上诉人奚XX、贺XX与被上诉人房屋买卖合同纠纷民事判决书

上诉人（原审被告）奚XX，男，1936年9月6日出生，汉族，退休工人。

上诉人（原审被告）贺XX，女，1944年3月1日出生，汉族，退休工人。

以上两上诉人共同委托代理人张XX，湖南XX律师。

被上诉人（原审原告）程XX，男，1975年10月16日出生，汉族，职工，住湖南省津市市。

委托代理人杨勇，男，湖南XX律师。

上诉人奚XX、贺XX因与被上诉人程XX房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院（2013）津民一初字第646号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人奚XX、贺XX的共同委托代理人张XX，被上诉人程XX及其委托代理人杨勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，奚XX与贺XX系夫妻，均系湖南XX厂退休职工。1997年12月30日，奚XX与湖南XX厂签订了《公有住房出售合同书》，合同主要约定奚XX以6085.11元优惠价格购买湖南XX厂所有坐落在湖桥近1栋3层10号房屋，该房屋系湖南XX厂房改房。1998年12月14日津市市房地产管理局为奚XX办理了所有权人为奚XX的房屋产权证。2004年4月10日，贺XX以奚XX名义与程XX签订《房屋买卖契约》约定：奚XX自愿将位于津XX近1栋310号私有住房（以下简称310房屋）一套以价格26000元出售给程XX，房屋过户手续由程XX办理，奚XX有义务协助。契约上由贺XX代奚XX签名，签名字样表述为“奚XX（贺XX代）”。契约签订当日，程XX将26000元购房款支付给贺XX，贺XX出具收条后将房屋所有权证交付给程XX。2004年4月30日，奚XX、贺XX腾退310房屋交付给程XX，从此程XX开始入住并使用。2004年11月4日津市市人民政府为310房屋办理了土地使用权证（使用权人登记为奚XX），该证由程XX去领取并一直持有。2010年奚XX、贺XX认为尚有存单遗落在310房屋内，遂多次要求进入该房屋内查看。2010年10月31日在湖桥社区管理服务中心工作人员黄XX的见证下，程XX与奚XX签订了一份书面协议，协议载明“奚XX请求程XX家后阳台一处查看奚XX怀疑原放有存单一事。看后负责复原，并交保证金200元，恢复原样后退还200元。查看之后，无论结果如何（有无存单在里面）均不再找程XX”。当日奚XX、贺XX在程XX允许和黄XX见证下进入310房屋查找存单，但未果。程XX对奚XX、贺XX查找现场情况进行了拍照留存。

2012年6月起程XX多次请求奚XX、贺XX协助其办理房屋过户相关手续，奚XX、贺XX表示其将房屋及房屋相关权证已交付于程XX，没有义务协助办理房屋过户手续。后经津市市金鱼岭司法所调解未果后，程XX于2013年12月24日提起诉讼。庭审后，程XX出具书面意见，表示自愿放弃要求奚XX、贺XX支付2600元违约金的诉讼请求。

原审法院认为，310房屋登记所有权人为奚XX，奚XX依法享有该房屋登记物权。贺XX与程XX签订买卖合同时系以奚XX名义，且落款签名为“奚XX（贺XX代）”，故贺XX系以奚XX委托代理人的身份与程XX签订合同。现有证据未能显示合同签订时贺XX确实受到奚XX的卖房委托，故贺XX当时属于无权代理。但是程XX与贺XX签订合同并交付了合理房屋对价款后，奚XX一同与贺XX腾退向程XX交付了310房屋，并由程XX居住，已经实际履行了合同约定的房屋交付义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，故奚XX已经依法对贺XX的签约行为进行了追认。另在2010年10月，奚XX、贺XX为进入310房屋寻找可能遗落的存单还由奚XX与程XX签订了相关协议，协议中明确措辞为“奚XX请求程XX家后阳台一处查看奚XX怀疑原放有存单一事”，由此完全可以充分推断奚XX、贺XX内心是认可310房屋已经属于程XX受让所有，依法应视为奚XX的书面间接追认。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，故奚XX依法应对贺XX的签约行为承担相应民事责任。310房屋初系奚XX、贺XX夫妻关系存续期间参加房改所购买，依法原属于奚XX、贺XX夫妻共同财产，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，经查明的客观事实出卖房屋系奚XX、贺XX共同意思表示。奚XX的事后行为亦让程XX有充足理由相信卖房系奚XX、贺XX共同意思，且程XX对房屋的取得基于当时的市价合理，属于善意取得，奚XX、贺XX亦无合法理由对抗程XX的合法取得与占有。

综上，贺XX以奚XX名义与程XX签署的房屋买卖合同属于奚XX事后追认在程XX与奚XX之间的房屋买卖合同，该合同形式与内容不违背法律规定，依法属于合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程XX交付价款善意取得房屋后，奚XX尚负有依约协助程XX办理房屋所有权及土地使用权过户手续的义务。基于310房屋原属于奚XX、贺XX夫妻共同财产，贺XX亦同时负有协助办理过户手续的义务。故对程XX要求奚XX、贺XX协助办理310房屋所有权及土地使用权过户手续的诉讼请求，依法应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案房屋所有权属于依法登记产生效力，本案判决生效依法得到履行后，该房屋的所有权及土地使用权将依法属于程XX所有，故对程XX要求确认310房屋属于其所有的诉讼请求在本案中无须处理。原审法院据此判决：奚XX、贺XX于判决生效之日起十日内，协助程XX办理坐落在湖桥近1栋3层10号房屋的所有权及国土使用证过户手续。案件受理费1500元，由奚XX，贺XX共同承担。

宣判后，奚XX，贺XX不服，以贺XX未经奚XX同意，擅自与程XX签订房屋买卖合同无效；贺XX与奚XX就310房屋买卖属无权代理关系，事后也未被奚XX追认；程XX与奚XX不存在房屋买卖合同关系，程XX也不属善意取得，其房屋买卖合同不能成立，也是无效的和奚XX，贺XX无协助义务为由向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，改判奚XX，贺XX与程XX之间无协助义务。

程XX答辩称：奚XX，贺XX出售房屋是其真实意思表示，是合法有效的。原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法。奚XX，贺XX的上诉理由不能成立。程XX答辩请求为：驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。

本院认为，本案争议的焦点为：1、本案所涉房屋买卖合同是否合法有效？2、奚XX，贺XX是否有协助程XX办理过户手续义务。

关于焦点一，2004年4月10日，奚XX与程XX签订的《房屋买卖契约》，虽是贺XX代奚XX在契约上签的奚XX名，但贺XX与奚XX系夫妻，且契约签订当日，程XX支付房款26000元后，奚XX、贺XX将房屋所有权证交付给了程XX。奚XX、贺XX又于2004年4月30日共同将房屋交付给了程XX，2004年11月4日程XX又领取了使用权人为奚XX土地使用权证，程XX持有买卖房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并从2004年4月30日起入住后占有、使用至今。双方已经实际履行了合同约定的房屋交付或给付价款的义务，根据上述事实，应认定出卖房屋是奚XX，贺XX的真实意思表示，即《房屋买卖契约》的签订是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和他人利益，故本案所涉房屋买卖合同是合法有效的。奚XX，贺XX上诉所提“贺XX与程XX签订房屋买卖合同无效”的上诉理由，因与事实不符而不能成立。

关于焦点二，合法有效的合同，应受法律保护。合同双方均享有相应的权利，同时也应全面履行相应的义务。《房屋买卖契约》约定：奚XX自愿将位于津XX1栋310号私有住房一套以价格26000元出售给程XX，房屋过户手续由程XX办理，奚XX有义务协助。奚XX与贺XX系夫妻关系，且贺XX是实际签订合同的人。奚XX，贺XX依据合同约定享受了获得房屋价款的权利，也履行了交付房屋和房屋所有权证以及土地使用权证的义务，但未依照合同约定履行协助程XX办理房屋过户手续的义务，应承担继续履行的责任，故奚XX，贺XX有协助程XX办理过户手续义务。原审法院判决奚XX、贺XX协助程XX办理房屋的所有权及国土使用权证过户手续是正确的。奚XX，贺XX上诉所提“无协助义务”的理由不能成立，其要求改判奚XX、贺XX与程XX之间无协助义务的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确，依法应予维持。奚XX，贺XX上诉所提理由，经查均不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1500元，由上诉人奚XX、贺XX共同负担。

本判决为终审判决。

审判长　　朱梅安

审判员　　王道万

审判员　　柳XX

书记员　　赵XX

附本案相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。