赵XX与昆山市白蚁防治和房屋管理所昆山XX公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）赵XX。

委托代理人程忠平，江苏XX律师。

委托代理人赵XX，女，汉族，1963年3月19日生。系赵XX姐姐。

被上诉人（原审被告）昆山市白蚁防治和房屋管理所，住所地江苏省昆山市XX，组织机构代码467XXXX7701-0。

法定代表人王XX，所长。

委托代理人陈X、滕XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审被告）昆山XX公司，住所地江苏省昆山市玉山镇中山XX，组织机构代码730XXXX9022-6。

被上诉人（原审被告）陆XX。

上诉人赵XX因与被上诉人昆山市白蚁防治和房屋管理所（下称房管所）、昆山XX公司（下称XX公司）、陆XX房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第3481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2004年12月20日，昆山市白蚁防治和房屋管理所（原昆山市城区房地产管理所）（合同甲方）与XX公司（合同乙方）签订房屋租赁协议1份，约定由甲方将其所有的位于昆山市震川西XX房屋一幢及南场地、附房出租给乙方使用，上述房屋及南场地、附房的租赁期为五年（2005年7月1日至2010年6月30日止），协议到期解除后，乙方有权在合理期限内，将放置在租赁房屋内的乙方可动资产全部撤出，装修的不动产不能拆除，甲方也不给予经济补偿。后XX公司将所租房屋的一部分转租给陆XX，陆XX作为次承租人于2006年11月20日又将部分房屋转租给赵XX。2006年11月5日、2008年5月20日、2009年5月20日，陆XX与赵XX签订三份租赁协议，将昆山市震川西XX部分房屋租赁给赵XX，用作设立昆山市XX厂的经营场所使用，租赁期限从2006年11月20日起至2010年5月19日止。其中第三份租赁合同载明，租赁期限为2009年5月20日至2010年5月19日，年租金为10万元，租赁到期，赵XX自动撤离，归还租赁房屋，到期不再续约。租赁期内，如发生政府规划建设需要而使用租赁物改变、拆除，导致该协议变更、中止，陆XX有权中止协议，退还已交纳的未到期部分租金，结清水电费、退回押金，赵XX即刻归还租赁物，陆XX不另作赔偿。如大楼整体动迁，陆XX应按照中介评估后的价格赔偿动迁费给赵XX。租赁合同签订后，陆XX将房屋交付给赵XX使用，赵XX亦履行了支付租金义务，租赁期限届满前，陆XX已通知赵XX合同期满后房屋不再续租，并在租赁期限届满后多次催促赵XX交还租赁房屋，赵XX未及时从租赁房屋中搬离。

另查明：2009年10月27日，原昆山市建设局公布（2009）第20号拆迁《公告》，拆迁范围为“东至仓基河；南至娄江河；西至西XX；北至震川西XX”，赵XX租赁房屋在此拆迁范围之内，陆XX与赵XX之间租赁合同期满后，因赵XX未将房屋返还，陆XX通知赵XX将租赁房屋直接交付给原昆山市城区房地产管理所，并告知赵XX租赁期限仅能延长3个月。2010年9月25日，房管所与XX公司共同发出通知，要求昆山市震川西XX各承租户在接到通知后10日内必须搬离，并告知各承租户将于2010年10月8日停止供电、供水。2010年10月26日，赵XX对租赁房屋内的固定设施及装修装饰进行公证后，自行搬离租赁房屋。

2011年4月赵XX以房管所和陆XX为被告向原审法院提起拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。2011年10月9日，原审法院作出（2011）昆民初字第1425号民事判决，认为涉案房屋虽属拆迁范围，但尚未实施拆迁，相应的拆迁利益尚未产生，同时房管所系涉案房屋的所有权人，陆XX系次承租人，其与赵XX签订的租赁合同期满前，已经通知赵XX在租赁合同期满后，涉案房屋不再续租。经房管所与XX公司多次催促，赵XX于合同期满后一段时间自行搬离涉案房屋，视为租赁房屋已经交付，租赁合同期满终止。赵XX要求被告支付拆迁安置补偿费共计402668.50元的诉讼请求，缺乏事实依据为由，判决驳回赵XX的诉讼请求。

又查明：2012年4月19日，房管所与委托拆迁人昆山XX公司就涉案房屋签订了房屋拆迁货币安置协议书。

还查明：原昆山市城区房地产管理所于2012年3月22日变更名称为昆山市白蚁防治和房屋管理所。

以上事实由赵XX提供的房屋租赁协议、房屋拆迁公告，房管所提供的《关于昆山市住房和城乡建设局下属事业而机构调整的通知》、民事判决书、《房屋租赁协议》、房产证、通知以及当事人庭审陈述为证。

原审原告赵XX的诉讼请求为：2004年12月20日，房管所与XX公司签订房屋租赁协议一份，约定由房管所将其所有的位于昆山市震川西XX房屋一幢及南场地、附房出租给被告XX公司使用，租赁期限为5年（2005年7月1日至2010年6月30日）。后XX公司将一部分转租给陆XX。经房管所同意，陆XX又将该房屋转租给赵XX。赵XX用该房屋作为自己设立的“昆山市XX厂”的经营场所。赵XX与陆XX分别于2006年11月5日、2008年5月20日、2009年5月20日签订租赁协议三份，约定租赁期限自2006年11月20日至2010年5月19日止；合同到期后双方口头约定延期三个月。三份租赁协议均约定：在租赁期内，如大楼整体动迁，出租人应按中介评估后的价格赔偿动迁费给承租人。

2009年10月27日，昆山市建设局发出（2009）第20号《昆山市城市房屋拆迁公告》（以下称《公告》），《公告》规定：拆迁范围为东至东XX；南至娄江河；西至西XX；北至震川西XX。拆迁期限自2009年10月27日至2010年10月31日止（后又两次发《公告》延长拆迁期限）。拆迁人为昆山市土地储备中心。拆迁实施单位为昆山XX公司。《公告》还对补偿安置依据做了明确规定，赵XX承租的房屋及租赁协议中所指的“大楼”均在拆迁范围内。

由于赵XX经营多年，对租赁房屋进行了装饰、装修，添置了很多机器、设施，拆迁又要造成赵XX停业，赵XX作为承租人和实际经营人，在拆迁中有权获得对租赁房屋装饰、装修及添置设施的补偿，对停业损失、拆迁费用以及固定设施移转费用等的补助。为此，在拆迁期限内，赵XX多次与房管所协商拆迁补偿事宜，均遭拒绝。昆山市土地储备中心及拆迁实施单位漠视赵XX的权利，不和赵XX签订补偿协议，欲将这些补偿费用给予房管所。为得到这笔不属于自己的补偿、补助费用，在利益的驱动下，房管所肆无忌惮公然违反国务院《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的有关规定，竟对赵XX采取停水、停电手段，强迫赵XX搬迁，后又暗中指使他人对承租房屋进行拆除。

2011年4月，赵XX以房管所和陆XX为被告向昆山市人民法院提起拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。2011年10月9日，昆山市人民法院作出（2011）昆民初字第1425号民事判决书驳回了赵XX的诉讼请求。

2012年3月6日，赵XX以昆山市土地储备中心为被申请人就涉案房屋的各项拆迁补偿费向昆山市住房和城乡建设局提出拆迁裁决申请。昆山市住房和城乡建设局以赵XX没有直接与房管所签订房屋租赁协议，不是适格的当事人为由作出昆住建（2012）60号《房屋拆迁裁决申请不予受理决定书》，决定不予受理。赵XX不服，依法向昆山市人民法院提起行政诉讼。昆山市人民法院审理后作出（2013）昆行初字第0001号《行政判决书》，判决驳回赵XX的诉讼请求，赵XX不服一审判决，依法提起上诉。苏州市中级人民法院在二审审理中根据一审法院调取的房管所与拆迁实施单位昆山XX公司分别于2012年2月24日、2012年4月19日签订的两份《昆山市房屋拆迁货币安置协议书（表4）》，认定房管所与拆迁公司已就安置补偿事宜达成协议，建议赵XX通过其他途径另行主张拆迁补偿。苏州市中级人民法院作出（2013）苏中行终字第0027号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

现赵XX诉至原审法院，请求判令：1、房管所、XX公司、陆XX共同向赵XX支付承租房屋内的装饰装修损失费125104元、搬迁补助费4500元、停业停产损失费197875.50元、移装固定设施补助费111280元，合计438759.50元，房管所、XX公司、陆XX承担连带责任；2、诉讼费用由房管所、XX公司、陆XX承担。

原审法院认为：2004年12月20日，原房管所与XX公司签订房屋租赁协议合法有效，双方租赁期为五年，自2005年7月1日起至2010年6月30日止。房管所系涉案房屋的所有权人，XX公司为承租人，陆XX系次承租人，陆XX又与赵XX签订租赁合同，赵XX从2006年起就对涉案房屋占有使用，房管所应该是知情并认可的，故陆XX与赵XX签订租赁合同合法有效，原审法院予以认定。2012年4月19日，房管所与委托拆迁人昆山XX公司签订房屋拆迁货币安置协议书时，赵XX与陆XX之间的租赁合同期限已满，即便赵XX与陆XX之间签订的租赁合同有效，合同也仅约定了租赁期内动迁补偿问题，租赁合同期限届满后，陆XX依照涉案房屋不再续租的合同约定，要求赵XX搬离，赵XX于合同期满后一段时间自行搬离涉案房屋，视为租赁房屋已经交付，租赁合同期满终止，赵XX要求拆迁补偿的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，原审法院判决：驳回赵XX的诉讼请求。案件受理费7882元，减半收取3741元，由赵XX负担。

上诉人赵XX不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案属拆迁安置补偿合同纠纷或财产权属纠纷，不是房屋租赁纠纷。2009年10月27日，昆山市建设局发出（2009）第20号《昆山市城市房屋拆迁公告》（以下称《公告》），《公告》规定：拆迁范围为东至东XX；南至娄江河；西至西XX；北至震川西XX。拆迁期限自2009年10月27日至2010年10月31日止（后又两次发《公告》延长拆迁期限）。拆迁人为昆山市土地储备中心。拆迁实施单位为昆山XX公司。《公告》还对补偿安置依据做了明确规定，赵XX承租的房屋及租赁协议中所指的“大楼”均在拆迁范围内。赵XX用租用的房屋作为自己设立的“昆山市XX厂”的经营场所。且已经营多年，对租赁房屋进行了装饰、装修，添置了很多机器、设施。评估公司已上门评估过，但评估价值过低，其出具的评估报告赵XX没有签字认可。因拆迁单位和房管所拒不与赵XX签订补偿协议，赵XX在《租赁协议》到期后未搬迁。房管所采取停水、停电等方式逼迫赵XX搬迁。赵XX为防止损失扩大，只能委托公证处证据保全后，搬离该处房屋。二、从房管所与昆山XX公司分别于2012年2月24日、2012年4月19日签订的两份《昆山市房屋拆迁货币安置协议书（表4）》，及评估公司2010年出具的《固定资产-设备类资产评估明细表》、《房屋构筑物-装修装饰清查评估明细表》可以看出，登记在赵XX名下的“承租人可搬迁、不可搬迁设备资产及室内装修”补偿费及停产停业补助均被房管所获得，属侵权。因本案争议的系上述补偿款项的归属，故本案属拆迁安置补偿合同纠纷或财产权属纠纷，原审法院作为房屋租赁合同纠纷处理，适用法律错误。三、本案争议的是租赁房屋拆迁补偿款的归属问题，而不是租赁期满后的装饰装修费用问题，原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定错误。四、原审法院以案涉两份《昆山市房屋拆迁货币安置协议书》系在赵XX租赁期满之后签订为由不支持赵XX的诉请错误。评估公司已上门评估过赵XX租赁房屋的财产，在赵XX与陆XX的《租赁协议》履行完毕后，涉案房屋没有再出租，财产状况没有发生变化。因此，评估表登记在赵XX名下的“承租人可搬迁、不可搬迁设备资产及室内装修”补偿费及停产停业补助均应补给赵XX。请求本院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人负担。赵XX并向本院提交了昆山市建设局、昆山市物价局《关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知》（昆建（2008）288号）、《苏州市城市房屋拆迁管理条例》以进一步证明其上诉主张。

被上诉人房管所答辩称：一、赵XX与陆XX签订的租赁合同不能约束房管所，其对于房屋转租给赵XX的事实也不知情。赵XX也没有举证证明其同意转租房屋。即便认定赵XX与陆XX签订的租赁合同有效，其记载的内容也不能约束房管所，赵XX也不能依据该合同主张涉案房屋的拆迁利益。二、房管所无须对涉案房屋的装修作任何补偿。其与XX公司签订《房屋租赁协议》第六条第二项约定：“本协议到期解除后，乙方有权在合理的期限内，将放置在租赁房屋内的乙方可动资产全部撤出。装修的不动产不能拆除，甲方也不给予经济补偿”。该合同于2010年6月30日租赁期满，2010年9月19日，房管所向XX公司发出要求2010年9月底前搬迁的通知，XX公司签收了通知。根据合同约定，房管所不需要对承租人进行任何经济补偿。三、赵XX于2010年10月26日自行搬离涉案房屋，应视为租赁房屋已交还，租赁合同终止，此时涉案房屋尚未实施拆迁，相应拆迁利益尚未产生，所以对赵XX而言，不存在装饰装修损失费、搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费，该房屋在租赁期满后发生的拆迁补偿收益应由房屋所有人享有。现赵XX要求房管所支付装饰装修损失费、搬迁费、停产停业损失费、移装固定设施补助费于法无据，请求本院维持原判。

被上诉人陆XX二审答辩称：其与赵XX签订的合同是到2010年5月19日，合同备注了到期不续租。赵XX提出双方口头协议延期三个月，前提是要支付三个月租金，但赵XX未全额支付三个月租金，延期无效。拆迁不在赵XX租赁期内发生，所以陆XX与案涉拆迁补偿金无关。请求本院维持原判。

被上诉人昆山XX公司二审未作答辩。

本院经审理查明，2009年10月27日，昆山市建设局公布（2009）第20号《公告》，拆迁范围为“东至仓基河；南至娄江河；西至西XX；北至震川西XX”，拆迁人为昆山市土地储备中心，拆迁实施单位为昆山XX公司。房管所所有的位于昆山市震川西XX房屋一幢及南场地、附房属于上述《公告》的拆迁范围。2012年2月24日，房管所与昆山XX公司签订《昆山市房屋拆迁货币安置协议书》一份，根据该协议书（表4）的内容显示，昆山XX公司补偿房管所待拆迁房屋内的承租人可搬迁、不可搬迁设备资产及室内装修费用，补偿明细有“赵XX37680元”字样。2012年4月19日，双方又签订《昆山市房屋拆迁货币安置协议书》一份，根据该协议书（表4）的内容显示，房管所就拆迁房屋选择一次性货币补偿，补偿项目为：房屋市场评估价（附房、商业、办公用房）＋安置奖励面积（装修、2-6层办公用房）＋其他（商业停业停产一次性补助费＋商业停业停产一次性补助费），共计310XXXX8960元。并约定房管所必须将权属地块范围内所有承租户清理结束后交给昆山XX公司，经该公司现场验收结束后才能兑付上述拆迁补偿款。

另查明，昆山市建设局公布（2009）第20号《公告》多次延期，房管所所有的坐落于昆山市震川西XX房屋并未在首次《公告》的拆迁期限内实施拆除。

再查明，在赵XX与陆XX最后一期租赁合同于2010年5月19日到期后，赵XX又支付了陆XX房屋租金6000元。

本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致。

本院认为，关于赵XX上诉提出本案案由的确定，经查本案系赵XX基于其租赁期内的房屋涉及拆迁，要求房屋所有权人支付拆迁补偿金的给付之诉，故原审法院根据本案基础法律关系，将本案定为房屋租赁合同纠纷并无不当。关于上诉人主张案涉租赁房屋的装饰装修费，因赵XX与陆XX签订的《房屋租赁协议》系转租协议，房管所作为房屋所有权人对房屋的转租知情并未表示反对，故上述协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，赵XX与陆XX2009年5月24日签订的《租赁合同》第四条约定，乙方（赵XX）如需搭建、装修租赁房，费用自理，到期甲方（陆XX）不作另行补偿。上述租赁协议最后一期租赁期限到期日为2010年5月19日。赵XX上诉称双方口头约定延期三个月。但赵XX仅支付陆XX租金6000元，未足额支付延期三个月的租金。即便如赵XX所称延期三个月，2010年8月18日租赁期也已届满。而赵XX确于2010年10月搬离涉案房屋，视为租赁房屋已经交付，租赁合同终止。赵XX于租赁期满后，要求陆XX、XX公司及房管所补偿其装饰装修损失费用的上诉理由无合同及法律依据，本院不予支持。

关于上诉人主张搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）的相关规定，城市房屋拆迁需经拆迁项目评估、拆迁人向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证、房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证，同时以公告形式向社会公布、最后由拆迁人实施拆迁等程序。昆山市建设局于2009年10月27日公布《昆山市城市房屋拆迁公告》【（2009）第20号】，拆迁期限为：自2009年10月27日至2010年10月31日止。但该《公告》多次延期，导致涉案房屋并未在公告的拆迁期限内实施拆除。在租赁合同期限内，房管所及陆XX并未要求赵XX搬离租赁房屋，赵XX对于涉案房屋拆迁造成其搬迁及经营的损失亦无充分证据证明，本院对赵XX主张的因租赁房屋拆迁所产生的搬迁补助费、停产停业损失费、移装固定设施补助费的上诉理由亦不予采纳。

综上，原审法院所作判决事实认定及处理并无不当，应予维持。上诉人赵XX的上诉理由缺乏有效证据证明，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7882元由上诉人赵XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　曾XX

审　判　员　　周　红

代理审判员　　黄学辉

书　记　员　　黄XX