吕XX、吕XX与刘XX、张XX、张XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）吕XX，男，1965年9月6日出生，汉族。

上诉人（原审被告）吕XX，男，1977年6月28日出生，汉族。

以上二上诉人的共同委托代理人张凤英，河南XX律师。

被上诉人（原审原告）刘XX，男，1977年7月19日出生，汉族。

委托代理人张XX，濮阳市华龙区148法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审第三人）张XX，男，1972年7月2日出生，汉族。

被上诉人（原审第三人）张XX，男，1967年9月6日出生，汉族，住濮阳市华龙区。

上诉人吕XX、吕XX因与被上诉人刘XX、张XX、张XX租赁合同纠纷一案，不服华龙区人民法院（2013）华法民初字第4323号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕XX及其委托代理人张凤英，被上诉人刘XX及其委托代理人张XX，被上诉人张XX、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，2010年10月16日，刘XX与吕XX、吕XX签订一份房屋租赁合同，约定刘XX将位于濮阳市碧水云天北大门东XX门面房2间（名烟名酒东侧）租给吕XX、吕XX，年租金65000元，租期2年，自2010年10月22日起至2012年10月21日止。同时还约定，未经刘XX同意，吕XX、吕XX不准擅自将门面房转让、转售、转租。在合同期内，吕XX、吕XX不准专业做名烟名酒行。2011年10月8日，吕XX、吕XX将涉案门市房转租给第三人张XX、张XX用以经营名烟名酒销售，并收取二人130000元。2011年10月，经被告吕XX联系，第三人张XX、张XX将1年租金65000元（自2011年10月21日至2012年10月21日期间）交给刘XX。现刘XX要求吕XX、吕XX支付2012年10月22日至2013年10月14日期间的房屋使用费78446元，赔偿刘XX经济损失16114元（房租差价15000元＋诉讼费1114元）未果，双方形成纠纷。

另查明，本案所涉房屋属陈XX所有。2009年4月9日，陈XX将位于濮阳市碧水云天门东上下两层8间房屋（一、二层各4间）租给李XX，年租金160000元，租期自2009年5月1日至2015年4月30日。合同还约定，承租人在合同期内若经营不善，有权转让、转租，转让后的租金仍由本合同承租人缴纳，租金不变。2010年8月18日，朱XX（李XX称其与朱XX共同租赁陈XX的房屋）将其中2间门面房出租给原告刘XX，年租金80000元，租期5年，自2010年8月18日起至2015年4月30日止。同时约定，未经出租方同意，承租人不准擅自将门面房转让、转租。2013年，朱XX将刘XX诉至本院，要求解除租赁合同，交付房屋并支付租金及违约金。在案件审理过程中，经刘XX申请，将吕XX、吕XX、张XX、张XX追加为第三人参加诉讼。2013年7月15日，作出（2013）华法民初字第1228号民事判决，判令解除朱XX与刘XX于2010年8月18日签订的房屋租赁合同，由第三人张XX、张XX交还朱XX本案所涉房屋，并由刘XX按年租金80000元标准支付朱XX自2012年10月22日至判决生效之日的租金。该判决作出后，双方均未提起上诉，现已生效。刘XX按照上述判决书内容，于2013年10月23日支付自2012年10月22日至2013年10月14日期间的租金78446元、诉讼费1114元。

原审人民法院认为，刘XX承租本案所涉门面房后，转租给吕XX、吕XX使用，该转租行为事后经过朱XX追认，应视为朱XX同意刘XX转租。吕XX、吕XX于2011年10月8日又将该房屋转租给第三人张XX、张XX，在刘XX与吕XX、吕XX约定的租赁期间内，租金标准仍按双方约定65000元计算。合同到期后，由于被告吕XX、吕XX没有及时交付房屋，也没有与刘XX签订新的租赁合同，且刘XX也是按照年租金80000元标准向朱XX支付，故对于双方合同约定租赁期限以外部分即2012年10月22日至2013年10月14日期间的房屋使用费，吕XX、吕XX应参照刘XX与朱XX约定的标准支付，即78446元。对于诉讼费1114元，系刘XX与朱XX纠纷一案产生，且系刘XX自身过错造成，故刘XX要求被告支付该费用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、吕XX、吕XX于判决生效后10日内，支付原告刘XX2012年10月22日至2013年10月14日期间的房屋使用费78446元。吕XX、吕XX互负连带清偿责任。二、驳回刘XX的其他诉讼请求。案件受理费2164元，由刘XX负担403元，由吕XX、吕XX负担1761元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人吕XX、吕XX不服原审判决，上诉称：1、二上诉人将房屋转租给张XX、张XX是经过刘XX同意的，2011年10月8日，二上诉人已经经过刘XX同意退出了租赁合同关系。因此二上诉人不是本案的适格当事人，刘XX不应再向吕XX、吕XX主张权利。2、本案争议期间2012年10月22日至2013年10月14日的租金标准，应参照刘XX转租给吕XX、吕XX的合同租金65000元，计算为63753元。

被上诉人刘XX答辩称：一审法院按照年80000元裁决正确，是房屋占有使用费。驳回上诉，维持原判。

被上诉人张XX、张XX均表示：对上诉人的上诉理由不予以答辩。

本院认为，根据上诉人吕XX、吕XX与被上诉人刘XX签订的房屋出租合同，租期为两年，即自2010年10月22日至2012年10月21日止；年租金为65000元。现刘XX向吕XX、吕XX主张的是2012年10月22日至2013年10月14日的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满的，承租人继续使用租赁物，出租人没提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。根据本案证据可以证实，现该房屋仍由第三人张XX、张XX继续使用，刘XX未提出异议，因此原房屋出租合同有效，刘XX应以年租金65000元的标准向吕XX、吕XX主张权利。故上诉人吕XX、吕XX的第一个上诉理由不能成立，不予采纳；第二个上诉理由成立，予以采纳。原审判决以年租金为80000元的标准计算错误，在此应予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销华龙区人民法院（2013）华法民初字第4323号民事判决的第一项，即被告吕XX、吕XX于判决生效后10日内，支付原告刘XX2012年10月22日至2013年10月14日期间的房屋使用费78446元。二被告互负连带清偿责任。

二、维持华龙区人民法院（2013）华法民初字第4323号民事判决的第二项，即驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

三、上诉人吕XX、吕XX支付被上诉人刘XX2012年10月22日至2013年10月14日期间的房屋使用费63753元。二上诉人应负连带清偿责任。于判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理为2164元，由刘XX负担770元，吕XX、吕XX负担1394元；二审案件受理费167元，由被上诉人刘XX负担。

本判决为终审判决。

审  判  长　　  王永红

审  判  员　　  魏献忠

审  判  员　　  马XX

书  记  员　　  赵XX