上诉人石XX与被上诉人石XX农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：石XX，男，1965年10月5日出生，汉族，农民，住河北省东光县。

委托代理人：郑培云，河北XX律师。

委托代理人：石XX，女，1964年1月2日出生，汉族，农民，住河北省东光县，系上诉人的姐姐。

被上诉人（原审原告）：石XX，女，1980年11月2日出生，汉族，农民，住河北省东光县。

委托代理人：石元全，男，1945年1月5日出生，汉族，农民，住河北省东光县，系被上诉人的父亲。

上诉人石XX因与被上诉人石XX农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2013）东民初字第1113号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：石XX与鲁XX夫妻育有五女，夫妻二人去世后，五女均同意将父母房屋赠与石XX与被告石XX夫妻二人。2013年3月7日原告石XX与被告石XX签订了房屋买卖协议，协议约定将该房屋卖于原告石XX，房款共计5万元。协议签订后，原告石XX向被告石XX交付了购房款5万元，被告石XX向原告交付了房屋钥匙及土地使用证。后在原告对其购买的房屋进行装修时，石XX以该房屋存在争议为由阻碍原告对其购买的房屋进行装修。

原审认为：石XX与鲁XX夫妻的房屋已由享有继承权的子女赠与了石XX与被告石XX夫妻二人，原告与被告签订的房屋买卖合同后，被告石XX作为出卖人有保证买受人入住的义务，因该房屋被告与第三人之间存在家庭纠纷，致使原告无法入住，合同目的无法实现。故对原告要求解除房屋买卖合同的主张，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：一、解除原告石XX与被告石XX之间的房屋买卖协议；二、被告石XX在本判决生效后十日内返还原告石XX购房款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元由被告石XX承担。

石XX不服上述判决，其上诉理由为：一、一审判决认定事实错误，证据不足。本案所涉及的房屋原系石XX和鲁XX夫妻所有，二人生前共育有五女，二人去世后，五女均同意将该套房屋赠与石XX和石XX夫妻二人。2013年3月7日上诉人石XX和被上诉人石XX在东光县连镇镇大石村委会负责人的主持下，双方签订房屋买卖协议书，并当场交付了5万元现金和房屋的房产、土地证。上述事实已经原审法院查明。现原审法院仅以被上诉人提供的东光县公安局出具的报警证明和陈XX出具的证明复印件便认定，上诉人石XX所出卖的房屋与第三人之间存在家庭纠纷，这与事实严重不符。事实上，上诉人夫妻和第三人之间不存在任何近亲属关系，何谈家庭纠纷。第三人阻挡被上诉人装修房屋，这应当属于侵权，被上诉人应追究侵权人的责任，而不应该起诉要求和上诉人解除房屋买卖协议，且该协议中也未对第三人的侵权事项做相关约定，上诉人并不存在违约行为。现原审法院在事实未查清的情况下，认定上诉人石XX所出卖的房屋与第三人之间存在家庭纠纷是错误的。同时，原审法院依据这一错误的事实认定被上诉人无法入住房屋，合同目的不能实现，也是错误的。二、原审判决适用法律错误。原审法院适用《合同法》第九十四条之规定，判令两者之间解除房屋买卖合同是错误的。《合同法》第九十四条所规定的法定解除是指合同成立后，没有履行或者没有履行完毕以前，当事人一方行使法定解除权而使合同的权利义务终止的行为。本案中，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同早已履行完毕，且上诉人不存在任何违约行为，上诉人根本就不具备《合同法》第九十四条所规定的解除条件。现原审法院依据该条的规定，判令上诉人与被上诉人均诶处房屋买卖合同，明显适用法律错误。

被上诉人石XX答辩称：一、就本案而言合同本身就触犯了法律规定，石XX（已死亡）的房产，石XX出名卖的。没有变更，没有过户登记。参照中华人民共和国房地产管理法第三十八条第五、六款是不能转让的，是违法的。本合同不受法律保护，为无效合同，必须解除。二、合同本身是欺诈合同（有证据），由大队负责人主持办理房屋买卖协议书（已交一审法庭）。卖方条件：房价五万元，要现金。买方同意并交款五万。买方条件：买村东大胡同内东侧北房三间半及院落一处。要土地使用证，为预防事后出现矛盾，问卖方：本房屋与周边是否有历史遗留问题及争议。卖方说：没有问题。在此基础上办理了协议书，交了钱。时隔一天被上诉人去清理就遭到了石XX、陈XX（房主石XX的亲侄媳妇）阻碍，理由陈XX说俺给石XX打幡了，房卖给俺。受阻后找上诉人协商解决，他不管。根据中华人民共和国合同法第四十二条第二、三款，故意隐瞒订立合同有关的重要事实，违背了诚实信用的原则，达不到实现合同的目的，要求解除合同。三、上诉人称双方签订房屋买卖合同早已履行完毕，纯属歪理邪说。称给了钥匙、土地使用证，合同已履行完毕。我买的是房，合同的标的物是房，不是买钥匙和一张废纸（土地使用证）。你能让我住上一天也算合同履行完毕，我能住进去，再有人来干扰，我会去告他侵权。根据中华人民共和国合同法第九十四条，一审判决解除原告石XX与被告石XX之间的房屋买卖协议是正确的，要求二审法院解除双方的房屋买卖合同，并退还一切费用及房款，维护被上诉人的合法权益。

经审理查明：二审庭审中，被上诉人称2013年4月曾起诉过陈XX，法院说让村委会给我们调解调解，后我就撤诉了。其他案件基本事实和证据与原判相一致。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”本案享有涉案房屋处分权的上诉人石XX通过书面协议的方式将涉案房屋出卖给被上诉人石XX，系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，被上诉人石XX在支付相应房款后即取得了相应房屋的所有权，对于案外人干扰阻碍其使用上述房屋的行为，其可通过向有关行政职能部门反映或另案起诉予以解决。原判以双方签订房屋买卖合同后，上出卖人有保证买受人入住的义务，因该房屋上诉人与第三人之间存在家庭纠纷，致使被上诉人无法入住，合同目的无法实现为由，解除双方房屋买卖协议不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，系适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河北省东光县人民法院（2013）东民初字第1113号民事判决；

二、驳回被上诉人石XX的诉讼请求。

一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，均由被上诉人石XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭景岭

审判员　　胡希荣

审判员　　付XX

书记员　　杨XX