房屋买卖合同纠纷

　　原告顾XX、周XX、周XX与被告柴XX、第三人王XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知卜XX作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾XX暨原告周XX的法定代理人、原告周XX及其共同委托代理人高黎，被告柴XX的委托代理人谢XX，第三人王XX暨第三人卜XX的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，2015年6月4日，原、被告通过房产中介公司上海XX房地产经纪事务所XX公司(以下简称XX经纪事务所)居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于上海市凉城XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告于2015年9月1日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，如被告未按约定期限交接房屋的，每逾期1日，被告应按房款的万分之五即按每日人民币(以下币种均为人民币)600元向原告支付违约金。双方办理产权过户后，被告就没有再露面。原告多次打电话要求被告交钥匙交房，但被告称第三人系租客，其不肯搬离而未果，原告只得在外租房居住，给原告造成经济损失，故被告应承担违约责任。要求判令：1、被告将系争房屋腾空后交付给原告;2、被告支付逾期交房违约金221,400元(以120万元为本金，按照每日万分之五，自2015年9月2日起计算至2016年9月5日止)。

　　被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告购买系争房屋后，居住过系争房屋，也出租过系争房屋。2014年第三人曾强行要求住入系争房屋，与被告发生冲突，被告报警，王XX没有得逞。之后王XX一直骚扰被告，被告不得不搬出系争房屋。王XX后来住进系争房屋不是受被告指使，被告并不知情。被告已将系争房屋的钥匙交付给原告，被告已完成交房义务。原告应该起诉第三人迁出，如需要被告配合，被告愿意配合。审理中，被告称，如法院认为被告违约，应承担违约责任的，被告认为约定的违约金过高，要求法院调整。

　　第三人述称，系争房屋系第三人王XX的私房动拆迁后安置的房屋，两第三人一直居住在内，从未搬离过。被告没有居住过系争房屋，也没有出租过系争房屋。2014年6月中旬，有一帮黑社会的人到系争房屋称，系争房屋已被卖掉。王XX没有卖过系争房屋，只是王XX的前夫卜XX在2009年时借了30万元的高利贷，卜XX逼迫王XX将系争房屋做抵押，王XX在一些材料上签过字，具体签的是什么材料，王XX也不清楚。卜XX借了30万元，说好借3个月，利息6万元，故即使房屋出售，应该还有房屋出售余款应该支付给王XX。王XX不同意搬离系争房屋，除非拿到房屋出售余款另外置换房屋。

　　经审理查明，2015年6月4日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过XX经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的房屋即系争房屋，建筑面积50.5平方米，转让价款为140万元;甲、乙双方同意，甲方于2015年9月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方，为房屋转移占有的标志(合同第四条);甲、乙双方确认，在2015年7月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)按补充条款执行;经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准;本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同补充条款(一)约定：1、甲方于2015年9月1日前将系争房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、有线电视(若有)、物业管理费等费用(若有)进行结算……;2、甲方应在签完买卖合同后14个工作日内完成对该房屋的贷款还贷及注销;……7、违约条款：甲、乙双方任何一方有任何违约，每逾期1日，违约方应向守约方支付房款万分之五的违约金，逾期超过15日，则守约方有权单方面解除本合同，并且违约方应向守约方支付本合同约定总房款20%的违约金……。合同附件四载明：甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。合同附件五载明，该房屋无租赁，有抵押。

　　同日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《补充协议》，约定：1、乙方购买甲方名下的系争房屋，合同价为140万元，因实际成交价为120万元，故中间多贷的20万元，甲方应于公积金中心放贷后2日内退还给乙方;2、……。

　　合同及补充协议签订后，原告向被告支付了购房款120万元，被告注销了系争房屋上设定的抵押，双方办理了产权过户，原告于2015年11月10日取得系争房屋的产权证。双方未签订房屋交接书，也未办理水电煤等户名变更手续。

　　2015年12月28日，原告向公安局报案称，第三人未经其允许强行居住系争房屋，顾XX无法将其劝离，遂报警。现系争房屋由两第三人居住。

　　另查明，2009年9月22日，王XX办理了公证委托，委托书内容为，王XX委托案外人张X办理系争房屋的抵押登记、注销抵押登记及转让过程中需王XX出面办理的如下事项：1、代为办理上述房屋的抵押登记手续;2、代为归还上述房屋的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续;3、代为签订上述房屋的买卖合同、领取房屋转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续;4、代为办理上述房屋的过户登记手续;5、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续;6、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续。受托人在上述权限范围内依法所做的一切行为及签署的一切文件，委托人均予承认，所产生的权利和义务，委托人均予享受和承担。本委托书的期限至上述事项办理完毕之日止。

　　2010年4月22日，张X代王XX与案外人孙XX签订房地产买卖合同，将系争房屋以90万元的价格出售给孙XX。

　　2010年7月8日，孙XX与被告签订房地产买卖合同，孙XX将系争房屋以95万元的价格出售给被告，被告以系争房屋为抵押担保，办理了银行抵押贷款57万元。

　　审理中，本院就系争房屋2015年9月至2016年9月期间的市场租金价格向上海XX公司(以下简称中原XX)进行了询价。询价结果为：2015年9月的价格为3,000元，之后每个月的价格在前1个月价格的基础上递增100元。

　　上述事实，有原告提供的原、被告之间的房地产买卖合同、补充协议、上海市房地产权证、上海市公安局案(事)件接报回执单、房款收据、转账凭证、账户明细清单、房款发票、税收缴款书、公证委托书、王XX与孙XX之间的房地产买卖合同、孙XX的契税缴款书、孙XX与被告之间的房地产买卖合同、抵押借款合同、授权委托书、被告的契税缴款书，中原XX提供的房地产价格咨询意见书以及各方当事人的陈述等证据为证。

　　本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，被告应于2015年9月1日前将系争房屋的钥匙交付原告。被告主张其已将房屋钥匙交给原告，完成了房屋交付的义务，然被告未提供证据证明，且双方至今也未办理水电煤等户名的变更手续，故本院不予采信。

　　根据查明的事实，王XX已于2010年4月将系争房屋出售，后又几经转让，出售给了原告，两第三人继续占用系争房屋无法律依据，故两第三人应搬离系争房屋，被告应将系争房屋腾空后交付给原告。

　　被告逾期交付房屋，应承担违约责任，向原告支付违约金。鉴于约定的违约金过分高于造成原告的损失，故本院根据实际情况酌情予以调整。王XX就系争房屋的出售与相关责任人有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：

　　一、第三人应于本判决生效之日起30日内携本人物品搬离上海市凉城XXXXX弄XXX号XXX室房屋，被告应于第三人搬离后当日将上述房屋交付原告

　　二、被告柴XX应于本判决生效之日起15日内支付原告顾XX、周XX、周XX逾期交房违约金10万元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。