上诉人吴XX因与被上诉人刘XX及原审被告郑州市XX公司房屋买卖合同纠纷二审判决书

上诉人（原审被告）吴XX，女，汉族，1968年5月12日生。

委托代理人张XX，郑州市管城148法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）刘XX，女，汉族，1974年11月18日。

委托代理人张振，河南XX律师。

原审被告郑州市XX公司。

法定代表人崔X。

上诉人吴XX因与被上诉人刘XX及原审被告郑州市XX公司（以下简称中亚XX）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人张XX、被上诉人的委托代理人张振到庭了参加诉讼。原审被告中亚XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2010年10月28日，刘XX与吴XX、中亚XX签订《房屋买卖合同》-份。该合同主要约定：吴XX将位于郑州市金水区六合XX12层东北户的房屋出售给刘XX，房屋面积为133.02平方米，房屋所有权人为吴XX；房屋总价款为63万元；刘XX于合同签订时支付定金2万元（其中佣金：大写陆仟圆整，余额作为代收定金），吴XX同意该定金在办理完房产过户手续前由中亚XX保管，吴XX自合同签订时《房屋所有权证》交由中亚XX保管，作为对房屋的真实性提供担保；付款方式为一次性付款，刘XX应在立契的当日，向吴XX付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金；第五条规定立契过户时间为买卖双方应在本合同签订之日起六十个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；吴XX须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；吴XX若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还刘XX交付的定金，刘XX若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金等。合同签订后，刘XX向中亚XX支付了20000元定金（其中6000元作为中亚XX的居间报酬，另14000元作为购房定金）。此后，《房屋买卖合同》未再继续履行。后刘XX认为吴XX拒不履行合同，中亚XX未提供真实的房源信息，遂向原审法院提起诉讼，要求吴XX、中亚XX承担违约责任。审理中吴XX称其已取得房屋的所有权，但一直未向原审法院提供相关证据。

原审法院认为，刘XX与吴XX、中亚XX之间签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系。合同签订后，刘XX依约交纳了2万元，其中佣金6000元，定金14000元，后因吴XX作为出卖人未取得涉案房屋的所有权，《房屋买卖合同》无法实际履行。《房屋买卖合同》中约定吴XX若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还刘XX交付的定金，刘XX交纳的2万元，其中14000系定金。刘XX起诉要求吴XX、中亚XX支付违约金20000元的诉讼请求，实为双倍返还定金，原审法院支持其中的14000元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同中出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中吴XX作为出卖人，在审理过程中称其已经取得出卖房屋的所有权，但一直未向原审法院提供相关证据。

原审法院认为，吴XX在未取得房屋处分权的情况下出卖该房屋的行为违反了合同约定的义务，致使合同目的无法实现，故吴XX应当承担违约责任。中亚XX作为专业从事房屋租赁、买卖等业务的中介机构，应当知道房屋的产权性质及所有权状况对买卖双方的交易具有重大影响，在吴XX未向其提交房屋所有权证的情况下依然促使该笔交易，侵害了刘XX的权益，应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十二条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴XX于判决生效之日起十日内向刘XX支付违约金14000元，郑州市XX公司对上述债务承担连带责任。二、驳回刘XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由刘XX负担90元，吴XX负担210元。

上诉人吴XX不服原审判决上诉称：本案涉案房屋系郑州市管城区人民法院为了全院干警的福利，与开发商定向的团购房；吴XX符合管城区人民法院认定的购房资格，吴XX也支付了对价，开发商也将涉案房屋交付吴XX居住使用，虽然吴XX没有获得房产证，但在现实生活当中，在市场经济的条件下，吴XX享有处分权是毫无异议的。于是2010年10月份与刘XX签订房屋买卖合同，吴XX并无过错。吴XX在购买、使用涉案房屋过程中，开发商将管城区人民法院团购的房屋全部进行了抵押，虚设案外购买人在房管局进行了网签，骗取了银行贷款，整体将管城区人民法院欺骗。很显然上列开发商的违法犯罪行为，对吴XX而言不能预见、不能避免、不能克服，显属不可抗力。这才是导致与刘XX不能实现合同目的真实原因。上列事件发生对吴XX而言并无过错，不应承担违约责任。在签订合同不久，吴XX将上述事件的发生具体告知了刘XX，2011年3月9日，吴XX依法解除了房屋买卖合同，至此，吴XX的法律义务已全部完成。然而刘XX明知本案争议的房屋遇情势变迁，仍然进行诉讼，从而通过诉讼获得非法利益，其诉请显然不能得到支持。纵观本案，吴XX并无过错，与刘XX不能实现签订合同的目的，显然是不可抗力而造成。请求依法改判驳回刘XX的全部诉讼请求或发回重审，刘XX承担一、二审的诉讼费。

刘XX答辩称：吴XX上诉理由不成立，3月9日，吴XX写了解除通知书，没有提到不可抗力因素，根据合同约定，还没网签，就不再卖了，明确表示房子不再卖了，说怕刘XX付不起房产，根本没说不可抗力原因。一审判决正确，应予以维持。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：刘XX与吴XX、中亚XX之间签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系。合同签订后，刘XX依约交纳定金14000元，后因吴XX作为出卖人未取得涉案房屋的所有权，《房屋买卖合同》无法实际履行。吴XX若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还刘XX交付的定金14000。吴XX无该房屋的产权证明，更不能办理产权转移手续，上诉人上诉称其享有处分权和交易无法完成是由于不可抗力的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人吴XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　崔航微

审判员　　陈XX

审判员　　陈XX

书记员　　马XX