广州经济技术开发区东园宾馆诉郑XX房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

原告广东经济技术开发区东园宾XX，住所地：广东省广州市萝岗区经济技术开XX。

法定代表人钟XX。

委托代理人林XX、陈XX，广东XX律师。

被告郑XX，男，汉族，1980年8月9日出生。

委托代理人王东，广东XX律师。

原告广东经济技术开发区东园宾XX诉被告郑XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日与2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林XX、被告郑XX及其委托代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告将本身位于广东省博罗县XX1-3层租给被告作酒店服务用途，双方于2004年2月19日签署《博罗县XX水晶宫C座楼房租用合同书》，合同约定租用时间从2004年3月1日至2014年2月29日，年租金3万元，租金每半年支付一次，如被告未按约定支付租金的（逾期一个月），原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付年租金总价三倍数额的违约金。合同签订后，原告依X向被告交付租赁物业，但被告未按约定支付租金，且持续多年。原告于2013年8月1日、2013年8月16日两次向被告发出催收租金的书面通知，但被告仍拒不支付租金，原告遂于2013年10月27日向被告发出解除双方签署的《博罗县XX水晶宫C座楼房租用合同书》及要求被告搬离的通知书，但被告既未支付租金，至今也未搬离，已构成严重违约，为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令被告支付租金人民币124999元及利息29247.89元（从各期基金为基数，从2005年6月1日起按同期银行贷款利率分段计算，暂计至2014年8月31日，其余计至清偿之日起止）；2、请求判令被告立即搬离博罗县XXC座1-3层；3、本案诉讼费由被告承担。

原告对其陈述的事实在举证期限内向法庭提供的证据有：

1、租用合同书、房地产权证，证明原告将相关物业租给被告，并约定租金支付、解除合同条件等事项。

2、快递详单、催收租金通知书、关于收回出租楼房的通知、快递详单、运单追踪、关于重申解除《博罗县XX水晶宫C座楼房租用合同书》及立即搬离的通知、证据回函，证明原告多次以书面形式以及通知解除合同并要求其腾退租赁物。

3、姜XX、李X证明，证明原告于2013年8月1日指派员工姜XX、李X亲自到被告处将《催收租金通知书》交给被告郑XX。

被告辩称：1、原告违约在先本案签订的合同中约定对签订的房屋用于酒店设施，但原告未提供用于合同需要的房屋性质，不符合被告的要求；2、原告向被告收取租金的人员变更之后未通知被告，2005年到2008年并未向被告发出通知，是原告主观上放弃；3、原告的经营场所未告知被告，被告曾到原告的经营场所，但未找到原告，故被告的违约系客观的；3、原告邮寄法律文书系通过XX公司，但根据相关规定，文书送达的依照法律规定应当由XX专营，故原告的送达不发生法律效力；4、被告的违约行为只客观上，故原告诉请无法律依据；5、原告诉求已过诉讼时效。

为证明以上事实，被告提供了以下证据。

1、批复申请书，证明双方约定将租赁期延长至2019年2月29日；

2、代交税款清单，被告垫付的税款。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一没有异议，对证据二有异议，认为都没有收到。对回函确实收到，但只是拍卖的告知书。原告对被告提交的证据认为对批复没有异议，对申请和代交清单不确认。只是单方制作，没有相关部分的盖章。而且就是真实发生，也是被告自身经营过程中发生的经营费用，应当由被告自行承担。

经审理查明，2004年2月19日，原告与被告签订一份《博罗显岗水库水晶宫C座楼房租用合同书》，约定被告租用原告所有的位于显岗水库C座1-3层，租用时间为2004年3月1日至2014年2月29日止，租金按30000元／年计算，租用每满3年递增2%，租金的支付方式其中10000元为原告在被告经营项目中消费抵扣，其余租金以现金形式支付；租金每年分两期支付一次，即每半年支付10000元，逾期支付租金，按每天租金的2‰支付滞纳金；承租的押金为5000元，自签约日交付原告。被告逾期一个月未支付租金，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付年租金总价三倍的违约金以补偿原告的经济损失。如原告无正当理由或未经双方协商而单方终止合同，应向被告支付年租金总价三倍的违约金以补偿被告的经济损失，但本合同一旦发生争议，由广州经济技术开发区人民法院管辖。本合同有原告签章，有证人谭XX与被告的签名。2005年7月18日，原告与被告签定装修及危房改造协议，将2006年至2008年的租金用于抵扣装修款，共计6万元。2005年10月26日，被告向原告提出申请，请求租赁期延长5年，并免除租金3年。2005年12月20日，被告批复租赁期延长至2019年2月29日。被告向本院申请对证人谭XX以其为租赁合同的原告经手人为由对其调查，原告亦向本院申请对证人李X调查。本院对上述证人均进行调查并进行了笔录，但上述证人未有正当理由均未到庭质证。证人谭XX述称，其系原告的原副总，负责博罗县物业的全面工作，但2009年10月起就不经手这些事情了，我在任时候，被告有投入资金装修，租金也推迟交过，但还是有按约定交租金的。2009年后我就离开原告单位了，原告的住所地变更了，原址被政府置换，换了地点，但具体换了什么地方我就不知道了，听闻还没有建好。被告李X述称对原告的上级企业广州XX集团任副主管，于2013年8月向被告送达《租金催告通知书》；2013年10月27日以XXX递的方式寄给被告；2014年9月15日将重申解除租赁合同书以XXX递寄给被告。

另查，被告自2006年至2014年开始支付房产税与土地使用税，共计30243.3元。

本院认为，双方于2004年2月19日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且承租的房屋已交由被告实际占有、使用。因此，该房屋租赁合同除部分违约条款过高违反法律规定外，其余条款应为合法、有效，应予确认。在租赁合同履行期间通过被告的申请，原告同意租赁合同期延长至2019年2月29日，这也是双方的真实意思表示，故该批复是对原合同的补充条款，也应为合法、有效，因此，双方均应按照合同的约定履行各自的相应义务。虽然，原告在履行了交付租赁房屋的义务后，没有履行10000元的消费条款，但被告在原告起诉前从未提出异议。再者，房屋租赁期间，被告未提供证据证明其主动向原告提出缴纳所拖欠租金的事实。另该房屋再拍卖过程中，被告未提出行使优先购买权的事实。综上，本院认定被告存在拖欠租金的违约事实，故原告请求被告支付租金并返还租赁物的诉请有事实与法律依据，符合双方租赁合同的约定，本院予以支持；被告辩称未支付租金系被告变更地址且多年无人催收，但被告在庭审中承认2013年原告有相关催收的事实，因此被告在原告通过多种方式催收的情况下仍不支付相应租金，故该缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

关于租金，原告诉求按20000元／年计算，有相应的合同依据，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列诉讼时效期间为1年：延付或者拒付租金的。且被告诉讼中有提出拖欠租金存在时效问题。原告提交的快递单中最早的快递单据为2013年8月16日寄送，故本院确认租金应当自主张权利日起一年前即2012年8月16日开始计算。本案的证人未有正当理由均未到庭质证，故相关调查笔录不作为本案的定案依据。

关于被告支付的房产税与土地使用税，该税费双方未在租赁合同中约定，但该税款应当由所有人承担，即该费用应当由原告承担，故被告垫付的房产税与土地使用税应当与其应当承担的租金中予以抵扣。

关于押金，在租赁条款中，双方约定承租的押金为5000元，自签约日交付原告，故该押金也一并予以抵扣。

关于利息，双方约定的租赁合同有相应的滞纳金的规定，但未约定逾期利息，故本院对原告的诉求予以驳回。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：

一、解除原告广东经济技术开发区东园宾XX和被告郑XX签定的房屋租赁合，被告郑XX在本判决生效之日起三十日内将租赁的博罗县XXC座1-3层返还给原告广东经济技术开发区东园宾XX；

二、判令被告郑XX向原告按自2012年8月16日起计至清偿之日起止按20000元／年向原告广东经济技术开发区东园宾XX支付租金，被告郑XX垫付的税款和押金共35243.3元应当予以扣减应当向原告广东经济技术开发区东园宾XX支付租金；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费3384元按比例由被告郑XX承担1000元，其它应由原告广东经济技术开发区东园宾XX承担2384元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　付晓畅

代理审判员　　许XX

代理审判员　　赖XX

书　记　员　　黄XX

适用法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：

（一）身体受到伤害要求赔偿的；

（二）出售质量不合格的商品未声明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存财物被丢失或者损毁的。