谭XX与马XX,刘X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告谭XX，男，1982年7月26日出生，汉族

委托代理人黄X、张XX，重庆XX律师，系特别授权。

被告马XX，男1958年6月12日出生，汉族

被告刘X，男，1985年10月8日出生，汉族

委托代理人林X、王小平，重庆XX律师，系特别授权。

原告谭XX与被告马XX、刘X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月25日受理后，依法由审判员蒲海波独任审判，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告谭XX及其委托代理人黄X、张XX，被告马XX到庭参加诉讼。被告刘X经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本案转入普通程序，依法由审判员蒲海波担任审判长，与人民陪审员赵容、王XX组成合议庭共同审理本案，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告谭XX及其委托代理人黄X、张XX，被告马XX，被告刘X的委托代理人王小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谭XX诉称，原告于2007年1月10日与被告马XX签订了房屋联合建设协议购买位于云阳县双江XX1单XX房屋一套，并向其交付了相关购房款并领取房屋钥匙。2013年原告从外地回到云阳XX对自家的房屋进行装修，发现已经被被告刘X强行占有并对该房屋进行了部分装修。虽经原告多次交涉，但被告刘X仍然拒不交还房屋。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：1、判决确认原告与被告马XX签订的房屋联合建设协议有效；2、判令被告刘X立即停止侵害，搬出云阳县双江XX1单XX，并拆除该房屋内的装修装潢；3、由被告承担本案的诉讼费用。

被告马XX辩称，事实是实际情况，但刘X怎么样占的房屋被告不清楚，卖给原告的房子是被告马XX卖的，2007年谭XX的伯父在缴齐房款后就将钥匙交给他了。

被告刘X辩称，1、一单元502不是被告刘X侵占；2、确认被告刘X侵权需要事实和法律依据，从法律依据上说原告没有取得物权，只能确认合同效力不能解决所有权问题，就事实问题原告一会说系被告刘X侵占，一会说是被告刘X外婆侵占；3、原告与被告马XX签订的合同502不是现在的502而是602，因为当时分房的时候门市没有算楼层，现在的502是分房子时的402，本案诉争的502还需要落实；4、魏XX的这套房屋属于联建户的共有房产，出卖行为应当取得所有联建户的同意，该协议属于效力待定。

经审理查明，马XX又名马XX。2006年4月1日，云阳县XX公司（以下简称安居XX）与被告马XX等人订立《云阳县云安镇张XX、马仁明等十户居民联户自建建设工程承包合同书》，约定由安居XX承建云阳县云安镇张XX、马仁明等十户居民联户自建房项目工程。该工程已于2007年完工。2006年3月13日，联建户进行选择房屋，联建户魏XX选到了402室，联建户颜XX（被告刘X母亲）选到了401室，从门市起算两户均为5楼。2006年4月14日，云阳县云安镇人民政府下发云安府发（2006）22号关于马XX、张XX等10户居民联建项目法人任命书，内容为云安镇马XX、张XX等10户居民在新县城顺城路联户自建房屋，通过联建户协商一致，同意推荐（任命）马XX为法人代表，原张XX辞去法人代表职务。2006年10月9日，被告刘X与云安镇张XX、马XX等居民联建房签订房屋联合建设协议，房屋分配为一单元5楼1号。

2007年魏XX因无钱支付联建房屋款，要求被告马XX退还其原房屋款，并委托马XX出售该房屋。2007年1月10日，原告谭XX与被告马XX签订《房屋联合建设协议》，其中原告为乙方。协议约定：“一、房屋地点、名称及结构。1、联合建房地点塘坊路。2、联合建房名称：云安镇张XX、马XX等居民联建房。三、房屋分配及面积计算，乙方分配1单元5楼2号房屋，设计层高3米，面积95平方米（大写：玖拾伍）其中建筑面积玖拾伍平方米，房屋面积以房管部门颁发的房屋产权证书确认的面积为准。单元号以东头为一单元，门号以东边为1号顺数。四、集资房款总额：47500.00元正。大写肆万柒仟伍佰元正。五、集资房款交付方式（第一次交款中含定金1000.00元）第一次叁万元正（￥3.00万元）第二次大写壹万贰仟柒佰伍拾元正（￥12750.00元）余款两证办理完善，交证后一次性付清房款”。云安镇张XX、马XX联建房即为云阳县双江XX。2007年1月10日，原告向被告马XX交纳房款30000.00元并领取了房屋钥匙。2007年1月15日，魏XX收取了被告马XX退还的38平方房屋款17100.00元。2007年2月15日，原告向被告马XX交纳房款12500.00元。2007年3月3日原告委托伯父谭XX办理房屋的交接。2007年7月18日，原告向被告马XX交纳门窗、防盗费用2000.00元。2007年11月5日，建房方项目负责人杨XX收取谭XX水电专户费2000.00元。

另查明，被告刘X向云阳县地方税务局新城税务所缴纳了马XX联建房1单元502号房屋契税1248.17元。2013年2月4日，被告刘X就塘坊路260号1单XX向云阳县土地房屋权属登记中心申请登记。庭审中，原告称被告刘X外婆居住在诉争房屋内。

对于上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告提交的身份证复印件、户口查询表、房屋联合建设协议、收条、收据、云安府发（2006）22号文件、承包合同书、补充协议、民事判决书、调查笔录、房屋权属登记申请书、房屋联合建设协议、税务所证明，被告马XX提交的协议、收条、收据、证明等证据予以证实，上述证据来源合法、内容客观真实，证明了本院的客观事实，本院予以采信。

本案的争议焦点一、原告与被告马XX之间签订的合同是否有效？

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告马XX作为马XX、张XX等10户居民在新县城顺城路联户自建房屋法人代表，实际为该十户联建房屋合伙事务的执行人，具有对外执行事务的权利。原告与被告马XX签订的房屋联合建设协议，虽其名称为联合建设协议，但其合同实质为房屋买卖，该协议不违背法律规定，且原告亦按照合同约定支付了相应的房款，被告马XX亦认可合同效力，该合同有效。

本案的争议焦点二、被告刘X是否应当停止侵害、搬出房屋、拆除装修？

本院认为，房屋买卖合同中，合同的有效并不直接引起物权发生变动，房屋所有权的转移需以生效的买卖合同和登记行为相结合为基础。本案中，原告与被告马XX之间订立的合同有效，原告领取了房屋钥匙，对房屋属于有权占有。原告诉称被告刘X侵占其房屋并进行装修装潢，但又在庭审中称该房屋由刘X外婆在居住，未能提供确切证据证实诉争房屋的侵占人为被告刘X。当事人应对自己的诉讼请求负举证责任，而原告没有尽到举证责任，应承担不利的法律后果。故对原告要求被告刘X停止侵害，搬出云阳县双江XX1单XX，并拆除该房屋内的装修装潢的请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告谭XX与被告马XX签订的《房屋联合建设协议》有效；

二、驳回原告谭XX的其他诉讼请求。

案件受理费988.00元，由被告马XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审　判　长　　蒲海波

人民陪审员　　王XX

人民陪审员　　赵XX

书　记　员　　汪XX