江XX诉冯XX房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告江XX，男，汉族，59岁，住河南省舞钢市XX。

委托代理人张振、张XX，河南XX律师。

被告冯XX，女，汉族，34岁，住郑州市中原区须水镇宋庄村南XX。

原告江XX诉被告冯XX房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年6月22日受理后，依法组成合议庭，于2011年8月22日公开开庭进行了审理。原告江XX及其委托代理人张振、被告冯XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江XX诉称：原、被告双方于2010年4月23日签订了房屋租赁合同，房屋位于郑州市二七区西大街166号1号楼4单XX，双方约定了租金及支付方式，双方的权利和义务。被告在租房期间经常不按时交租，目前仍拖欠2010年11月、12月和2011年1月份共三个月的房租3600元，还故意损坏原告房内物品，天花板和墙壁污秽。合同到期后，原告多次要求被告支付租金并修复破坏的物品或赔偿损失，被告拒不履行自已的义务，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付房租3600元，违约金4000元；2、赔偿损失2243元；3、由被告承担全部诉讼费用。

原告提交的证据有：1、房屋租赁合同一份；2、照片13张；3、短信记录；4、2011年6月9日收条一份。

被告冯XX辩称：原告起诉不属实，我交押金2000元，每月房租1200元，被告都是提前一个季度交房租，但原告未出具过收条，只有最后一份出具了收条。

被告冯XX提交的证据有：2011年2月28日收条一张。

本院对原、被告提交的证据认证如下:原告提交的证据1、3、4，被告对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据2，被告认可天花板的一张，其他照片认为和其租住之前一样，本院对该组照的真实性予以采信。被告提交的证据收条，原告对真实性无异议，本院予以采信。

经审理查明：2010年4月23日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，原告将自有的坐落于郑州市二七区西大街166号1号楼4单XX的房屋1室1厅，建筑面积63.39平方米，出租给被告居住使用。原告从2010年5月1日起将出租房屋交付给被告使用，至2011年4月30日收回。原、被告双方约定按月租金1200元由被告在每季到期前(提前)20日交纳给原告，先付后用。双方协定在被告验收出租房屋及附属设备无误后，被告向原告交纳租房物品及费用押金2000元，先押后住。合同第七条第2项约定“被告使其交付租金，除仍应补交欠妥租外，并按租金的10%，以天数计算向原告付违约金”。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交纳了2000元押金。2011年2月，原告向被告发出短信催要房租，被告在2月27日给原告回短信称已让人给原告汇款，但并未实际支付。2月28日，原、被告双方见面因交纳房租问题发生的冲突，原告报警后，被告向原告交纳了2011年2月、3月、4月的房租3600元。原告向被告出具了收条。2011年6月9日，被告要求原告退还押金，双方再次发生冲突，报警后，经出警民警协调，原告退还被告押金1000元，并出具收条一份。收条载明：租房押金2000元，暂退1000元，剩余1000元待法院裁定之后剩余款多退少补。原告以被告欠付租金及损坏物品为由诉至法院，请求判令：1、被告支付房租3600元，违约金4000元；2、赔偿损失2243元；3、由被告承担全部诉讼费用。

另查明：被告在使用原告房屋及物品期间，天花板、墙壁出现污渍，其他物品有不同程度损坏。

本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应严格按照合同约定履行义务。原告向被告交付房屋后，被告负有按合同约定的期限向原告交付租金的义务。原告要求被告支付2010年11月、12月及2011年1月房租3600元，被告称已交给原告，并提交原告2011年2月28日的收条，该收条显示原告收取被告2011年2月、3月、4月的房租，并注明合同到期日，并未涉及之前房租。双方在此后的6月，因退还押金问题再次发生冲突时被告向原告出具退还押金的收条亦未显示原告诉请房租的问题。综上，原告主张的被告房租未付，却又在数次发生冲突中及短信记录中均未提及该时段房租，违反常理，不能认定被告未交纳该3个月房租，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。被告未按合同约定履行预交房租义务，属违约行为，但原、被告双方签订的房屋租赁合同第七条对违约责任的约定不明确，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿损失2243元的诉讼请求，因未在本院指定的期限内提出书面鉴定申请，不能证明损失的具体数额，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款的规定，判决如下：

驳回原告江XX的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审  判  长    岳  亮

人民陪审员    何保险

人民陪审员    阴彦平

书  记  员    陈XX