重庆市XX公司与重庆市XX公司XX酒店物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）重庆市XX公司。

法定代表人张X，公司总经理。

委托代理人乔春长，重庆XX律师，一般授权。

被上诉人（原审被告）重庆市XX公司。

法定代表人管露露，公司执行董事。

委托代理人管发东，重庆XX律师，特别授权。

上诉人重庆市XX公司（以下简称开XX公司）与被上诉人重庆市XX公司（以下简称兴XX公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2014年9月15日作出（2014）万法民初字第02788号民事判决，原审原告开XX公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

开XX公司一审诉称，2010年7月1日，开XX公司与XXX业主委员会签订物业服务合同，该合同对XXX全体业主均发生法律效力。兴XX公司系XXX的业主之一，在2010年7月1日至2014年1月5日合同有效期间一直享受开XX公司的物业服务，却未如期缴纳物业管理费用。虽经开XX公司多次催缴，兴XX公司仍拒不缴纳，致使开XX公司的财产权益受到损害。现起诉要求判令兴XX公司立即支付拖欠的物业服务费56103.60元（2011年7月至2013年12月期间共计30个月，按照667.9平方米×2.8元/平方米计算），诉讼费由兴XX公司承担。

兴XX公司一审辩称，开XX公司的诉讼请求应予驳回，其理由是：一、兴XX公司无偿提供了停电后XXX电梯、水泵、消防、应急照明的电源供电和交叉设备、设施部分的维修、管理，经与XXX业主委员会及开XX公司协商，费用相互冲抵，兴XX公司不缴纳物管费；二、开XX公司给其他业主开具的收取水电费的收据中均有收取物管费、水电费的金额，但给兴XX公司开具的收据中却没有收取物管费的金额，公寓门卫收费的记录中也无向兴XX公司收取物管费的记录。2011年开XX公司起诉兴XX公司要求支付物管费，后双方协商兴XX公司不缴纳物管费，法院的该判决也未执行。据此也说明，兴XX公司不缴纳物管费。开XX公司也无据证明兴XX公司缴纳过物管费；三、即使法院认为兴XX公司应缴纳物管费，如果按照建筑面积计算，应以兴XX公司房屋的产权面积，减去出租给武康医院、安XX的面积作为计算物管费的依据，开XX公司主张按照2.8元/平方米收取物管费也没有事实依据。开XX公司对XXX三层以下是按照100元/套房收取的物管费，结合兴XX公司无偿给XXX提供的服务，应当低于100元/套房的标准收取；四、开XX公司的诉讼请求超过了诉讼时效，不应当得到支持。综上，请求驳回开XX公司的诉讼请求。

一审法院审理查明，开XX公司成立于2001年7月19日，注册资本300万元，经营范围：物业管理服务；停车场，外墙清洗；销售小百货；为国内企业提供劳务派遣服务；二级物业服务企业。2010年6月8日，开XX公司与XXX业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定：XXX业主委员会将位于重庆市万州区太白XX委托开XX公司实行物业服务，提供服务的受益人为XXX全体业主和物业使用人；委托服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管道、污水管、共用照明、二次供水系统、楼内消防设施设备和电梯；大厦范围内的附属构筑物的维修、养护和管理；公共环境卫生；维护大厦内的公共秩序、楼宇安全；管理物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；负责向业主、物业使用人及外来人员收取物管、水电气等费用；公共绿地、花木、建筑小品的养护等；委托管理服务期限为三年，从2010年7月1日起至2013年6月30日止；物业服务费包括管理、房屋设备运行以及物业管理的其他公共性服务收费；物业服务费按建筑面积计算，住宅按0.46元/平方米/月收取，住改办或商或库房按1.8-2.8元/平方米/月收取（均含电梯费）；水损和电损费据实分担；公共照明用电由业主承担。在履行合同过程中，开XX公司按月向XXX业主及物业使用人收取物业服务费。兴XX公司所属的分公司原重庆市XX公司XX酒店（以下简称XX酒店）系XXX业主之一，其在XXX一、二层拥有建筑面积979.36平方米的产权房屋（其中一层面积315.64平方米，二层663.72平方米）。开XX公司与XX酒店之间未签订书面的物业服务合同。XX酒店将其在XXX的一层房屋（建筑面积315.64平方米）出租给重庆万州区武康医院使用。开XX公司每月向武康医院收取物业服务费336元。XX酒店将其在XXX二层的B2号房屋一套（建筑面积153.95平方米）出租给安XX使用。开XX公司每月向安XX收取物业服务费100元。2011年，开XX公司向万州区人民法院起诉XX酒店，要求XX酒店支付2010年7月至2011年6月所欠物业服务费22441.44元（667.90平方米×2.80元/平方米×12个月）。2011年11月4日，万州区人民法院作出（2011）万法民初字第06307号民事判决，判决XX酒店支付开XX公司2010年7月至2011年6月的物业服务费14426.64元（667.90平方米×1.80元/平方米×12个月）。后开XX公司一直未申请执行该案，XX酒店也未履行该判决确定的内容。2014年1月3日，XXX业主委员会向开XX公司发出《关于终止XXX物业管理的函》，决定从2014年1月5日起XXX的物业管理由XXX业主委员会代为管理。开XX公司随即终止了XXX的物业服务。XX酒店一直未向开XX公司交纳2011年7月1日至2014年1月5日期间的物业服务费。2014年2月20日，开XX公司向XX酒店发出《关于催收所欠物管费的函》，要求XX酒店在2014年2月26日前支付2011年7月1日至2014年1月5日期间所欠物业服务费56415.29元。XX酒店拒绝支付，双方发生纠纷。开XX公司于2014年3月17日向本院起诉XX酒店。2014年5月27日，XX酒店因系兴XX公司的分公司被其申请注销。开XX公司于2014年7月1日申请将本案被告主体XX酒店变更为兴XX公司。XX酒店与XXX共用一台变压器；XXX的二次供水水泵、配电、水池及管线安装在XX酒店设备房内；消防控制共用一台主机，消火栓供水同一套设备，应急供电同一台发动机。XX酒店与XXX业主委员会于2007年12月10日签订《协议书》，该协议书约定：市电停电后XX酒店负责给XXX两部电梯、水泵、楼层消防、应急照明长期无条件提供电源供电，发动机组的维护维修以及柴油消耗费用等与XX酒店在XXX1-2楼区域内的楼层物管费全额冲抵，互不交费；其余设备设施的维护、保养由XX酒店免费维修和管理，确保正常使用。

一审法院认为，2010年6月8日开XX公司与XXX业主委员会签订的《物业服务合同》不违背法律的规定，合法有效，该合同对XXX全体业主发生法律效力。原XX酒店系XXX的业主之一，应受该《物业服务合同》的约束，依据该合同的约定和法律的规定，XX酒店有义务向开XX公司交纳物业服务费。虽然XX酒店与XXX业主委员会于2007年12月10日签订的《协议书》有“物管费全额冲抵，互不交费”的约定，但该约定仅对XXX业主委员会与XX酒店产生约束力，该协议对象不是开XX公司，不能对抗XXX业主委员会与开XX公司签订的《物业服务合同》，因此，XX酒店认为根据该《协议书》约定其不应向开XX公司交纳物管费的理由不能成立。开XX公司虽然有放弃要求XX酒店支付2010年7月至2011年6月30日期间物业服务费的事实，其后在实际收费中也没有每月向XX酒店实际收取物业服务费，但并不能以此说明开XX公司就已经放弃了对XX酒店收取物业服务费的权利，XX酒店也未提供足够的证据证明开XX公司有已经明确放弃不向其收取物管费的事实成立，故XX酒店从2011年7月1日至2014年1月5日期间一直未向开XX公司交纳物管费的事实成立，开XX公司要求XX酒店给付物业服务费的请求合法有理，一审法院予以支持。XX酒店因系兴XX公司的分公司被其申请注销，其被注销后的法律责任应由兴XX公司承担，故兴XX公司应承担向开XX公司交纳XX酒店未交物业服务费部分的义务。开XX公司主张物业服务费56103.60元（2011年7月至2013年12月期间共计30个月，按照667.9平方米×2.8元/平方米计算），其物业服务费计算的建筑面积、收费标准均与本案查明的事实不相符合，一审法院予以调整。XX酒店在XXX一、二层的产权登记面积为979.36平方米，减去出租给武康医院的315.64平方米和出租给安XX的153.95平方米，XX酒店实际应交纳物业服务费的建筑面积应为509.77平方米。开XX公司主张按照667.9平方米计算兴XX公司未交纳的物业服务费与本案查明事实不相符合，一审法院不予采信。开XX公司主张按照2.8元/平方米计算物业服务费标准过高，参照开XX公司向武康医院、安XX的收费标准，同时考虑XX酒店实际对XXX设施、设备交叉部分提供的服务和无偿提供应急电源的情况，本院酌情认定按照0.6元/平方米计算。关于兴XX公司主张开XX公司的诉讼请求已超诉讼时效的问题，开XX公司与XXX业主委员会签订的《物业服务合同》没有明确约定物业服务费的支付期限，开XX公司在履行《物业服务合同》中实际按月收取物业服务费，但XX酒店在万州区人民院（2011）万法民初字第06307号开XX公司起诉的案件中已经明确表示拒绝交纳物业服务费，其后也一直拒绝交纳，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，开XX公司在2014年2月20日向XX酒店发函要求XX酒店支付物业服务费，据此计算开XX公司的诉讼时效，开XX公司无据证明此前有向XX酒店催收物业服务费的事实，故开XX公司主张的物业服务费中2011年7月至2012年1月期间的物业服务费已经超过诉讼时效，不受法律保护。综上，一审法院对开XX公司主张的物业服务费支持7034.83元（509.77平方米×0.6元/平方米×23个月）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十二条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、重庆市XX公司在该判决生效后五日内支付重庆市XX公司物业服务费7034.83元。二、驳回重庆市XX公司的其他诉讼请求。如果重庆市XX公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1202元，由重庆市XX公司负担1052元，重庆市XX公司负担150元。

上诉人开XX公司上诉称，一审法院认定物业服务面积有误，实际面积应为667.90平方米。上诉人与被上诉人在2010年7月1日至2014年1月5日的物业服务期间，其服务面积一直未发生任何变化。在（2011）万法民初字第06307号民事判决过程中，已查明上诉人为被上诉人提供物业服务的面积为667.9平方米，一审法院应以此数据为准。一审法院认定面积为509.77平方米，与提供物业服务的实际面积不符，差异面积158.13平方米，其原因在于：该公寓第一层登记的产权面积并未全部租赁给武康医院，武康医院实际租赁面积应为156.99平方米，而一审法院按武康医院面积315.64平方米简单扣减的计算方法，是无任何法律和事实依据的，是完全错误的。为力求公正公平和准确起见，恳请二审法院对被上诉人在XXX一楼的产权面积和其中武康医院的实际租赁面积委托给万州区房地产管理局房产测量所进行实地劝慰勘测。一审法院认定的物业服务收费标准太低，应按物业合同约定的标准收取。一审法院认为上诉人主张按照2.8元/平方米计算物业服务费标准过高，而“参照上诉人向武康医院、安XX的收费标准，同时考虑被上诉人实际对XXX设施、设备交叉部分提供的服务和无偿提供应急电源的情况，酌情认定按照0.6元/平方米计算”，其参照标准有误，理由不充分。第一，物业服务合同明确约定：住改办或商或库房按1.8-2.8元/平方米/月收取。如果一审法院认为按2.8元计算的标准过高，根据查明的实际情况，可以适当减少支付标准，但最低不应低于1.8元。第二，武康医院的物业收费标准是2.14元/平方米/月，而不是一审法院认定的面积及缴费额计算的1.06元/平方米/月，安XX的收费标准是0.65元平方米/月，是上诉人根据实际情况而与其在平等、自愿、协商一致的情形下达成的也别价格标准。在上诉人一方非自愿的情形下，一审法院不应强迫上诉人参照安XX特别价格标准向被上诉人收取。第三，被上诉人对XXX设施、设备交叉部分提供的服务和无偿提供应急电源，其受益人是该公寓业主或使用人，是被上诉人在购买当时中国XX属下的XX酒店时针对物业的特殊情况与当时的中国XX集资房（XXX）业主委员会达成的协议，是被上诉人购买XX酒店的前提条件，与上诉人和XXX业主委员会签订的物业管理服务合同没有任何关系。一审法院以他人受益的情节作为降低物业服务费标准的理由，对于未受益且不相干的上诉人而言，显示司法公正。上诉人主张权利，符合诉讼时效的规定。从2011年7月始至今，上诉人在一直通过诉讼、书面催告、当面交涉等多种形式向被上诉人主张收取物业服务费的权利，其诉讼时效一直处于中断状态，因此，上诉人主张权利，符合诉讼时效的规定。综上，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付物业服务费56103.6元，本案一、二审诉讼费由兴XX公司承担。

被上诉人兴XX公司二审答辩称，关于一审法院认定的面积，我方认为一审认定是正确的，因为这是双方及一审法院到现场核实的面积。上诉人一直主张按（2011）万法民初字第06307号民事判决认定的面积计算，该判决对于面积的认定实际是错误的。我方认为物业服务面积的举证责任在上诉人，上诉人现在要求房管部门来测量是过分的要求，被上诉人一审时提供了产权证，这实际就是房管部门测量的结果。对于物业服务费收费标准，我们认为一审法院认定正确。上诉人所称安XX的物业服务费过低是特殊情况不是事实。其他楼层相同户型也存在收取低物业费的情况。2011年后双方达成协议不收物业费，开XX公司给XX酒店的收据只有水费和电费，没有物业费，我们也出示了保安在全栋楼的物业费收费情况，上面就没有XX酒店的名称，说明XX酒店是不需要交物业费的。我们提供的无偿服务包括照明、电梯和二次供水，这些也是开XX公司提供的服务，就是说XX酒店实际为开XX公司提供基础设施让让他们赚钱。关于诉讼时效，一审认定也是正确的。上诉人所称长期在主张物业费不是事实，实际上上诉人并没有主张。如果上诉人主张过物业服务费，在同类型的发票上就要载明XX酒店有物业服务费这一栏，但实际上发票上是没有的。上诉人在一审提交的票据是后面新造的，而且上诉人经常要和XX酒店对费用进行结算，但是从来没有提到过物业费。

本案在二审审理中，上诉人开XX公司及被上诉人兴XX公司均未向本院提交新的证据。

上诉人开XX公司对一审法院查明的“其在XXX一、二层拥有建筑面积979.36平方米的产权房屋”、“XX酒店将其在XXX的一层房屋（建筑面积315.64平方米）出租给重庆万州区武康医院使用”有异议，开XX公司认为XX酒店出租给武康医院的房屋面积只有100多平方米，另开XX公司认为对XX酒店在2007年签订的协议及内容不知情。被上诉人兴XX公司认为收取物业费的对象排除了XX酒店，其对一审法院查明的其他事实无异议。

本院对一审法院查明的双方当事人无异议的事实予以确认。

本院二审查明：2014年4月17日，XXX业主委员会出具了一份证明，该证明载明：“2011年重庆市XX公司（简称开拓XX业）诉重庆市万州区串通滚装运输（集团）有限公司XX酒店（简称XX酒店）物业服务合同纠纷一案，一审判决后，证明人的成员曾XX3人前往开拓XX业，明确告知开拓XX业：因XX酒店与XXX设施设备存在交叉，证明人与XX酒店协商，市电停电后串通XX酒店负责给XXX两部电梯、水泵、楼层消防、应急照明长期无条件提供电源供电，发电机组的维护维修以及柴油消耗费用等与串通XX酒店在XXX1-2楼区域内的楼层物管费全额冲减，互不交费（串通XX酒店在XXX内的房屋如对外出租后，其物管费由XXX物管自行按规定向承租人收取）。经证明人的成员曾XX等与开拓XX业田X、刘XX协商后，开拓XX业同意不再收取XX酒店物管费。”

本院认为，开XX公司上诉主张其为XX酒店二层提供物业服务的面积应当以667.9平方米为准。根据该房屋产权证上的记载，XX酒店第二层的房屋建筑面积为663.72平方米，房屋产权证是房管部门对房屋进行测量得出的，应当以此为准。开XX公司提出请房管部门对XX酒店一楼的产权面积及租赁给武康医院的面积进行实地勘测。对于XX酒店一楼的面积，根据万州区房地产管理局房产档案馆出具的查询结果，XX酒店一楼房地产权证上的面积为315.64平方米，该面积是房管部门测量后的准确面积，开XX公司要求对XX酒店一楼进行勘测的申请无法律及事实依据，本院不予准许。对于XX酒店出租给武康医院的面积，根据《房屋租赁合同》，武康医院租赁的是XXX底楼，并未约定只租赁底楼的部分房屋。证人李XX、张XX的证言也证实XXX底楼是出租给武康医院的。一审法院也组织开XX公司、兴XX公司到现场进行了勘验。开XX公司关于XX酒店出租给武康医院的面积只有100多平方米的上诉理由及要求对租赁给武康医院的面积进行勘测的请求缺乏证据证实，本院不予支持。

开XX公司上诉主张一审法院认定的物业费标准过低。XX酒店负责在停电之后给XXX两部电梯、水泵、楼层消防、应急照明长期无条件提供电源供电，另外还负责对发电机组的维护维修以及柴油消耗费用。在XX酒店无偿提供的服务项目中，存在应当由开XX公司负责的物业服务项目，即XX酒店提供的无偿服务使得开XX公司从中受益。一审法院根据本案实际情况对物业费予以酌情调整符合法律规定。开XX公司的该项上诉理由不能成立。

开XX公司上诉主张其主张权利符合诉讼时效的规定。根据一审法院对证人李XX、张XX的调查笔录可得知，从李XX、张XX到开XX公司工作之日起，开XX公司就没有向XX酒店收取过物业费，也没有开具过物业费收费票据。在一审法院的现场勘验笔录中，开XX公司的经理田X陈述：“曾起诉，说关系好，就没有申请执行，为了不把关系闹僵才没有申请执行。现在无利害关系，才起诉的。三年前的事。”以上证据能够证明开XX公司在2011年7月至2013年月期间没有向XX酒店收取过物业费。因开XX公司在XX酒店拒绝履行之后一直未向其主张权利，直到2014年2月20日才发函要求XX酒店支付物业服务费，故2011年7月至2012年1月期间的物业服务费按照法律规定已经超过诉讼时效。开XX公司关于其主张权利符合诉讼时效规定的上诉理由于法无据，本院不予采信。

XXX业主委员会出具的证明能够证实在万州区人民法院于2011年11月14日作出（2011）万法民初字第06307号民事判决后，XXX业主委员会将XX酒店因无偿提供应急照明服务而不交纳物业服务费的情况告知了开XX公司，开XX公司同意不再收取XX酒店物业服务费。开XX公司在知道上述情况并同意不再收取XX酒店物业服务费的情况下，应当遵循诚实信用原则履行自己的义务。开XX公司再向XX酒店收取物业服务费违反了法律规定，但因XX酒店对一审法院酌情调整物业服务费并未提起上诉，本院不作处理。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1202.59元，由上诉人重庆市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　李XX

审 判 员　刘 健

代理审判员　应XX

书　记　员　陈XX