上诉人张XX、上诉人郑州XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人王X房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）张XX，男。

委托代理人靳XX，河南XX律师。

委托代理人王XX，河南XX律师。

上诉人（原审被告）郑州XX公司。

法定代表人王X，董事长。

委托代理人牧XX，男。

被上诉人（原审被告）王X，男。

委托代理人张振，河南XX律师。

上诉人张XX、上诉人郑州XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人王X房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省金水区人民法院（2011）金民二初字第4517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张XX及其委托代理人靳XX、王XX，上诉人XX公司的委托代理人牧XX，被上诉人王X及其委托代理人张振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年11月3日，张XX与王X、XX公司签订《房屋买卖合同》一份，约定:张XX自愿购买王X拥有的位于郑州市金水区东明路259号3号楼5单XX，房屋所有权证书号为060XXXX1284，房屋建筑面积为123.66平方米的房产;房产及其配套设施的总价款为47.9万元;XX公司的佣金占本合同约定房款的2%，张XX于本合同签订时支付人民币l万元，其中佣金6580元，代办费500元，余额2920元做为定金，王X同意该定金在办理完房产过户手续前由XX公司保管;付款方式为按揭贷款，张XX应在立契当日，付清首付款(本合同约定价格减去银行实际贷款);双方于2009年11月20日之前，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。张XX负担全部过户税费;在签订本合同之时，XX公司有权利全额收取佣金。本合同签订后，张XX与王X任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响XX公司佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担五倍的支付义务;王X若违反第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还定金。张XX若违反第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金;若张XX与王X任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付总房款千分之二的违约金;张XX与王X约定过户后于2010年1月30日之前交付房屋等。张XX与王X在合同签字并按指印，XX公司在合同上加盖印章。同日，张XX向XX公司支付佣金6580元、代办费500元、定金2920元，共计l万元，XX公司向张XX出具了《收据》。上述合同签订后，王X将产权证等相关证件交给XX公司，因王X出售的房产系使用士兵证购买，在办理房产过户的过程中，房管部门要求王X出具购买房产的士兵证与现在持有的身份证为同一人的证明。王X同XX公司一起到原服役部队开具证明，部队不予出具，XX公司将这一情况及时通知了张XX。因按照原约定时间不能办理过户手续，2009年11月18日，三方又签订《补充协议》一份，约定：因王X身份证明问题需要延期，三方协商同意延期至2009年11月29日之前到房屋管理部门办理立契过户手续。另查明，因王X出售的房产系使用士兵证购买，在合同签订之前，已特别询问XX公司能否办理过户，XX公司工作人员答复可以办理过户。

原审法院认为，虽然张XX与王X、XX公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，但未能办理过户手续的原因是房管部门要求王X出具士兵证与身份证为同一人的证明，系合同履行过程中出现的新情况。XX公司作为从事专业服务的中介公司，在合同签订之前，未能核实房屋过户的相关信息及规定，致使合同不能履行，负有过错责任，不应收取报酬，应当退还张XX交纳的佣金、代办费及代收的定金，并赔偿张XX损失。关于损失数额的确定问题，因张XX的证据不能证明其实际损失数额，且张XX仅支付了定金2920元(XX公司代管)，并未实际支付张XX购房款，故以张XX支付的定金2920元确定XX公司应当赔偿的损失数额较为适宜。另外，根据本案事实情况，《房屋买卖合同》已无法履行，合同目的不能实现，故对于张XX要求继续履行房屋买卖合同、办理过户并交付房屋的诉讼请求，不予支持。张XX的证据不能证明王X违约，故其要求王X承担违约赔偿责任的诉请，证据不足，亦不予支持。综上，对张XX诉讼请求的合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、郑州XX公司向张XX退还佣金、代办费及代收的定金10000元、并赔偿张XX损失2920元，于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9618元，由XX公司负担。此款张XX已预交，不再返回，由XX公司在履行判决义务时一并支付给张XX。

张XX不服原审法院判决，向本院提起上诉称：双方签订的房屋买卖合同合法有效，原审已查明该房屋为王X使用士兵证购买，完全符合房屋买卖过户条件，应判决双方履行合同过户交易。因王X违约迟迟不予履行合同进行过户，应当按照合同约定和法律规定赔偿张XX的全部损失。请求二审法院依法撤销原判，支持张XX的诉讼请求。

XX公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：XX公司在双方买卖合同中如实提供真实信息，尊重双方意愿，尽职尽责，无任何过错，不应当承担过错责任。请求撤销原判第一项，依法改判。

王X答辩称：王X尽到了相关义务，没有违约行为；XX公司明知房产是用士兵证购买的，却表示可以过户，因此其有重大过错；张XX明显有不履行合同的故意，且有重大过错，应自行对其所谓的损失承担责任。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：王X与张XX、XX公司三方虽然签订了《房屋买卖合同》，但在履行合同义务即办理房产过户时，由于房管部门要求王X出具购买房产的士兵证与现在持有的身份证为同一人的证明，经二审到房管部门核实，确需提供此证明，但王X原服役部队不予出具该证明，导致手续不全，无法过户，《房屋买卖合同》履行不能，房屋买卖的目的不能实现。由于王X于合同签订之前，已特别询问XX公司能否办理过户，XX公司工作人员答复可以办理过户。而XX公司作为专业房屋买卖中介机构，应该知晓或事先核实王X购买房屋时的特殊身份会导致过户时需要特别出具的手续，但却错误引导王X及张XX签订了《房屋买卖合同》，导致无法过户，故XX公司应承担相应的过错责任。张XX上诉称本案完全符合房屋买卖过户条件，双方应履行合同，办理过户，无事实及法律依据，本院不予支持。由于王X在履行合同义务时，并无过错，构不成违约，故要求其承担违约责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，张XX及XX公司的上诉理由及请求均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9741元，由张XX负担9618元，郑州XX公司负担123元。

本判决为终审判决。

审 判 长  郝X标

审 判 员  张XX

审 判 员  崔XX

书 记 员  李XX