担302-4室的其他费用。乙方知悉，装修期和免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如乙方实际租赁的期限未达到合同第四条约定的租赁期限的，则双方确认，取消本条所述的全部装修期和免租期约定，双方按照乙方实际使用及/或占有302-4室时间(包括装修期限)计算租金。第六条：交接手续及时间1、甲方应于2018年6月13日(下称“交付日”)前将302-4室交付乙方；甲方根据本合同规定的标准向乙方交付302-4室且经双方签署交付书面文件，即视为甲方已履行将302-4室合格地交付给乙方的义务。第七条：租金该单位每天每平米租金为人民币5元，前三年每年租金总计91250元整。自2018年6月13日到2021年6月12日租金不变，自2021年6月13日起每年递增3%,即2021年6月13日至2022年6月12日年租金为93987.50元；2022年6月13日至2023年6月12日年租金为96807.13元。第八条：租金支付日期及延迟支付违约金在整个租赁期内，乙方按季支付租金，除首期租金外，双方约定乙方应在下一期租金支付月的前20日之前向甲方支付下一期租金；前述支付月是指按约定的租金支付推算出的应支付租金的日历月。如租金支付日期为法定节假日，则支付日期顺延至下一个工作日。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需要按未逾期支付金额日万分之五的标准支付违约金，同时还需按逾期未支付金额的万分之五的标准支付利息。第九条：首期租金支付乙方承租302-4室首期支付的租金为3个月，租金数额为22812.50元，应在本合同签署后30日支付。  第十五条：保证金的没收租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方及/或物业公司可按照第十二章第三十五条之规定没收乙方的保证金；甲方及/或物业公司仍有其它损失的，乙方还应继续负责赔偿甲方及/或物业公司的损失。第三十五条：乙方的违约责任1、在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回302-4室或其他任何部分，没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回302-4室之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的全部损失：(2)乙方未能完全按照本合同约定的时间和金额全额支付租金、保证金、押金、其他费用及支付补足保证金等款项以及相关违约金和利息，逾期超过15天的；(4)乙方破产或进入清算程序(经甲方同意，因重组或合并原因进行清算者例外);2、若乙方在租赁期内需提前终止本合同的，乙方应提前60天书面通知甲方；经甲乙双方友好协商并达到书面终止协议，甲乙双方可提前终止本合同。若乙方在租赁期内未经甲方同意擅自提前终止合同的，乙方除必须向甲方支付其实际使用302-4室期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方有权没收乙方的全部保证金，且乙方还需赔偿给甲方造成的全部损失。同时，乙方还需向甲方再支付相当于F座3层302-4室三个月租金的违约金，作为对甲方租赁合同期内XX屋空置期费用、储备的XX屋租赁客户流失、甲方出租本XX屋和再次出租本XX屋的全部运营费用(包括但不限于中介佣金、人员工资、各项经营费用等)以及乙方违反本XX屋租赁合同约定对甲方的补偿；第五十一条：合同文本本合同经双方签字盖章后生效。附件三现双方根据302-4室验收交付等情况确认如下：1、经乙方查验，302-4室完全符合《XX屋租赁合同》及其附件约定的交付标准，乙方充分了解了该XX屋的全部情况，确认XX屋能够满足乙方全部租赁目的，能够满足乙方全部租赁使用需求，乙方同意接收单元。2、双方确定：2018年6月13日为《XX屋租赁合同》项下XX屋交付日，甲方已于该日将302-4室合格交付给乙方。

新合同签订后，XX通信公司支付部分租金。

2021年9月14日，北京XX公司(出租人、甲方，以下简称XX公司)与北京XX公司(承租人、乙方，以下简称XX地产开发公司)签订《XX屋租赁合同》约定，XX公司将北京市丰台区XX2单元302-6室出租给XX地产开发公司，并在合同附件三确认：2021年9月9日为《XX屋租赁合同》项下的XX屋交付日，XX公司已于该日将XX屋合格交付给XX地产开发公司。审理中，双方均认可上述合同涉及XX屋即案涉XX屋；XX公司表示，其与XX公司的法定代表人均为张XX，二者系关联公司。

审理中，XX公司还提交以下证据：证据1.落款日期为2021年2月7日的《再次催款通知书》,系XX公司员工通过微信向XX贸易公司的员工XX发送，该通知书要求XX贸易公司支付截止到2021年2月7日的XX屋租金、滞纳金以及利息共计424691.56元；证据2.落款日期为2021年4月8日的《严重违约通知书》载明：尊敬的XX贸易公司我司与贵司于2021年4月8日就XX屋问题达成以下共识：贵司承诺于3日内支付我司下列全部款项，贵司共计应交纳638864.06元：1、贵司拖欠我司2020年1月13日-2021年7月12日共计18个月XX租410625元。2、截止到2021年4月8日，贵司应支付迟延缴纳XX租应交利息52525.78元(以逾期未支付租金金额每日万分之五计算),贵司迟延交纳XX租应交滞纳金52525.78元(以逾期未支付租金金额每日万分之五计算),两项合计，共计105051.56元。3、贵司需支付我司招商贵司的全部费用2个月佣金及0.4个月奖金，共计54750元。4、贵司租金支付多次违反双方合同约定，我司将按贵司承诺函中关于XX屋租金违约金以至于甲方中止合同的再支付三个月的违约金的承诺，收取贵司三个月的违约金68437.50元。请贵司3内日即2021年4月10日前支付全部上述各项欠款。如果贵司不能在3日内全部支付上述金额，我司仍然保留按照合同约定，追究贵司全部违约责任。该通知书尾部右侧XX公司名称上加盖有XX公司财务专用章，尾部左侧有手写内容为：“承诺：XX租费用在2021年4月底之前全部交清，否则认由XX轩XX有限公司处罚。杨XX，2021年4月8日。”其中，“处罚”两字划掉并重新书写，且划掉及书写处均捺有指印；证据3.落款日期为2021年6月29日的《严重违约通知书》,该通知书系XX公司现场送达给XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司，但被告拒绝签字，内容为：尊敬的XX贸易公司我司与贵司就XX租问题大成以下：贵司承诺于6月30日前支付我司下列全部款项，贵司共计应交纳674588.45元：1、贵司拖欠我司2020年1月13日-2021年7月12日共计18个月XX租410625元；2、截止到2021年4月8日，贵司应支付迟延缴纳XX租应交利息52525.78元(以逾期未支付租金金额每日万分之五计算),贵司迟延交纳XX租应交滞纳金52525.78元(以逾期未支付租金金额每日万分之五计算),两项合计，共计105051.56元；3、4月8日之后到2021年6月30日贵司应支付利息17862.19元，同时贵司迟延缴纳XX租应交滞纳金17862.19元，两项合计35313.75元；4、贵司需支付我司招商贵司的全部费用2个月佣金及0.4个月奖金，共计54750元；5、贵司租金支付多次违反双方合同约定，我司将按贵司承诺函中关于XX屋租金违约金以至于因贵司违约甲方中止合同的再支付三个月的违约金的承诺，收取贵司三个月的违约金68437.5元。请贵司于即2021年6月30日前支付全部上述各项欠款即674588.45元至双方合同约定我司账户。这期间我司不能保证正常为贵司供冷供电供水，且请贵司将公司及个人贵重物品现金带走，否则出现任何损失我司概不负责。同时我司仍然保留按照合同约定，追究贵司全部违约责任；

证据4,XX公司与XX公司《盈坤世纪F座301、302XX屋推广独家代理协议书》,拟证明XX公司委托XX公司进行招商。

XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司对上述证据意见如下：关于证据1,认可XX通过微信收到该证据，但不予认可真实性，认为该通知书未加盖公章，亦不认可通知书的内容，且XX没有权利对外接受相关材料；关于证据2,证据的真实性、合同法、关联性及证明目的均不予认可，认为加盖财务专用章并不能代表XX公司，其中杨XX签字未经公司其它股东同意，且杨XX仅承诺XX租费用在2021年4月底之前交清，并非是对各项条款进行确认。另外，杨XX亦记不清是否在该通知书上书写承诺并签字；关于证据3,XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司表示该日未收到该通知书；关于证据4,不认可真实性，协议无签订日期，系倒签。

XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司提交微信截图及照片、微信录屏、视频等证据，拟证明XX公司于2021年7月16日将案涉XX屋上锁，导致合同目的无法实现，且XX公司于2021年9月已将案涉XX屋出租，并在未经XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司同意的情况下对案涉XX屋中XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司的财产私自处理。XX公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。

关于2019年1月12日后的租金交纳情况。双方均认可XX通信公司支付2019年1月13日至2020年7月12日期间租金136875元。此后，XX通信公司未再支付租金。

关于拖欠租金标准。XX公司主张按照月租金标准计算，

即7604.17元/月；XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司主张按照日租金计算，即250元/日。

关于解除合同时间。XX公司主张，案涉三合同于2019年9月14日解除，理由为其于该日与案外人XX地产开发公司签订《XX屋租赁合同》;XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司主张，案涉三合同应于2021年7月16日解除，理由为XX公司于该日将其大门上锁，其合同目的不能实现。

关于拖欠租金期间。XX公司主张为2020年7月13日至2021年9月14日；XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司主张为2020年7月13日至2021年7月16日。

关于新合同最后一期租金交纳时间，双方均认可XX通信公司应于2021年6月23日支付最后一期租金。

关于保证期间。XX公司主张未过保证期间；XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司主张，依据案涉三合同，应按季分期支付租金，而保证期间为六个月，未付租金的保证期间已过，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司不应互相承担保证责任。

关于XX的工作单位，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司认可伍XX系XX新能源公司聘用，实际系XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司的财务负责人。

一审中，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司表示，案涉三合同约定的违约责任过重，XX公司主张的违约金已远远超过其损失，要求法院调低；关于电费，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司表示在本次诉讼中暂不主张。

XX公司申请财产保全，法院于2022年2月25日作出(2022)京0106财保87号民事裁定书裁定：冻结北京XX公司名下中国XX账号为020XX账户内存款221942.82元。XX公司支付保全费1630元。

另，XX公司于2022年1月25日向法院提交起诉材料。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据现已查明的事实，XX公司与XX贸易公司签订的原合同、新合同、XX公司与XX贸易公司、XX通信公司、XX新能源公司签订的《四方协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。审理中，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司主张《四方协议》仅有四方盖章，并未签字，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司对外承担连带保证责任，均未通过公司内部股东决议确认，故效力应属待定。对此，法院认为，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司在《四方协议》上盖章，且各方亦按照《四方协议》约定签订新合同并按照新合同约定履行，故《四方协议》应属有效。关于《四方协议》中担保条款效力的问题，法院将在后文本案争议焦点中一并论述。

本案中，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点有三：一是原合同、新合同、《四方协议》(即案涉三合同)的解除时间；二是XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司是否互相承担连带保证责任。对此，法院分别论述如下：

一、关于案涉三合同的解除时间。XX公司主张解除日期为2019年9月14日，理由为其于该日与案外人签订《XX屋租赁合同》,但该《XX屋租赁合同》约定XX公司于2021年9月9日将案涉XX屋交付给案外人使用，因此，XX公司主张的解除日期与其提供的合同载明的交付新承租人的日期矛盾，故对该主张，法院不予采纳。XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司主张解除日期为2021年7月16日，理由为XX公司于该日将其大门上锁，但其提供的证据未能有效证明其主张，故对其该意见，法院亦不予采纳。法院结合双方庭审陈述及证据，确定解除日期为2021年9月9日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，XX通信公司认可其欠付租金，故对XX公司要求支付租金诉讼请求中合理部分，法院予以支持。关于欠付租金金额，欠付租金期间应自2020年7月13日起至2021年9月9日期间，双方对租金计算标准未达成一致，法院依据合同及本案实际情况，确定2020年7月13日至2021年7月12日按年租金标准计算，此后期间按照日租金标准计算，故欠付租金金额为106000元。关于免租期租金，依据新合同第五条关于免租期的约定，XX通信公司应支付免租期30天租金即7500元。

二、关于XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司是否互相承担连带保证责任。首先，关于《四方协议》第二条担保条款的效力问题。公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。审理中，经询，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司未向XX公司出示关于其提供担保的相应董事会或股东会、股东大会决议，XX公司亦未要求XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司出示，故《四方协议》中担保条款应属无效；其次，关于保证期间。保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。审理中，双方均认可XX贸易公司应于2021年6月23日前支付最后一期租金，故最后支付租金日期为该日。本案中，《四方协议》未约定保证期间，故案涉三合同的保证期间应为2021年6月24日至2022年1月23日。XX公司于2022年1月25日向法院递交起诉材料，且其未提交在保证期间请求保证人承担保证责任的的证据。综上，从担保条款的效力及保证期间的角度分析，XX公司的要求XX贸易公司、XX新能源公司承担连带保证责任的诉讼请求，均缺乏依据，法院不予支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。审理中，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司认为案涉三合同约定的违约责任过重，要求法院调低其承担违约责任。对此，法院认为，XX通信公司公司拖欠其租金确系违约，故应承担违约责任，虽双方合同中约定了违约金、滞纳金、利息，现XX公司的该项诉讼请求过高，法院予以调整。对XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司要求调低赔偿违约损失的答辩意见，法院予以采纳。具体金额，法院综合案涉三合同履行情况及XX公司损失情况，酌情确定为22812.51元。

关于XX公司主张招商费一节，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。

当事人的其他请求，缺乏依据，法院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第六百九十二条、第六百九十三条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2023年6月判决：一、北京XX公司于判决生效之日起十日内向北京XX有限公司支付租金106000元；二、北京XX公司于判决生效之日起十日内向北京XX有限公司支付免租期租金7500元；三、北京XX公司于判决生效之日起十日内向北京XX有限公司支付违约损失22812.51元；四、驳回北京XX有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为，结合二审庭审情况及XX公司上诉请求，本案争议焦点为：XXX通信公司向XX公司承担的违约损失是否过低；XXX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司是否应相互承担连带责任。

焦点一，XX通信公司向XX公司承担的违约损失是否过低。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，XX通信公司在租赁案涉XX屋后，确实存在欠付租金的情形，故XX通信公司的行为已构成违约，XX公司要求其承担违约责任的请求，于法有据，本院予以支持。关于应承担的违约金数额。首先，依据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，XX通信公司虽然存在违约行为，但其与XX贸易公司、XX新能源公司在诉讼中提出合同约定的违约责任过重，要求法院予以下调，其请求于法有据。其次，XX公司主张的违约金、滞纳金、利息虽然有合同依据，但滞纳金和利息均是基于逾期支付租金而应承担的违约责任，存在叠加处罚情形；而违约金是基于合同终止应承担的违约责任，XX公司在要求XX通信公司承担逾期付款的违约责任同时还要求XX通信公司承担基于逾期付款导致合同解除的违约责任，亦存在要求XX通信公司重复承担违约责任的情形。综上，一审法院结合双方履行合同情况及XX公司的损失，酌情确定中XX公司应承担22812.51元的违约损失，数额并无不妥。二审中，在XX公司未提交新证据推翻一审判决确认的事实的情况下，要求提高损失赔偿数额的上诉请求，缺乏充分依据，本院不予支持。关于XX公司主张的招商费损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。

焦点二，XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司是否应相互承担连带责任。首先，XX公司基于《四方协议》约定要求XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司相互承担连带责任的请求，具有合同依据。其次，关于XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司称《四方协议》中约定的担保条款无效，拒绝承担连带责任的抗辩意见。从《四方协议》约定的条款内容看，该协议第二条明确约定XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司在合同履行中互相承担担保责任及连带责任。可见，三个公司之间应当承担的责任包括担保责任和连带责任两种形式。从《四方协议》的整体内容看，因原租赁合同由其中一个公司变更为三个公司共同承租XX公司的XX屋，故XX公司要求XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司在合同履行中互相承担的责任应当包括担保责任和连带责任两种形式，而非担保责任一种。故XX公司有权要求连带责任人承担全部责任。综上，无论担保条款是否有效，均不影响XX公司要求XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司相互承担连带责任的诉讼请求成立。故XX通信公司、XX贸易公司、XX新能源公司拒绝承担连带责任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，XX公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市丰台区XX(2022)京0106民初4588号民事判决第一项、第二项、第三项；

二、撤销北京市丰台区XX(2022)京0106民初4588号民事判决第四项；

三、北京XX公司、北京XX公司对本判决第一项中北京XX公司给付北京XX有限公司各项费用的支付义务承担连带责任；四、驳回北京XX有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全费1630元，由北京XX公司负担(于本判决生效后七日内支付给北京XX有限公司)。

一审案件受理费4630元，由北京XX有限公司负担1604元(已交纳),北京XX公司负担3026元(于本判决生效后七日内交纳);二审案件受理费989元，由北京XX有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。