原告常德市体育运动中心与被告杨XX房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告常德市体育运动中心，住所地常德市武陵区武陵大道中XX。

法定代表人何XX，该体育运动中心主任。

委托代理人杨勇，湖南XX律师，代理权限为一般授权代理。

被告杨XX

委托代理人张XX，常德市法律援助中心律师，代理权限为特别授权代理。

原告常德市体育运动中心与被告杨XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭。2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告常德市体育运动中心的法定代表人何XX及委托代理人杨勇，被告杨XX及委托代理人张XX到庭参加诉讼。2014年9月1日被告杨XX向本院提出申请，因（2014）武民初字第1279号原告杨XX起诉被告常德市体育运动中心房屋租赁合同纠纷一案也在审理过程中，本案必须与此案的审理互为依据，一同判决，故要求本院中止本案审理，本院已依法裁定中止本案审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2007年10月18日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，由被告承租常德市体育运动中心西XX以北房屋（建筑面积约700㎡，价值约400000元）开办XXX。合同约定承租期限为五年，即从2008年2月1日至2013年1月31日止。房屋租金及房屋维护费用约定为，前三年每年租金和维护费为30000元，第四年租金及房屋维护费用为36000元，第五年租金及房屋维护费用为43200元。每年租金及房屋维护费用分两次交纳，分别在每年的2月1日和8月1日前交纳当年租金及房屋维护费的50%。合同还约定“因政策或政府行为以及不可抗拒的因素造成本合同终止，甲乙双方都不承担责任”。合同履行至2009年12月，经承租人提出，出租人同意在原合同约定的租期基础上延期一年，即租期延续至2014年1月31日止。2014年2月14日，常德市人民政府为清理非体育经营项目，消除安全隐患、保障市民健身，由副市长万成贞召集12家单位负责人，专题研究整治市体育运动中心周边环境，明确规定“XXX”要尽快提前终止租赁合同。原告根据常德市人民政府对常德市体育运动中心非体育经营项目进行清理的要求，向被告发出《关于终止非体育项目租赁合同的通知》，通知被告于2012年6月30日终止租赁合同，并要求被告做好到时撤离常德市体育运动中心的准备。通知发出后被告并没有按通知撤离，一直占房经营至今。被告由此之后再没有支付房屋租金和房屋维护费。清理非体育经营项目是常德市人民政府作出的决定，是政府行政行为，被告开办的“XXX”是政府要求提前终止的非体育经营项目，原告提前终止合同，符合双方约定，原告解除合同的通知已发生法律效力。为此，请求人民法院判令被告在判决生效之日起十天内交还房屋；判令被告支付2012年2月1日至2014年6月30日期间房屋租金和房屋维护费84400元，并按照《房屋租赁合同》第五年租金及房屋维护费标准支付租金及房屋维护费直到交还房屋之日止。本案诉讼费由被告承担。

原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提供了下列证据：

一、房屋租赁合同书，拟证明：1、杨XX承租700㎡房屋的XXX，租期为2008年2月1日至2014年1月31日止；2、前三年租金维护费30000元，第四年为36000元，第五年为43200元；3、合同约定因政策及政府行为造成本合同终止，互不担责；二、常德市人民政府第26次《专题会议纪要》，拟证明：1、2012年2月14日市政府召集会议，决定“XXX”要尽快终止租赁合同；2、是政府行为致租赁合同提前终止。三、关于终止租赁合同通知，拟证明：1、原告于2012年3月13日向被告杨XX发出解除合同的书面通知，杨XX已签收；2、租赁合同已于2012年6月30日正式解除。

被告辩称，原告的诉讼请求和起诉理由不成立，请人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告所签订的合同为有效合同，双方应该按照合同约定履行义务，任何一方都不能单方面终止合同，原告的行为属于典型违约行为。原告单方面终止合同不属于政府行为，被告经营不仅不影响市民健身，反而丰富了民众生活，被告接到通知后服从安排，停止经营，原告要求终止合同后不积极赔偿损失，也不来办理租赁房屋移交手续，给被告造成了巨大的经济损失，被告已另行提起诉讼。

被告对其辩称的事实在举证期限内向本院提供了下列证据：

1、房屋租赁合同书，拟证明租期五年是从2008年2月1日至2014年1月31日，合同期未满，原告单方面终止合同是违约行为；2、2012年3月13日原告终止租赁合同的通知，拟证明原告决定单方面于2012年6月30日终止合同；3、市政府专题会议纪要，拟证明终止合同后同意评估补偿；4、终止合同后的赔偿损失明细，拟证明原告单方面终止合同造成被告杨XX装修、营业、看守场地的损失390多万元。

经庭审质证，被告对原告所提供的证据质证意见为，对证据1认可合同为有效合同，对真实性无异议，原告单方面终止合同，不能认可原告的证明目的；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议；对证据3的真实性无异议，通知属实，签字也是被告签的，但上面的一行手写的字不是被告写的，与本案无关。原告对被告所提供的证据质证意见为，对证据1的三性无异议，证明目的有异议；对证据2、3的三性无异议，不能达到被告的证明目的，市政府会议纪要虽然指出经营业主进行补偿评估后再进行补偿，但市政府不是本案主体，不会为原、被告设定义务；对证据4的三性均有异议，与本案没有关联。

合议庭经评议后认为，对原告提供的房屋租赁合同书，被告对其真实性无异议，该合同证实了原、被告租赁房屋的权利和义务，其内容合法、与本案有关联，合议庭对其真实性、合法性、关联性予以采信。对常德市人民政府第26次《专题会议纪要》，系常德市人民政府形成的行政决议，该证据合法、来源真实，与本案有关联，本院对该证据予以采信。对关于终止租赁合同通知，原告向被告发出的解除房屋租赁合同书面通知，被告已签收，租赁合同已于2012年6月30日正式解除，该证据合法、来源真实，与本案有关联，本院对该证据予以采信。对被告提供的房屋租赁合同书、终止租赁合同的通知、市政府专题会议纪要，与原告提供的证据一致，本院予以采信。对终止合同后的赔偿损失明细，该证据系被告单方面核算的明细表，不真实、不合法，本院对该证据不予采信，

根据采信的证据和双方对无争议事实的陈述，本院确认如下案件事实：

原、被告于2007年10月18日签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定：由被告承租常德市体育中心西XX以北房屋（建筑面积约700㎡，价值约400000元）开办XXX。承租期限为五年，即从2008年2月1日至2013年1月31日止。房屋租金及房屋维护费用约定为，前三年每年租金和维护费为30000元，第四年的租金及房屋维护费用为36000元，第五年租金及房屋维护费用为43200元。每年租金及房屋维护费用分两次交纳，分别在每年的2月1日和8月1日前交纳当年租金及房屋维护费的50%。合同还约定“因政策或政府行为以及不可抗拒的因素造成本合同终止，甲乙双方都不承担责任。合同履行至2009年12月，经原、被告双方协商，原告同意在原合同约定租期的基础上延期一年，即租期延续至2014年1月31日止。合同签订后，被告就投入经营，2010年10月被告再次投入资金对XXX进行了全面升级改造（包括重新装修，更换新空调、音响、电视机、电脑、沙发、桌椅等设备）。2014年2月14日，常德市人民政府为了清理非体育经营项目，由常德市人民政府副市长万成贞召集12家单位负责人召开专题研究会议，并形成会议纪要，明确规定“XXX”提前终止租赁合同。原告根据常德市人民政府的会议纪要要求，于2012年3月13日向被告发出《关于终止非体育项目租赁合同的通知》，通知要求被告于2012年6月30日停止经营，提前终止合同。被告接通知后，于2012年6月30日停止了经营，辞退经理、全部业务骨干及服务员。从2012年6月30日开始至今委派了4人看护场地。被告的租赁费已交到2012年8月1日。此后原告多次就返还租赁房屋、被告就赔偿事宜协商未果，为此，原告诉至人民法院，提出前列诉讼请求。

本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同未违背相关法律和行政法规的强制性规定，该租赁合同为有效合同。合同订立后，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。本案中原告以合同中约定因政策或政府行为以及不可抗拒因素，造成合同终止，原告不承担责任，而于2012年3月13日，单方面书面通知被告，终止与被告的租赁合同，不符合双方当事人的真实意思表示，也违背相关法律和行政法规的强制性规定，更违背常德市人民政府的会议纪要要求，事实上常德市人民政府对体育运动中心清除非体育项目，要求被告停止经营，提前终止合同，形成了《常德市人民政府专题会议纪要》。该专题会议纪要（一）中明确规定，要求对经营业主提前终止合同所产生的补偿进行认真评估、妥善解决。原告以因政策或政府行为以及不可抗拒的因素造成合同终止，双方互不承担责任，是对该条文的歧义理解。互不承担责任是指终止合同造成的违约责任各自不用承担，即不用赔偿对方的违约金，但不能规避一方对对方造成的各项经济损失的赔偿。原、被告签订的《房屋租赁合同书》第七条第二项约定，“甲乙双方均不得无故单方面终止本合同书，如一方违约，一次性向对方赔偿经济损失叁万元”，此条文才是对违约责任产生违约金的解释。现原告提前单方终止合同确系政府行为，被告未要求原告承担违约责任，而只要求原告赔偿经济损失，因为被告投入了大量的资金装修和购买设备等，故本案原告不需要向被告支付合同约定的违约金。双方已认可合同提前终止，被告要求获得相应赔偿，已通过合法途径另案提起诉讼，但被告应将所租赁的房屋交还给原告，故本案原告要求被告交还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。因原告要求提前解除房屋租赁合同，被告已按原告的要求于2012年6月30日停止经营，并辞退经理、全部业务骨干及服务员。还从2012年6月30日开始至今委派4人看护场地。租赁费又交到2012年8月1日，被告已同意终止合同，做好交付租赁房屋的准备，原告未接受租赁房屋，其责任在原告，故原告要求被告支付房屋租金和房屋维护费无法律和事实依据，原告要求被告支付2012年2月1日至2014年6月30日期间房屋租金和房屋维护费84400元，并按照《房屋租赁合同》第五年租金及房屋维护费标准支付租金及房屋维护费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告杨XX在判决生效之日起十五天内向原告常德市体育运动中心交还承租的常德市体育运动中心西XX以北房屋。

二、驳回原告常德市体育运动中心的其它诉讼请求。

本案诉讼费8800元，由被告杨XX负担4000元，原告常德市体育运动中心负担4400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审　判　长　　何米良

审　判　员　　顾登忠

人民陪审员　　雷　蓉

代理书记员　　王　希

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。