程XX与奚XX、贺XX、奚XX确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告程XX，男，汉族，职工，住湖南省津市市。

委托代理人程XX，男，汉族，退休工人，住湖南省津市市。

委托代理人杨勇，湖南XX律师。

被告奚XX，男，汉族，退休工人，住湖南津市市。

被告贺XX，女，汉族，退休工人，住湖南津市市。

被告奚XX，女，汉族，护士，住津市市。

委托代理人张XX，湖南XX律师。

原告程XX诉被告奚XX、贺XX、奚XX确认合同无效纠纷一案，于2014年8月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周XX担任审判长，与审判员肖X、人民陪审员黄XX参加的合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行审理。书记员张X担任庭审记录。原告程XX的委托代理人程XX、杨勇、被告奚XX的委托代理人张XX到庭参加了诉讼，被告奚XX、贺XX经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2004年4月10日，二被告将位于湖桥社区近1栋310号私有住房（以下简称310房）出售给原告，并于同日签订房屋买卖契约，原告将购房款交予被告贺XX后，被告贺XX将房屋产权证及国有土地使用证交予原告，但当时并未办理产权过户手续。2012年6月起，原告多次要求二被告协助其办理房屋产权过户手续，但二被告均以已经将相关证书交予原告，没有协助的义务为由拒绝配合，致使原告无法办理房屋产权相关证书。2014年5月16日，津市市人民法院判决被告奚XX、贺XX协助办理房产过户手续。同年5月21日，被告奚XX与被告奚XX签订《房地产买卖契约》，将310房转卖给奚XX，并办理过户手续。现原告特诉至人民法院，要求1、确认奚XX、贺XX与奚XX签订的《房地产买卖契约》无效；2、判决被告奚XX将310号房屋产权登记恢复至奚XX名下；3、本案诉讼费由三被告共同承担。

原告就其诉讼主张向本院提交了以下证据：

津市市公有住房出售审批表及公有住房出售合同各1份，拟证明被告奚XX于1997年12月30日购买310房及该房屋为湖南XX厂房改房、系被告奚XX、贺XX夫妻共同财产等事实；

房屋买卖契约及房款收条各1份，拟证明2004年4月10日，奚XX、贺XX将310号房屋以26000元价格出让给原告及奚XX、贺XX有协助办理房屋过户手续的义务；

原告与奚XX电话录音及文字版；

2014年2月17日津市市人民法院开庭笔录1份；

民事诉状、津市市人民法院送达诉状副本、开庭传票的送达回证、民事判决书各1份；

证据3、4、5拟证明奚XX明知奚XX、贺XX将310房出让给原告及已交付原告居住使用的事实；

津市房屋所有权转移登记申请书及房地产买卖契约各1份，拟证明2014年5月21日，奚XX将310房出让给奚XX并办理了过户手续的事实；

被告奚XX未答辩，亦未到庭举证、质证。

被告贺XX未到庭答辩及举证、质证。庭审前贺XX向本院提交书面答辩状1份，主要辩称为：1、原告与贺XX在签订购房协议前后对奚XX不在场及贺XX无权代理的情况是知情的，该购房协议与收条均为原告写好后由贺XX签字，故请求法院判决贺XX与原告所签房屋买卖协议无效，并由原告赔偿被告贺XX相关损失；2、奚XX与奚XX的房屋买卖行为符合合同法、物权法法律规定；3、原告已将310房出让给案外人彭X并已交付。

被告贺XX为证实其主张，向本院提交彭X、彭XX书面证明复印件1份，拟证明原告已于2011年11月将310房转让给案外人彭X，但至今仍未办理过户手续。

被告奚XX辩称：1、奚XX与奚XX签订的房屋买卖契约合法有效，应受保护；2、该协议是否有效与原告无关，如原告认为该房屋买卖契约侵犯原告合法权益，应提起侵权诉讼；3、原告诉状中部分陈述与事实不符，贺XX与原告签订房屋买卖协议时奚XX在外地，且该协议没有约定奚XX的过户义务。故此，请求法院判决驳回原告诉讼请求。

被告奚XX未向本院提交证据。

本案审理过程中，本院依法调取了已经发生法律效力的本院（2013）津民一初字第646号民事判决书、常德市中级人民法院（2014）常民一终字第382号民事判决书。

本院依法组织当事人对本案证据进行了举证、质证，现本院依法认证如下：

原告所举证据1-2及4-6，被告奚XX质证后对真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告所举该系列证据仅能证明310房有争议。经本院依法审查，上述证据形式来源合法，内容真实，与本案有关联，能够证明本案相关事实，本院依法予以采信其证据证明效力；

原告所举证据3即原告与被告奚XX通话录音及文字版，被告奚XX质证后认为真实性无法判断，且只能证明原告与被告贺XX有纠纷。经本院依法审查，该证据形式与来源合法，内容能够与原告所举其他书证即证据4、5相互印证，均能证明被告奚XX对原告与奚XX、贺XX就310房产生的纠纷知情，故本院依法采信其证据证明效力；

被告贺XX所举证据及彭X、彭XX书面证明1份，原告、被告奚XX质证后认为，该证明为复印件且证人无正当理由未出庭作证。经本院依法审查，该证据不符合民事诉讼法及司法解释所规定的证人证言的形式，真实性无从判断，故本院依法对该证据不予采信；

本院依法调取的本院（2013）津民一初字第646号民事判决书、常德市中级人民法院（2014）常民一终字第382号民事判决书系已生效法律文书，故依法直接予以采信。

根据当事人举证、质证、当庭陈述及本院认证情况，本院确认如下案件事实：

被告奚XX与贺XX系夫妻。二被告均系湖南XX厂退休职工。被告奚XX系被告奚XX、贺XX婚生女。1997年12月30日被告奚XX与湖南XX厂签订了《公有住房出售合同书》，合同主要约定被告奚XX以6085.11元优惠价格购买湖南XX厂所有的坐落在湖桥近1栋3层10号房屋，该房屋系湖南XX厂房改房。1998年12月14日津市市房地产管理局为被告奚XX办理了所有权人为奚XX的房屋产权证；

2004年4月10日，被告贺XX以被告奚XX名义与原告签订了《房屋买卖契约》，契约主要约定，被告奚XX自愿将位于津XX私有住房（下简称310房屋）一套以价格26000元出售给原告，房屋过户手续有原告办理，被告奚XX有义务协助。契约上由被告贺XX代被告奚XX签名，签名字样表述为“奚XX（贺XX代）”。被告奚XX在签约现场。契约签订当日，原告将26000元购房款支付给被告贺XX，被告贺XX出具收条后将房屋所有权证交付给原告。2004年4月30日被告奚XX、贺XX腾退310房屋交付给原告，原告开始入住并使用至今。2004年11月4日津市市人民政府为310房屋办理了土地使用权证（使用权人登记为奚XX），该证由原告去领取并一直持有；

原告入住上述房屋后，多次要求被告奚XX、贺XX协助办理房屋过户手续未果。2013年12月23日，原告具状诉至本院，要求被告奚XX、贺XX履行办理310房房屋产权证、国土使用权证过户手续并向原告支付违约金2600元。本院立案受理后，分别于2014年1月7日、2014年3月28日向被告奚XX、贺XX送达诉状副本、开庭传票等法律文书，两次送达均由被告奚XX代为签收并转交。2014年5月16日，本院对该案作出（2013）津民一初字第646号民事判决书，认定被告贺XX以被告奚XX名义与原告签署的房屋买卖合同属于被告奚XX事后追认在原告与被告奚XX之间的房屋买卖合同，该合同形式与内容不违背法律规定，依法属于合法有效合同。原告交付价款善意取得房屋后，被告奚XX负有依约协助原告办理房屋所有权及土地使用权过户手续的义务。同时基于310房屋原属于二被告夫妻共同财产的理由，被告贺XX亦同时负有协助原告办理过户手续的义务，遂依法判决：被告奚XX与被告贺XX于该判决生效之日起十日内，协助原告程XX办理坐落在湖桥近1栋3层10号房屋的所有权及国土使用证手续。宣判后，奚XX、贺XX不服，向常德市中级人民法院提起上诉。2015年1月13日，常德市中级人民法院作出（2014）常民一终字第382号民事判决书，认定本院（2013）津民一初字第646号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确。遂判决驳回上诉，维持原判；

2014年3月26日，奚XX在《常德日报》上刊登遗失声明，内容为“津市奚XX不慎遗失房屋产权证一本，证号为第000XXXX3873号，房屋坐落湖桥厂近1-3-10.特声明作废”；2014年5月20日，奚XX与奚XX签订《房地产买卖契约》，约定奚XX将310房以30000元价格出售给奚XX，奚XX于同年5月21日前以现金方式付清全款。次日，奚XX、奚XX在津市市房管局办理房屋所有权转移登记手续，将310房所有权转移至奚XX名下。

本院认为，本案属确认合同无效纠纷。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第二款规定“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，前已查明，原告程XX已于2004年与被告贺XX签订房屋买卖协议，并已实际占有房屋，应确认其享有取得诉争房屋所有权的可期待利益。该期待利益经已经发生法律效力的本院（2013）津民一初字第646号民事判决书予以确认，原告即已成为诉争房屋的实际所有权人。被告奚XX、贺XX在诉讼过程中通过挂失、补办房产证的手段，将争议房产过户给被告奚XX，违背了民事活动中的诚实信用原则，侵害第三人程XX对该房产所有权的可期待利益。被告奚XX对原告程XX购买、占有诉争房产及程XX、奚XX、贺XX已就诉争房产过户进入诉讼程序等事项均为知情，其与被告奚XX签订协议受让诉争房产，二人串通损害原告程XX利益的主观恶意明显。故此，被告奚XX与被告奚XX所签《房地产买卖契约》属于恶意串通，损害第三人利益的合同，该合同应属无效合同。原告程XX要求确认奚XX、贺XX与奚XX所签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。被告奚XX、贺XX主张的奚XX、奚XX所签订的房产买卖合同不违反法律规定，且该合同与程XX无关的意见与事实不符，与前引法律相触，故本院不予采纳。被告贺XX主张的确认程XX与贺XX所签订房屋买卖协议无效的诉讼主张已由常德市中级人民法院上诉审理、判决，已明确驳回，故本院在此不予支持。

《中华人民共和国民法通则》第六十一条第二款规定“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”，《中华人民共和国合同法》第五十九条规定”当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”，本案中，被告奚XX、贺XX、奚XX恶意串通，损害第三人程XX取得诉争房屋所有权的可期待利益，被告奚XX因该民事行为取得的湖桥社区近1栋310房所有权应予返还。原告程XX主张的要求奚XX将该房产所有权恢复至被告奚XX名下的诉讼主张符合法律规定，应予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）项、第二款、第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告奚XX与被告奚XX于2014年5月21日所签订的《房地产买卖契约》无效；

被告奚XX于本判决生效之日起十日内将其因前述无效《房地产买卖契约》而取得的津市市孟姜女大道XX近1栋310号房（房产证号为003766）所有权返还登记至被告奚XX名下。

本案案件受理费1000元，由被告奚XX、贺XX、奚XX共同负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审　判　长　　周XX

审　判　员　　肖XX

人民陪审员　　黄XX

书　记　员　　张　鸿

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第五十八条第一款第（四）项、第二款下列民事行为无效：···

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

第六十一条第二款双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第五十二条第（二）项有下列情形之一的，合同无效：···

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。