李XX与向XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）李XX，男，1966年4月15日出生，苗族。

委托代理人陈霞，湖南XX律师。

被上诉人（原审原告）向XX，女，1980年11月4日出生，土家族。

委托代理人彭XX，湖南XX律师。

上诉人李XX因与被上诉人向XX房屋买卖合同纠纷一案，不服泸溪县人民法院（2014）泸民初字第385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李XX的委托代理人陈霞、被上诉人向XX及其委托代理人彭XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认定，2011年2月，被告李XX未办理相关建房手续的情况下在泸溪县武溪镇小学旁开始兴建东西长约31.8m，南北向宽30.9m、层高均为3.2m、非上人平屋面、每层三个单元六套房共8层，平面建筑形式为U型，建筑总面积约为4828㎡的房屋，进行房地产开发。2012年11月15日，被告李XX在所建房屋主体结构完成，进行室内外装修时，委托XX公司对该房屋进行结构检测、承载力验算及安全性鉴定。鉴定结果为：主体结构安全，地基基础稳定，其主体结构承载力满足现行规范标准安全性等级要求，其基础及主体工程施工质量满足现行相关规范要求。2013年7月2日，被告李XX书写了收条一份：“今收到三栋一楼购房款五万伍仟元整（55000.00）还欠伍仟元整，2013年年前付清，总国土证费用大家户主一起平摊。收款人李XX。2013.7.2”。同年7月24日，被告李XX再次书写了收条一份：“今收到三栋一楼向XX购房现金陆万元七仟元整（67000.00）注：三栋一楼总房价壹拾贰万七仟元整（127000.00）。收款人：李XX，付款人：向XX”。原告向XX于2013年7月5日开始装修房屋，共花费91661元。2014年7月15日，原告向XX所购买的房屋被洪水淹没。

原判认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告向XX与被告李XX之间的房屋买卖合同中的标的房屋属违法建筑，其行为损害了社会公共利益，扰乱社会正常的经济秩序，合同为无效合同。故原告向XX要求被告李XX返还购房款的诉讼请求成立，依法应予以支持。原告向XX在购买房屋时应当要求被告李XX提供出售房屋的相关手续及土地使用权证等证明材料，而只是就“总国土证费用大家户主一起平摊”的事实进行协议，足可推断出原告向XX在购买房屋时知道自己所购买的房屋属违法建筑的事实，也就是讲原告向XX本身存在过错，应承担相应的责任。因此，对原告向XX因合同无效而造成的房屋装修损失应由原被告按责任分担，损失数额以法院确定的数额为准。但对原告要求赔偿购房款的利息损失，因原告已经居住，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李XX于判决书生效之日起十日内返还原告向XX购房款122000元，并赔偿原告向XX房屋装修款计币91661元中的一半即45830.5元；二、驳回原告向XX的其他诉讼请求。案件受理费4835元（原告已交纳），减半收取2417.5元，原告向XX承担1208元，被告李XX承担1209元。

宣判后，上诉人李XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由如下：一、原判认定本案涉案房屋系违法建筑与事实不符。上诉人修建的本案涉案房屋的土地是政府安置地，修建房屋是与安置户达成的协议是政府认可的修建行为，还没有办理手续是由于政府造成的，而非违法建筑，原审判决据此认定该栋建筑物为违法建筑，继而认定该买卖合同系无效合同，显然没有事实依据。原审中，被上诉人所提交的证据均为“白条证据”，原审法院直接采信，明显违反证据的效力性、真实性原则。二、原审判决适用《合同法》认定本案房屋买卖合同无效系适用法律错误，同时将所有的损失都由上诉人承担也与法不符。

被上诉人向XX辩称，原判认定事实清楚，上诉人的房屋属于非法建筑。原审判决适用法律正确，上诉人没有进行房地产开发的资质，没有进行商品房交易的资格，所以上诉人建房属于违法建筑，原判适用合同法第52条是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。

本院认为，上诉人李XX与被上诉人向XX所签订的房屋买卖合同中的标的房屋，李XX没有办理土地使用证和规划许可证等相关建房手续，故其所建房屋属于违法建筑，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。上诉人李XX认为双方签订合同有效的理由不成立，本院不予采纳。向XX购买房屋后，对房屋进行了装修，原审法院根据本案的实际情况，结合证据认定向XX花费装修款，并无不当。由于被上诉人向XX在购买房屋时未要求上诉人李XX提供出售房屋的相关手续及土地使用权证等证明材料，而只是就“总国土证费用大家户主一起平摊”的事实进行协议，足可推断出被上诉人向XX在购买房屋时知道自己所购买的房屋属违法建筑的事实，故向XX自身也存在过错，应承担相应的责任。因此，对被上诉人向XX因合同无效而造成的房屋装修损失应由上诉人与被上诉人按责任分担。

综上，上诉人李XX的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4835元，由上诉人李XX承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　彭XX

审　判　员　　龙XX

代理审判员　　田XX

代理书记员　　田XX

附：相关法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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