原告陈XX诉铜仁市XX公司商品房买卖合同纠纷一案的判决书

原告陈XX，男。

委托代理人杨来发，XXX律师，特别授权。

被告贵州省XX公司（以下简称XX公司）。住所地：贵州省铜仁市XX。

法定代表人姜XX，系该公司总经理。

委托代理人杨XX，男，该公司办公室主任。特别授权。

原告陈XX与被告贵州省XX公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月27日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。于2013年7月17日作出（2012）松民初字第344号民事判决书，原告陈XX不服判决上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）铜中民二终字第71号裁定书，裁定：“撤销松桃苗族自治县人民法院（2012）松民初字第344号民事判决书；发回松桃苗族自治县人民法院重审。”本院于2014年2月12日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托代理人杨来发、被告XX公司的委托代理人杨XX到庭参加了诉讼。本案经院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。

原告陈XX诉称，2010年12月15日，我与被告XX公司在自愿、平等的基础上签订了一份《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发位于松桃苗族自治县XX（北面）徐家坳综合大市场D栋一单元（层）第1、2、5、6、7、8、9、10号门面出售给我，合同总价款100万元；付款方式为一次性付款；合同约定交房期限2011年10月30日前。合同签订后，我严格按照合同的约定履行了合同义务，于2012年12月15日向被告方支付了100万元，但被告至今没有将上述门面交付给我使用。为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求人民法院：1、判决被告立即将我购买的第1、2、5、6、7、8、9、10号门面房交付给我；2、本案诉讼费由被告承担。经法院依法释明后，我于2014年3月13日变更诉讼请求为：“原、被告于2012年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效，判决被告返还我购房款人民币100万元及4倍银行同期贷款利息。”

被告XX公司辩称，XX公司与原告陈XX之间不存在真实的商品房买卖关系，双方之间没有任何关系，其原因是原告想在孟X做土石方工程，从而借款给姜XX，原告就与姜XX签订了商品房买卖合同作保证，其实质是公司以房屋作为债务担保。原告交给姜XX的100万元属于工程保证金，姜XX已偿还了原告35万元。因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》是无效合同。

原告在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份；2、商品房买卖合同一份，收据一份，证明XX公司与原告签订商品房买卖合同以100.00万元的价格卖给原告，且原告已履行付款义务。以上证据经庭审质证，被告有异议。认为原、被告间没有真实的商品房买卖关系，收款100.00万元没有进入公司专户，是姜XX个人借款行为。

被告向本院提交的证据有：1、2004年与松桃汽车队签订的协议，证明松桃汽车队占项目开发的20%股份；2、商品房代销合同以及销售公司的营业执照，证明2008年起开发的项目就承包给昆明XX公司销售；3、施工承包协议书和补充协议，证明原告与被告没有真实的商品房买卖合同关系；4、门面面积分配表，证明的抵押门面已经分配投资人了。以上证据经庭审质证。对证据1原告认为被告未在举证期限内提交，不同意质证。并认为如果车队是国有资产，必须有政府的相关批文，没有相关手续就是违法行为。对证据2原告认为被告未在举证期限内提交，不同意质证。并认为该证据没有原件。对证据3原告认为被告未在举证期限内提交，不同意质证，并认为该证据与本案没有关联性、合法性和真实性，是因为合同无法履行后，才将100万元作为购房款。对证据4原告认为分配门面的行为违法，被告方没有继续履行必要了。

经审理查明：2004年10月26日，被告与松桃汽车队签订了《关于合作开发建设松桃徐家坳综合大市场合同书》（以下简称合同），合同中约定合作条件为：“甲方（即车队）提供建设用地约12亩的土地使用权证期限为50年。乙方（即XX公司）提供建设项目的全部资金。”分成方式为：“房屋建成后，甲乙双方按照实际建筑面积2：8的比例物业分成。”松桃汽车队属于集体性质组织。2010年11月至2010年12月15日，被告准备在孟X搞开发，原告为了得到该工程的施工权，向被告的法定代表人姜XX预交了100万元工程保证金。因担心得不到工程，原告即要求姜XX签订《商品房买卖合同》以保证自己100万元的安全。于是，姜XX以XX公司的名义于2012年12月15日与原告签订了《商品房买卖合同》。合同约定将被告与松桃汽车队合作开发建设项目中位于松桃县XX大市场D幢一层建筑面积共480平方米的1、2、5、6、7、8、9、10号门面以100万元价款卖给陈XX。同时，姜XX以被告名义出具了收到原告100万元购房款的收据，实际上这100万元“购房款”就是之前原告预交的工程保证金。2012年4月27日，陈XX向本院起诉，要求XX公司按合同约定交房并承担本案诉讼费。经本院依法释明后，原告陈XX于2014年3月13日向本院提出申请变更诉讼请求为：“原、被告于2012年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效，判决被告返还原告购房款人民币100万元及4倍银行同期贷款利息。”

本院认为：2010年11月至2010年12月15日，XX公司准备在孟X搞开发。原告陈XX为了得到该工程的施工权，向XX公司的法定代表人姜XX预交了100万元工程保证金。因担心得不到工程，原告即要求与姜XX签订《商品房买卖合同》以保证自己100万元的安全。原、被告于2010年12月15日签订补充协议约定：“甲方（XX公司）为合作所签售房合同，是本着互惠互利的原则，在2011年3月30日前甲方将乙方（陈XX）所付之款100万元归还，则此合同作废。乙方按正常程序施工，如开工则作为安全保证金，原购房合同作废。”可见，原、被告签订《商品房买卖合同》不是真实意义上商品房买卖关系，但从约定看，只有在甲方偿还乙方100万元或乙方得到甲方的工程的条件下，购房合同才作废，现甲方未归还乙方100万元，乙方也未得到甲方的工程，购房合同依然存在。原告与被告签订购房合同时，双方对房地产市场价格呈上升趋势是明知的，对交易房产的当时市场价值是明知的，对交易房产的约定价格远远低于市场价值也是明知的，原、被告签订《商品房买卖合同》实为担保合同，且损害了项目合作人松桃汽车队这一集体组织的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）……，损害国家、集体及第三人利益的；…”因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》应属无效合同，原、被告双方对此均无异议，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以归还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，……。”被告已收取原告100万元“购房款”，其辩称已偿还35万元，原告在一审中已认可于2011年5月收到姜XX还款10万元，但在二审和重审中主张不是偿还100万元中的10万元，而是偿还其他借款，又无证据证明与姜XX还有其他经济往来，故其主张本院不予支持，对偿还10万元的事实，本院予以认定，对于余下的25万元，本院不予认定。被告还应偿还原告人民币90万元。对原告主张赔偿利息损失问题，因合同无效并非原告的过错，尽管双方对利息损失未作约定，但被告长期无偿占用原告资金而不支付利息有失公平，但原告主张按4倍银行同期贷款利息计算过高，应当按中国人民银行同期贷款利息计算，计息期限从2012年4月27日原告向人民法院主张权利之日计算至付清日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：

一、原陈XX与被告贵州省XX公司于2010年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效。

二、被告贵州省XX公司于判决生效后30日内归还原告陈XX人民币90.00万元，并按中国人民银行同期贷款利息计算，计息期限从2012年4月27日起至付清日止。

三、驳回原告陈XX其他诉讼请求。

案件受理费13800.00元，原告陈XX负担6900.00元，被告贵州省XX公司负担6900.00元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。

逾期未上诉，则本判决发生法律效力。义务人如不按期履行本判决确定的给付义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判长　　喻XX

审判员　　徐XX

审判员　　张XX

书记员　　麻XX