张XX与张X、郭X现房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）张XX，男，1996年6月15日生。

委托代理人张振，河南XX律师。

被上诉人（原审被告）张X，女，1963年12月27日生，系郭XX之妻。

被上诉人（原审被告）郭XX，男，1962年8月22日生。

二被上诉人委托代理人谢XX，河南XX律师。

上诉人张XX与被上诉人张X、郭XX房屋买卖合同纠纷一案，汝州市人民法院于2014年6月13日作出（2013）汝民初字第2292号民事判决，张XX不服一审判决提起上诉，本院2014年8月1日受理后，依法组成合议庭于2014年8月12日公开开庭审理了本案，上诉人张XX及委托代理人张振、被上诉人张X、郭XX及委托代理人谢XX到庭参加诉讼。

一审法院查明，张XX系张XX之子，张X与原告张XX之父张XX系姐弟关系。郭XX与张X系夫妻关系。双方诉争的房产位于汝州市洗耳河街道办事处西平XX，该宅院坐北朝南，内有上房三间二层，东XX一间一层，该房系郭XX与张X二人1993年所买，1993年建成，属夫妻共同财产，该房产登记在郭XX名下，1998年11月17日、2000年3月7日汝州市人民政府分别给郭XX颁发了房屋所有权证（证号1117-2字第58）及集体土地建设用地使用证【汝镇土集建（2000）字第1-3-62号】房产证共有人栏内容未填写；1988年郭XX夫妻便在汝州市从事饲料生意，1998年张XX到郭XX夫妻处打工，2002年郭XX夫妻在郑州购买房屋，在郑州做生意。汝州生意交由张X打理，2004年张XX搬到郭XX夫妻诉争的房屋内生活，并进行了粉刷架线1900元，夥墙款800元。郭XX夫妻称张XX支付的粉刷架线款，东西邻居夥墙款是由自己出资由张XX转交给施工人及东西邻居的，2013年郭XX夫妻准备收拾房子，张XX与郭XX发生矛盾并打架，2013年5月1日张XX找到张X要求出具收条，、张X给张XX出具收据一张，收到条内容为“今收到张XX房款肆万元整，西平巷”落款时间为2004年5月1日，张X以辩称理由否认该收据，2013年郭XX起诉来院，要求张XX停止侵权搬出该院，审理中，张XX辩称该房院已在2004年出卖给其子所有，现张XX起诉来院要求1、依法确认双方之间关于位于汝州市洗耳河街道办事处西平XX的房产买卖有效，2、依法判令郭XX夫妻立即履行将现位于汝州市洗耳河街道办事处西平XX的房产过户到我名下的义务。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案中双方诉争房屋是张X与郭XX夫妻共同财产，夫妻任何一方都无权擅自处分，张X在其夫没有表示同意的情况下出售房屋，属效力未定合同，该合同得到郭XX的追认或者张X取得该房屋的所有权证时，该合同即成为有效合同，本案并未出现上述两种情况，该合同不发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，本案并未出现共有人同意或共有人另有约定的情形，同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（一）》“第十七条规定“第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中张X出卖夫妻共同未与郭XX协商一致。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”，但本案并不符合善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。但本案至今并未办理产权过户手续。因此，张XX的诉讼请求不成立，应予驳回。因原被告之间的房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定张X应返还给张XX40000元及粉刷款1900元、夥墙款800元，张XX诉称，张X将诉争的房屋出卖给张XX，郭XX知道此事，不符合客观事实；张XX称郭XX贷款时从其父亲张XX处将房屋所有权证及土地使用证借走至今未还，没有提供证据证明，其诉称理由不能成立，本院不予采纳，张X称收到张XX之父张XX40000元是其自己的货款，张X没有证据证明，其辩称理由不能成立，本院不予采纳。

一审法院判决，一、原、被告之间关于位于汝州市洗耳河街道办事处西平XX的房产买卖行为无效。二、被告张X于本判决书生效后十日内返还给原告张XX购房款42700元。三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告张XX负担50元，被告张X、郭XX负担50元。

张XX不服一审判决提起上诉，其主要上诉理由是，1.一审法院认定事实有误。张X、郭XX承认商量过以88000元卖房，且收到我房款40000元整，我已在该房屋住10年之久，而一审认定郭XX不知道卖房之事，不符合客观事实。2.一审法院适用法律错误。一审法院依据其查明的错误事实，认为郭XX对房屋买卖没有表示同意，从而适用《物权法》、《合同法》的有关条款作出判决是错误的，请求二审法院依法改判或发回重审。

张X、郭XX答辩称，1.根据上诉人诉称2004年是上诉人之父与张X达成的口头买卖协议，张XX作为原告主体不适格。2.即便是张X与张XX达成了口头买卖房屋的协议，郭XX作为共有人对此不知情，事后未追认，房屋买卖也应属无效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院认为，一审人民法院认定事实不清，且违反法定程序。张X收到张XX40000元房款，由张X亲笔书写的收到条在卷，足以认定，但剩余房款是否支付及如何支付的事实不清。一审中张XX起诉要求确认双方的房屋买卖口头协议有效，并判令张X、郭XX协助办理房产过户手续，并未要求返还购房款，而一审判决双方房屋买卖行为无效返还购房款42700元，违反法定程序。可能影响案件的正确判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：

一、撤销汝州市人民法院（2013）汝民初字第2292号民事判决；

二、发回汝州市人民法院重新审理。

审判长　　张XX

审判员　　胡全智

审判员　　王XX

书记员　　张XX