苏州市吴中区鑫苑湖岸名家业主委员会与XX公司、XX公司苏州分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）

原告苏州市吴中区鑫苑湖岸名家业主委员会，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道通达XX、1599号。

负责人黄XX，该业主委员会主任。

委托代理人郑XX、郁丽，江苏XX律师。

被告XX公司，住所地河南省郑州市金水区XX。

法定代表人张X，该公司董事长。

委托代理人王XX。

被告XX公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区通达路西XX、金星江东XX。

负责人张X，该分公司董事长。

委托代理人王X、赵XX。

原告苏州市吴中区鑫苑湖岸名家业主委员会（以下简称湖岸名家业委会）诉被告XX公司（以下简称XX公司）、XX公司苏州分公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑XX、被告XX公司委托代理人王XX、被告XX公司委托代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告湖岸名家业委会诉称，苏州市吴中区XX自2007年8月竣工并交付使用，建设单位苏州XX公司（以下简称XX公司）委托被告为小区业主提供前期物业管理服务。2008年起业主开始入住，2012年6月9日小区成立业主委员会，并经相关部门备案。被告自2007年底为小区提供前期物业管理服务时起，开始收取小区地面汽车车位停车费，将小区内广告牌、电梯等展示位置出租进行收益，改变小区物业管理用房用途对外出租等利用物业共用部位、公共场所进行收益。原告认为，鑫苑湖岸名家小区物业属于全体业主共有，共有人对共有物享有收益权，被告利用小区共有部位进行收益，其收益所得在扣除其管理成本费用后，其余费用应纳入鑫苑湖岸名家小区维修基金。故请求判令被告立即返还停车费486万元；返还小区广告展示收益200万元；返还物业管理用房收益等其他收入100万元；支付自原告主张权利之日起按同期银行贷款利率计算的利息。

被告XX公司、XX公司共同辩称，湖岸名家小区业主代表大会非经法定程序产生，未取得业主合法授权，湖岸名家业委会与被告不存在直接的合同关系，因此原告不具有本案诉讼主体资格。地面车位权属归开发商所有，并没有占用业主共有的道路及其他场地，不属于全体业主共有，被告受开发商委托代收停车费用，且地上车位的权属纠纷与本案争议属于两个完全不同的法律关系，原告应另行诉讼，故原告向被告主张返还地面停车费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原告所称的被告收取广告收益、物业用房收益等公共收益不实，原告的部分诉讼请求也已过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，XX公司是苏州市吴中区XX的房地产开发企业。2007年5月21日，XX公司（甲方）与河南XX公司（乙方）签订前期物业管理委托合同，由甲方将湖岸名家小区委托乙方实行物业管理服务，物业管理服务期限自2007年5月13日起至2009年5月12日，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，被告XX公司具体实施湖岸名家小区的前期物业管理。

2012年6月9日，湖岸名家业委会成立，并于2012年7月2日至苏州市吴中区住房和城乡建设局办理了登记备案手续。2013年1月11日，湖岸名家业委会委托江苏XX向XX公司发送工作函，主要内容为：贵公司自2007年为本小区提供物业管理服务时起，一直利用小区共有部位进行收益，根据法律规定，相关收益归全体业主所有。贵公司应将该部分收益扣除基本的管理成本费用后，将其余费用依法交由湖岸名家业委会保管，作为湖岸名家小区维修基金。现要求贵公司在收到本函十日内，向湖岸名家业委会提供公共部分车位停车费明细；小区内公共部分（户外显示屏、电梯广告、公示栏等）展示收入明细、合同等相关材料；小区物业管理用房材料及物业管理用房对外出租收益明细、合同；其他因利用公共部分、公共场所的收益明细以及对相关收益的管理成本凭证。湖岸名家业委会在对上述材料核实并经业主代表大会通过后，与贵公司协商费用的返还问题，未能及时提供材料或返还的，贵公司应当按照同期银行贷款利率支付利息。

原告主张被告收取的地上车位停车费、小区广告展示收益、物业管理用房收益均系利用小区共有部分进行收益，故要求被告返还并纳入维修基金。（1）地面停车位收入。原告主张，湖岸名家小区停车位共计750个，每个地面停车位每月收取120元，每年为180万元，其要求被告返还2009年1月1日至2013年6月30日期间的停车位租金共计486万元。两被告认为，地面规划车位的所有权属于开发商，根据商品房买卖合同约定，开发商也对地面车位所有权进行了保留，其是根据开发商委托收取车位管理费，已收取的车位管理费三分之二交给XX公司，三分之一是XX公司补贴给物业公司的运营成本，故原告无权要求其返还车位管理费。（2）物业用房收益部分。原告主张湖岸名家小区一共有14间物业用房，具体坐落为：通达XX、302室、303室、304室、305室；6幢201室、202室、203室、204室、205室；23幢101室、102室、103室、104室，其中6幢201室-203室出租，年租金为15万元；23幢101室出租，年租金为3万元。原告称，被告出租物业用房获取租金收益，经估算2011年-2012年期间小区每年物业管理用房租金收益为50万元，故其要求被告返还2011年-2012年期间的物业管理用房收益100万元。两被告确认6幢201室、202室加楼道、23幢101室出租给他人，1幢301室-305室并未使用，6幢203室、204室、205室是物业办公室，23幢102室是警务室，23幢103室、104室空置，均不存在出租收益，并且认为，物业用房是根据物业管理条例分配给物业公司使用的部分房屋，大部分用于物业公司办公室，个别未使用的房屋用于对外出租，所得收益用于填补物业公共设施的开支。（3）广告展示收益。原告认为，被告在小区电梯、户外显示屏、公示栏、小区出入口道闸都有广告展示，经估算小区每年广告收益为50万元，故其要求被告返还2009年至2012年期间的广告收益200万元。两被告对原告主张的广告展示收益不予认可。

原告为证明其主张，提供了一份湖岸名家管理处2012年财务公示表，原告称，该财务公示表是被告张贴在物业公司公示栏上的，由业主取下来的，该份财务公示表上的车位费一项即为被告收取的由全体业主共有的地面停车位的费用，金额为987765元，展示收入一项即为广告展示收益，金额为343344元，其他收入一项即为物业用房出租收益，金额为197754.12元。两被告对原告提供的2012年财务公示表的真实性不予认可，并提供了其自行制作的2009年-2012年的湖岸名家管理处财务收支表、展示及其他收入表，两被告主张2009年-2012年的车位管理费分别为151651元、250058元、295544.33元、316775元，2009年无广告收益，2010年、2011年、2012年每年的电梯广告收入均为36100元，2011年、2012年物业用房收入分别为99112.50元、108125元，原告对被告提供的财务收支表、展示及其他收入表均不予认可。

审理中，原告自愿撤回要求被告返还停车费486万元的诉讼请求，并认可被告主张的上述广告收益及物业用房收入金额。

以上事实由原告提供的业委会备案表复印件、物业用房明细、物业管理服务协议、工作函；两被告提供的前期物业管理服务协议、前期物业管理委托合同及庭审笔录等予以证明。

本院认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，对涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项有权代表全体业主行使诉讼权利。本案中，原告湖岸名家业委会主张小区物业公司利用全体业主共用部位、公共场所进行收益，要求物业公司返还收益并纳入鑫苑湖岸名家小区维修基金。原告起诉的事项不超出业主委员会管理的公共事务范围，具备本案的诉讼主体资格。被告XX公司自2007年起至今一直为湖岸名家小区提供物业服务，原告于2012年6月9日成立，其代表业主向两被告主张返还业主共有部位的收益，并未超过诉讼时效。

对于物业用房出租收益和广告展示收益数额，原告仅提供了一份湖岸名家管理处2012年财务公示表，两被告对此予以否认，并提供证据证明其2009年无广告收益，2010年、2011年、2012年有电梯广告收入且均为36100元，2011年、2012年物业用房收入分别为99112.50元、108125元。原告对两被告主张的物业用房收益和广告收益予以认可，故本院予以确认，即2011年至2012年期间的物业用房收益为207237.5元，2010年至2012年期间的广告展示收益为108300元，两项合计315537.5元。物业用房收益和广告展示收益均系物业公司对小区公共部分进行经营所得，小区公共部分属于全体业主所有，因此在双方未对收益分配进行约定的情况下，该部分收益应当属于全体业主享有，同时，考虑到物业公司也付出了管理成本，亦应享有一定的收益回报。根据《江苏省物业管理条例》第三十三条中规定，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。因此，对上述共有部分收益的分配，本院酌定由原告享有70%，被告享有30%，故被告XX公司应返还原告人民币220876.35元。另，原告要求两被告支付自其主张权利之日起按同期银行贷款利率计算的利息，不违反法律规定，本院予以支持，并确定被告XX公司支付该款自起诉之日即2013年12月5日起按照银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日的利息。被告XX公司作为被告XX公司的法人单位，对上述款项负清偿责任。原告主张收益部分纳入湖岸名家小区维修基金，符合法律规定，故原告在取得上述款项后，应将其纳入维修基金。对于建筑区划内的车位归属，属于当事人的约定范围，与本案非同一法律关系，且原告自愿撤回要求被告返回停车费的诉讼请求，本院尊其自愿。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、国务院《物业管理条例》第十五条、第十九条第一款的规定，判决如下：

一、XX公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市吴中区鑫苑湖岸名家业主委员会人民币220876.35元，并支付该款自2013年12月5日起按照银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日的利息。被告XX公司对上述款项负清偿责任。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币36680元，由原告苏州市吴中区鑫苑湖岸名家业主委员会负担26987元，被告XX公司苏州分公司、XX公司负担9693元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国XX，帐号：10×××99。

审　判　长　　肖XX

代理审判员　　鲁　超

人民陪审员　　叶XX

书　记　员　　朱XX