物业服务纠纷

上诉人（原审被告）：会东县明阳开发建设有限公司，住所地：四川省会东县鲹鱼河镇金沙街北段。

法定代表人：汪成先，公司总经理。

委托诉讼代理人：李松琴，四川迈德律师事务所律师，代理权限为一般代理。

委托诉讼代理人：阿说其呷，四川迈德律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被上诉人（原审原告）：凉山州润家物业管理有限公司，住所地：四川省西昌市西郊乡龙眼井村******。

法定代表人：王燕，公司总经理。

委托诉讼代理人：许骥，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：周树，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。

上诉人会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）与被上诉人凉山州润家物业管理有限公司（以下简称润家物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院(2019)川3426民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人明阳公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人上诉请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、原判决曲解明阳公司关于润家物业是否应当履行物业服务合同的抗辩意见。根据谁主张谁举证的原则，应当由润家物业举证证明履行了物业服务合同。二、原判曲解明阳公司关于润家物业是否接受物业移交的抗辩意见，错误的将未进行物业移交的责任归咎于明阳公司。物业移交是物业服务的前提，没有物业移交就没有物业服务，润家物业未举证证明。润家物业不能以没有验收为由拒绝接受物业移交。物业服务合同及补充协议明确了润家物业知晓未验收的事实，润家物业承接物业时已经知道物业未验收，但仍然继续签订物业服务合同，收取物业费，润家物业就应当接受物业移交。三、原判决认定明阳公司双重承担装修垃圾清运费，极不公平。补充协议中约定的“装修垃圾清运费归乙方（润家物业）所有”实质上是指润家物业进场以后的收取的垃圾清运费归其所有。四、原判决认定明阳公司因免一年物业费公告造成润家物业费损失，事实严重不清，证据严重不足。公司与损失之间没有因果关系，润家物业单方制作的物业费欠费清单，原判决应当核实清单中每一位业主是否符合公告所载免除物业费的条件，审查公告与损失之间是否具有真实性、关联性、合法性。润家物业称各业主持明阳公司免一年物业费的公告不支付物业费。原判决不能以润家物业单方制作物业费欠费清单就认定业主不交物业费是因为明阳公司的公告。明阳公司核实的明阳文苑业主交房时间是免一年物业费是否最终成立的重要证据，一审法院却故意不予以采纳。2019年12月27日庭审以后，法官要求明阳公司核实对润家物业提交的“2017年9月1日-2019年5月31日0.1元差额明细表”中“单元号、姓名、面积”，明阳公司增加核实“交房时间”，并将核实的交房时间注明于润家物业的该证据之后，“交房时间”与明阳公司证据9“明阳文苑3#、4#楼房屋销售清单”所载明的交房时间相印证，也与法院自己调取的“明阳文苑业主入住时明阳公司出具的276张收费收据”记载的时间相符合，还与润家物业提供的16张收费收据载明的交房时间一致，并非单方证据没有其他的证据印证。通过交房时间的核实，原告主张的284套房屋至少有75套在润家物业2017年9月1日进场时，一年免物管费期限已过。五、明阳公司无需就安置房专门补贴物业费，事实上安置房未装修、未使用，也不会产生物业管理成本。润家物业将属于政府的安置房视为润家物业未销售商品房即安置房，没有事实依据。根据政府与明阳公司旧城改造协议，明阳公司作为开发商需要向政府无偿提供147套安置房，政府与各安置户签订安置合同，因此安置房的产权不属于明阳公司，而是属于安置户，明阳公司与各安置户没有也不会签订买卖合同和物业服务合同。2017年12月31日明阳公司向政府移交了147套安置房。六、关于两个小区差额物业服务费。润家物业自己提供的明阳文苑小区商品房买卖合同明确物业服务费为0.9元每平方米、鯵鱼河小区商品房买卖合同明确物业服务费为0.72元每平方米，明阳公司不可能与润家物业约定1元的物业费。被上诉人在向业主实际收取物管费是按照鯵鱼人家住宅0.72元，明阳文苑住宅0.9元的标准收取，且开具的收据也是按照实际收取的标准出具的，被上诉人实际的履行行为已经表明了其同意按照上述标准向业主收取，故被上诉人没有任何损失，该部分差额要求上诉人承担没由任何的合同依据和法律依据。七、原判决审查和认定证据极力偏袒润家物业。八、原判决适用法律错误。原判决以《合同法》第42条的规定认定上诉人应当承担损失赔偿责任属于适用法律错误。上诉人认为缔约过失责任是在合同订立过程中合同不成立或者合同虽然成立，但是不符合法定的生效条件而被确认为无效或被撤销，造成确信该合同能够有效成立的当事人受到损失时，应当承担民事赔偿责任。原判决并未认定案涉合同不成立或被确认无效等情形，不适用该条款。原审法院认定“上诉人应当承担赔偿责任”缺乏事实依据，适用法律错误。

被上诉人润家物业辩称：一、案涉《前期物业服务合同》已经实际履行，物业是否办理移交手续不影响《前期物业服务合同》的实际履行，更不能成为被答辩人不缴纳物业服务费的抗辩理由，被答辩人应当按照合同约定支付物业管理服务费。双方在签订《前期物业服务合同》后，答辩人就依约进场开始提供物业服务，答辩人就已经在实际履行合同义务。物业是否办理移交手续不影响《前期物业服务合同》的实际履行，更不能成为被答辩人不缴纳物业服务费的抗辩理由。答辩人已经实际履行了《前期物业服务合同》的合同义务，被答辩人就应当支付物业服务费。本案中明阳文苑小区系2019年11月才进行了竣工验收备案登记，鯵鱼人家小区至一审判决时仍未进行竣工验收备案登记，被答辩人都已经将没有竣工验收备案登记的物业交给了买房人，而业主入住以后被答辩人也需要物业管理服务，答辩人也依照约定提供了物业管理服务，就应当收取物业管理服务费，与物业是否竣工验收备案登记无关。二、《前期物业服务合同》及补充协议明确约定甲方在乙方未进场前的垃圾清运费归乙方所有，该合同双方均予以认可，双方应当严格按照合同约定履行义务。被答辩人在其出示的证据中认可的事实，属于答辩人无需再举证的证明的事实，被答辩人出示的证据中实际上承认了被答辩人收取的垃圾清运费从始至终均没有使用过。因此在《前期物业服务合同》及补充协议在真实、合法、有效的情况下，被答辩人认可在答辩人进场前由被答辩人收取的垃圾清运费归答辩人所有，完全是被答辩人对自身收取但没有使用的费用进行处分，属于对自身民事权利的处分，处分该权利的后果应当由处分人自行承担，故被答辩人主张其双倍承担垃圾清运费的上诉理由不能成立。而就算承担了双倍的垃圾清运费，这也是对自身权利的处分，被答辩人不向答辩人支付垃圾清运费的上诉理由依法不应当得到支持。被答辩人发布的免一年物业费用的公告侵害答辩人的权利，事实清楚、证据确凿，一审法院认定事实和适用法律正确，依法应当维持。一审法院依职权向明阳文苑小区业主委员会发函调取的证据表明，被答辩人确实曾于2015年10月15日及2016年2月29日发布公告，该公告内容写明“...致使整个工期延误，您所购买的物业交房日顺延至2016年3月31日”，“所有延期交房客户入住后凭该公告免物业管理费12个月。”该内容中的所有延期交付客户，足以表明明阳文苑小区是小区整体的工期被延误，并非其中一部分被延误，故其中的所有延期交房客户即应当指明阳文苑的全体物业买受人。同时，一审法院也已经查明在答辩人进场前，明阳文苑小区没有其他的物业管理公司提供过物业管理服务，被答辩人没有提供物业管理服务的资质，在没有收取物业管理费权利的情况下，所有延期交房的业主当然会将免除一年的物业管理费主张到答辩人处。这也导致买受人凭该公告的内容均向答辩人主张免除一年的物业管理费用，答辩人在要求物业买受人缴纳物业费用时依据当事人提供的公告内容也确实少收了物业买受人一年的物业费用。根据合同的相对性原则，虽然答辩人是直接向业主收取物业管理费，但答辩人没有与业主存在直接的物业服务合同，业主不按照《前期物业服务合同》的内容缴纳物业服务费用时，当然应当由《前期物业服务合同》的相对方对答辩人承担给付责任。而造成业主不按照《前期物业服务合同》的内容缴纳物业服务费的原因也是被答辩人向所有业主发出了承诺造成的。故答辩人少收缴的一年物业管理费用理应由被答辩人承担，一审法院认定事实正确。关于核实交房时间，被答辩人首先应当提交证据证明在2016年3月31日前存在交房行为，如果在之前交房的业主，自然不能享受免除一年物业管理服务费的待遇，而在之后交房的业主，在答辩人进场之前无其他物业管理公司提供过物业服务，更没有缴纳过管理服务费，被答辩人主张的一年免物管费期限已过，根本不可能存在向业主免收的问题。根据《物业管理条例》相关规定及《前期物业服务合同》的约定，被答辩人对空置房依然有义务支付物业管理费用。根据《物业管理条例》第42条的规定，在建设单位与物业公司签订物业服务合同后，出现的尚未交售的物业，应当由建设单位交纳物业费用。虽然被答辩人根据与政府签订的协议向政府无偿提供了147套安置房屋，该安置房屋的产权并不属于被答辩人，但是这并不影响被答辩人是该147套安置房屋的建设单位。因此，无论答辩人是否与各安置户签订买卖合同和物业服务合同，只要被答辩人是该安置房屋的建设单位，在没有将房屋移交给安置户之前，就应当承担房屋空置时的物业费用。再根据《前期物业服务合同》第七条第二款的约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业综合服务费用由甲方全额缴纳，经双方同意，每月补贴乙方0元，不足部分由乙方自行承担。”上述约定首先明确了空置房的物业综合服务费用由被答辩人全额缴纳，这是合同明确写明的事实，其后才约定每月补贴系0元。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被答辩人的主张不能成立。根据《前期物业服务合同》的约定，被答辩人应当向答辩人支付差额物业管理费。根据《物业管理条例》第25条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”及《前期物业服务合同》第三十五条的约定是一致的。被答辩人在与物业买受人签订的买卖合同中，应当包含其与答辩人签订的《前期物业服务合同》中约定的内容。《前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》都是被答辩人作为合同的相对发方在进行的签订，上述两份合同对物业管理服务费的标准存在差异也是被答辩人的意愿造成的。既然在《前期物业服务合同》中，双方针对两个小区的物业费用均约定按照1元/月/平方米，而小区的业主只按照《商品房买卖合同》中约定的物业费标准向答辩人缴纳物业费，答辩人无法按照1元/月/平方米向物业买受人收取物业费用的损失是被答辩人造成的，故应当承担造成损害部分的赔偿责任。三、一审法院判决公平公正，适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院在查明事实后依法维持一审判决结果。

被上诉人润家物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的明阳文苑小区空置房物业费580,306.28元；2、判令被告向原告支付差额的明阳文苑小区物业费共计70,369.4元；3、判令被告向原告支付差额的鲹鱼人家小区物业费共计132,056.12元；4、判令被告向原告支付明阳文苑小区业主已交给被告的装修管理费和装修垃圾清运费共计158,767.49元；5、判令被告向原告结算明阳文苑小区水电总计金额195,439.326元；6、请求人民法院判令被告向原告支付其为业主承担的一年物业费388,241.62元；7、本案全部的诉讼费用、保全费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告润家物业系2012年3月19日成立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、家政服务、室内外保洁、园林绿化服务、停车场服务。被告明阳公司系案涉明阳文苑小区和鲹鱼人家6、7号楼的建设单位。在原告润家物业进驻明阳文苑小区、鲹鱼人家6、7号楼提供物业服务前，明阳文苑和鲹鱼人家6、7号楼均无其他物业服务企业进驻提供前期物业服务。2017年8月16日，原告作为物业企业（乙方），被告明阳公司作为业主（甲方）签订了《会东县明阳文苑及鲹鱼人家物业服务合同》（包括《前期物业合同》和《明阳文苑物业服务合同补充协议》）。《前期物业合同》约定了由润家物业对位于会东县和鲹鱼人家6、7号楼的高层住宅及商业楼提供物业管理服务，并载明了服务内容与质量、服务费用收取标准、物业的经营与管理、物业的承接验收，物业的使用与维护、物业专项维修资金及违约责任等事项。其中合同第六条约定：“本物业管理区域物业综合服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.00元／月.平方米；”。第七条约定：“业主应于约定交房之日的次月起承担交纳物业综合服务费用的义务。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业综合服务费用由甲方全额交纳，经双方同意，每月补贴给乙方0元，不足部分，由乙方自行承担。”。第十五条约定：“甲方保证交付使用的物业，符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。”。第三十二条约定：“以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位，共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。”《明阳文苑物业房屋合同补充协议》（以下简称《补充协议》）对乙方负责的物业费，水、电费差额，垃圾费，维修维护费等费用和甲、乙双方的责任与义务进行进一步约定。合同主要内容为：“一、乙方负责下列费用……2）甲方承诺的免1年物业费的23户业主，凭甲方出售房屋时的减免有效依据减免。3）水、电费差额：在未转入正式用电、用水之前的水、电差额和损耗由甲方负责，（与居民支付的差额计算），乙方的用水用电费用由乙方承担，由乙方代收水、电费交甲方财务由甲方向水电部门缴纳，待转为正式用水用电后由乙方负责。4）垃圾费：乙方负责明阳文苑小区范围内外：各楼层、所有公共部分、屋面、地下车库、公路、路灯、护栏、人行道的卫生和生活垃圾分开设置、装修垃圾的清运和处理，购置10个塑胶垃圾桶及所有的工具用具等所发生的费用。5）维修维护费：电梯维保维护、设备、办公设备、公共设施、垃圾池年度清理、水、电管件更换及部件维修、绿化维护、属于保修期范围内的维护以及之后的维修保养、各功能系统费用维保等所有费用、以及未注明的所产生费用由甲方承担。仅电梯维保自2018年8月30日之后由乙方负责维修保养。6）……”、“三、其他费用约定：1）4号楼商业门面外以公路为界的停车管理服务收益以及院内和地下停车场收益归乙方所有；但是该地段属绿化用地，到没有绿化前使用，到绿化时止。2）小区内电梯室内外的广告收益归乙方所有。3）甲方在乙方未进场前收取的装修保证金转交给乙方由乙方统一退还业主，装修管理费和垃圾清运费归乙方所有，装修巡查由乙方负责，绝对不允许违规搭建。4）……”。合同签订后，原告润家物业于2017年9月1日进驻明阳文苑小区提供物业管理服务直至2019年5月31日退场；于2018年3月9日进驻鲹鱼人家小区6号、7号楼提供物业服务直至2019年7月1日退场。另查明，被告明阳公司与明阳文苑小区业主签订的《商品房买卖合同》中约定“前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.9元／月／平方米（建筑面积）……”，该小区业主在2018年9月1日起至2019年5月31日期间，实际按0.9元／月／平方米交纳物业费。被告明阳公司与鲹鱼人家6、7号楼业主签订的《商品房买卖合同》约定“前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.72元／月／平方米（建筑面积）……”，该小区业主在原告润家物业提供物业服务期间，实际按0.72元／月／平方米交纳物业费。明阳公司分别于2015年10月15日、2016年2月29日向明阳文苑小区的业主发布公告（以下简称“公告”），内容为：“……鉴于您所购会东县明阳开发建设有限公司所属【明阳文苑】项目物业、因今年雨水较多及其它不可抗力因素和政府安置三号楼选房未落实致使整个工期延误、您所购物业交房日期顺延至2016年3月31号……2.所有延期交房客户入住后凭该公告免物业管理费12个月……”。因此明阳文苑小区的284户业主，未向原告润家物业交纳自2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业费。2020年1月9日，原告润家物业向一审法院申请财产保全，请求对被告明阳公司在中国农业银行会东县支行开户的四个账户存款在1540176元限额内予以冻结，原告润家物业提供了浙商财产保险股份有限公司凉山中心支公司的《财产保全保单保函》（编号为：2995134041320200000002）作为担保并预交了保全费5000元。一审法院于2020年3月23日裁定：对被告明阳公司在中国农业银行会东县支行开户的四个账户内的存款依次予以冻结直至冻结满1540176元，冻结期限从2020年3月24日起至2021年3月24日止。一审庭审中，一审法院组织双方当事人对涉案物业的房号、面积、欠费情况、空置房情况、政府安置房情况和明阳公司收取垃圾清运费情况等进行核对，原、被告一致确认以下事实：

一、鲹鱼人家6、7号楼

自2018年3月9日起至2019年6月30日止，入住鲹鱼人家6号、7号楼的业主为296户，房屋总面积为29,976.42平方米（详见附录2——《鲹鱼人家6、7号楼自2018年3月9日起至2019年6月30日止差额的物业费明细表》）。

二、明阳文苑小区

1、自2018年9月1日起至2019年5月31日止,入住明阳文苑小区3号、4号楼的住户为300户，房屋总面积为33,509.23平方米（详见附录8——《明阳文苑小区自2018年9月1日起至2019年5月31日止物业费差额明细表》）。

2、自2017年9月1日起至2019年5月31日止，明阳文苑小区空置房情况：

（1）3-1单元空置房屋为47套，空置总月份为843个月，空置房屋总面积为4,855.8平方米（详见附录3——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（3-1单元）》）；

（2）3-2单元空置房屋为101套，空置总月份为1，696个月，空置房屋总面积为12,063.5平方米（详见附录4——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（3-2单元）》）；

（3）3-3单元空置房屋为116套，空置总月份为1，654个月，空置房屋总面积为14,023.88平方米（详见附录5——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（3-3单元）》）；

（4）4-1单元空置房屋为22套，空置总月份为211个月，房屋总面积为2,445.37平方米（详见附录6——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（4-1单元）》）；

（5）4-2单元空置房19套，空置总月份为197个月，房屋总面积为2,116.3平方米（详见附录7——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（4-2单元）》）。

3、自2017年9月1日起至2018年8月31日止，明阳文苑小区3-1单元、4-1单元、4-2单元欠交物业费的业主共计284户，欠费总月数为3,310个月、欠费总面积为31,868.73平方米。（详见附录9——《明阳文苑小区3-1单元、4-1单元、4-2单元自2017年9月1日起至2018年8月31日止物业欠费明细表》）

三、明阳文苑小区3-2单元内有政府安置房21套，房屋总面积为2,526.93平方米（详见附录10——《明阳文苑小区3-2单元政府安置房空置情况表》）；3-3单元内有政府安置房46套，房屋总面积为5,277.12平方米（详见附录11——《明阳文苑小区3-3单元政府安置房空置情况表》）。上述67套房屋的交房时间为2017年12月。

四、截止2017年8月31日止，明阳公司向明阳文苑小区276户业主共计收取垃圾清运费92,247元。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1、被告应否向原告支付明阳文苑小区、鲹鱼人家6、7号楼的差额物业费，被告是否应向原告支付明阳文苑小区2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业费？2、被告是否应向原告支付明阳文苑小区空置房物业费？3、被告应否向原告支付垃圾清运费和装修管理费？4、被告应否向原告支付明阳文苑小区水电费195,439.326元？

本案系物业服务合同纠纷。具备物业管理资质的原告与被告在协商一致的基础上签订了《会东县明阳文苑及鲹鱼人家物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对被告和物业服务公司均具有约束力，原、被告应当履行各自义务。

一、关于争议焦点1。原告润家物业主张被告应当承担差额物业费和业主因被告发布了免除业主1年物业费的公告而拒交的物业费。被告明阳公司认为：（1）原告篡改了案涉合同的收费标准，且原告明知案涉两个小区没有竣工验收仍然进场，进场后却拒不接受物业移交，没有进行物业管理，就不应当收取物业费且被告在发现原告篡改合同约定的收费标准后，针对两个小区的现状，已让原告收取停车场管理费作为物业费的补贴，原告不应再另行主张；（2）原告进场时，绝大多数业主已过免一年物业费的期限，业主不支付物业费不一定是因为被告发布的“公告”，也有可能系原告未履行物业管理服务义务，故被告不应当承担支付因被告发布免除业主1年物业费的公告而拒绝交纳的物业费的责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定“当时人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十二条规定“当事人在订立合同过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”，据此，缔约双方均应依诚实信用原则履行互相协助、互相告知、互相诚实等附随义务，若不履行告知、诚实义务给对方造成损失，则要承担损害赔偿责任。首先，对于物业服务企业来说收取物业费是订立物业服务合同的目的，物业费的收取标准是物业服务合同的基本条款之一。本案中，原、被告签订的《前期物业服务合同》第三十五条约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容”，据此约定，明阳公司与买受人签订的商品房买卖合同中关于物业费的收费标准的约定应当与《前期物业服务合同》中的约定一致，但被告明阳公司在与原告润家物业缔约时却未如实告知其与明阳文苑小区业主签订的《商品房买卖合同》中约定“前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.9元/月/平方米（建筑面积）。”、与鲹鱼人家6、7号楼业主签订的《商品房买卖合同》中约定“前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.72元/月/平方米（建筑面积）。”等重要事实及其曾于2015年10月15日、2016年2月29日向明阳文苑小区的业主发布“公告”，承诺“所有延期交房客户入住后凭该公告免物业管理费12个月……”的重要事实。甚至在向一审法院提交的书面答辩状、质证意见、代理词中和2019年12月16日第一次公开开庭审理过程中都不承认其曾发布过“公告”的事实，直至一审法院依原告润家物业的申请向明阳文苑小区业委会调取了相关证据后，明阳公司才在2020年5月12日第二次公开开庭审理过程中，承认其曾向明阳文苑小区业主发布过“公告”承诺免除业主12个月物业费的事实。明阳公司的上述行为属故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反诚实信用原则，存在过错。因明阳公司的过错行为，润家物业在为明阳文苑小区、鲹鱼人家6、7号楼提供物业管理服务期间，鲹鱼人家6、7号楼的业主均以《商品房买卖合同》中约定的前期物业费为0.72元/月/平方米作为抗辩，明阳文苑小区业主均以《商品房买卖合同》中约定的前期物业费为0.9元/月/平方米和“公告”作为抗辩，致原告润家物业最终只能按0.72元/月/平方米向鲹鱼人家6、7号楼业主收取物业费；未能向明阳文苑小区业主收取2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业费、只能按0.9元/月/平方米向明阳文苑小区业主收取自2018年9月1日起至2019年5月31日止的物业费。按照《前期物业服务合同》中约定的物业费按1元/月/平方米的收取标准，原告润家物业在鲹鱼人家6、7号楼存在0.28元/月/平方米的物业费损失，在明阳文苑小区自2018年9月1日起至2019年5月31日止存在0.1元/月/平方米的物业费损失、自2017年9月1日起至2018年8月31日止存在1元/月/平方米的物业费损失。其次，《前期物业服务合同》第六条第二款约定：“以上物业综合服务费收费标准以物价局最终批文为准”，但本案中造成原告润家物业不能按照该条第一款第一项约定的“高层住宅：1.00元/月/平方米”收费的原因，并非系物价部门批准了新的收费标准，而系被告明阳公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的物业费收费标准低于1元/月/平方米，业主只同意按《商品房买卖合同》中约定的物业费收费标准交费。造成明阳文苑小区284户拒交自2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业费的原因也并非系物价部门批准了新的收费标准，而是明阳公司发布“公告”承诺免除业主12个月物业费的行为。即润家物业的损失系被告明阳公司的过错行为造成的。再者，即使原告润家物业要求案涉两个小区业主按1.00元/月/平方米交纳物业费的请求和明阳文苑小区284户交纳自2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业费的请求通过合法途径得到支持，案涉两个小区的业主也可以明阳公司违反《商品房买卖合同》和“公告”的约定，要求明阳公司承担相应的违约责任（给付物业费差额、承担2017年9月1日起至2018年8月31日止明阳文苑小区的物业费）即最终承担责任的主体还是被告明阳公司。第四，被告关于业主拒交物业费或拒绝全额交纳物管费，有可能是因为原告没有履行物业管理义务的辩解意见，不成立。因为，被告虽提交了《明阳文苑建渣垃圾清理》《关于明阳文苑和鲹鱼人家占用消防通道平台的通告》《明阳文苑小区占用消防平台清单》《电梯移交协议》《通知》《2019年3月15日明阳文苑业主委员会函》《润家物业管理公司在鲹鱼河小区前期物业管理服务的情况证明》《润家物业管理公司在明阳文苑小区前期物业管理服务的情况证明》《请求整改明阳文苑小区项目的情况汇报》《请求解决明阳文苑小区安全隐患的请求报告》和小区现场照片119张等证据予以证明自己的主张。但原告提交的《关于明阳文苑小区差额物业费的证明》《关于被告发布免交12个月物业管理服务费公告的证明》，《关于鲹鱼人家6、7号楼差额物业费的证明》，与双方一致确认的事实：原、被告就物业费的差额产生争议后，会东县房屋管理局先后两次组织原、被告进行协调的事实相印证。故一审法院认为原告所举《关于明阳文苑小区差额物业费的证明》《关于被告发布免交12个月物业管理服务费公告的证明》，《关于鲹鱼人家6、7号楼差额物业费的证明》的证明力强于被告所提交的上述证据，原告所主张的业主不交费或不按1元/月/平方米交费系因被告发布“公告”和被告与业主签订了《商品房买卖合同》的事实存在具有高度可能性，一审法院予以确认。综上，被告的该项辩解意见不成立。第五，被告关于原告篡改《前期物业服务合同》中的收费标准的辩解意见，因未提供相应的证据加以证明，一审法院不予支持。《前期物业服务合同》和《补充协议》作为《会东县明阳文苑及鲹鱼人家物业服务合同》的组成部分，都是2017年8月16日同日签订的，且《补充协议》第三条第（一）项约定：“4号楼商业门面外以公路为界的停车管理服务收益以及院内和地下停车场收益归乙方所有”。故被告关于发现原告篡改《前期物业服务合同》后，才同意将地下停车场交由原告管理收费以此作为物业费的补贴的辩解意见，与《补充协议》的约定不符，一审法院不予支持。第六，被告提出的关于部分业主已过了免交12个月物业费的期限的辩解意见，被告虽提交了《明阳文苑3、4号楼房屋销售清单》予以证明，但该清单系被告自制相当于本人陈述又无其他证据相印证，且与原告提交的《关于被告发布免交12个月物业管理服务费公告的证明》记载的事实不符，故被告的该辩解意见，因无证据证明，一审法院不予采纳。综上，明阳公司在签订《前期物业服务合同》过程中故意隐瞒其与买受人签订的《商品房买卖合同》中约定的物业费收费标准低于《前期物业服务合同》中约定的收费标准,承诺为明阳文苑小区业主免除12个月物业费等与订立合同有关的重要事实，给原告润家物业造成了损失，应当根据《合同法》第四十二条之规定，承担损害赔偿责任。

经审核，原告润家物业的损失为：

1、鲹鱼人家6、7号楼的物业费差额损失：132,056.12元（详见附录2——《鲹鱼人家6、7号楼自2018年3月9日起至2019年6月30日止差额的物业费明细表》）；

2、明阳文苑小区的物业费差额损失：30,158.30元（详见附录8——《明阳文苑小区自2018年9月1日起至2019年5月31日止物业费差额明细表》）；

3、自2017年9月1日起至2018年8月31日止明阳文苑小区的物业费损失：371,691.62元（详见附录9——《明阳文苑小区3-1单元、4-1单元、4-2单元自2017年9月1日起至2018年8月31日止物业欠费明细表》）。

二、关于争议焦点2。原告要求被告全额承担空置房的物业费。被告主张空置房未装修、未使用，不会产生物业管理成本，且根据《前期物业服务合同》第七条第二款关于“经双方同意，每月补贴给乙方0元，不足部分，由乙方自行承担”的约定，“每月补贴给乙方0元”之前是“，”意思就是明阳公司不承担空置房的物业费；被告不应承担政府安置房的物管费。一审法院认为，首先《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位交纳。”据此，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业即空置房的物业费由建设单位交纳。本案中《前期物业服务合同》第七条第二款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业综合服务费用由甲方全额交纳，经双方同意，每月补贴乙方0元，不足部分，由乙方自行承担。”该条款的意思应为：空置房的物业费由明阳公司按合同约定的1元/月/平方米交纳，明阳公司不再就空置房的物业费对润家物业进行补贴。故原告要求被告按1元/月/平方米交纳空置房的物业费的诉讼请求符合双方约定、符合法律规定，一审法院予以支持。其次，本案中政府安置房的交房时间为2017年12月，根据《前期物业服务合同》第七条第一款关于“业主应于约定交房之日的次月起承担交纳物业综合服务费用的义务”之约定，政府安置房的物业费从2018年1月起才由业主负担。故原告要求被告承担政府安置房自2017年9月起至2017年12月止的物业费的诉讼请求符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。再者，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，业主不得以未享受或无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费。故被告关于空置房未装修、未使用，不会产生物业管理成本的辩解意见，不符合双方约定和法律规定，一审法院不予支持。

经审核，空置房的物业费为540,016.23元，其中：

（1）3-1单元的空置费：86，224.13元（详见附录3——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（3-1单元）》）；

（2）3-2单元空置费：201,675.94元（详见附录4——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（3-2单元）》）；

（3）3-3单元空置费：206,598.56元（详见附录5——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（3-3单元）》）；

（4）4-1单元空置费：23,570.76元（详见附录6——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（4-1单元）》）；

（5）4-2单元空置费：21,946.84元（详见附录7——《明阳文苑小区自2017年9月1日起至2019年5月31日止空置房物业欠费统计表（4-2单元）》）。

三、关于争议焦点3。原告润家物业主张被告在原告未进驻明阳文苑小区前收取的装修管理费和垃圾清运费归原告润家物业所有；被告明阳公司则认为装修垃圾在原告进场前被告已请人清运了，原告不应获得垃圾清运费，被告也从未收取过装修管理费。《明阳文苑物业服务合同补充协议》第三条第三项约定：“甲方在乙方未进场前收取的装修保证金转交给乙方由乙方统一退还业主，装修管理费和垃圾清运费归乙方所有，装修巡查由乙方负责，绝对不允许违规搭建。”。1、关于垃圾清运费问题。从被告提交的《明阳文苑小区临时露天停车场》《郑子军出具的情况说明》来看，即使郑子军清运装修垃圾的事实存在，该行为也发生于2016年12月，在原、被告签订《补充协议》之前，被告在已请郑子军清运装修垃圾的情况下，还愿意与原告签订《补充协议》，约定其在原告未进场前收取的垃圾清运费归原告所有，系其对自己权利的处分，由此产生的既要支付郑子军报酬又要将收取的垃圾清运费支付给原告的不利后果，应当由被告自己承担。故明阳公司与案外人郑子军签订的合同不能对抗原、被告签订的《补充协议》，被告的辩解意见不成立。综上，原告要求被告支付垃圾清运费的诉讼请求符合《补充协议》第三条第三项的约定，一审法院予以支持。经审核，被告明阳公司在2017年9月1日前收取的明阳文苑小区的垃圾清运费为92,247.00元。2、关于装修管理费的问题。虽然《明阳文苑物业服务合同补充协议》第三条第三项之约定装修管理费应归原告所有。但被告明确表示未收取过装修管理费，而原告并未举证证明被告收取过装修管理费，结合2020年9月10日的庭审中原告之法定代表人的陈述：“装修管理的费用，与装修保证金不是一回事，与垃圾清运费是三种不同的费用，不晓得被告收没有收，可能没有收，但导致了我方的损失，我们没有收到这笔费用。”可以认定原告关于装修管理费的诉讼请求不明确，证据不足，一审法院不予支持。

四、关于争议焦点4。原告主张在被告应当支付原告转入正式用水、用电前业主预存的水电费195,439.326元。被告则认为，预存的水电费属于业主所有，原告无权主张；原告对水电费的计算是错误的。根据民事诉讼高度可能性证明标准，当事人对自己提出的主张所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，未提供证据或证据不足以证明自己主张的将承担不利后果。本案中，原告要求被告给付业主预存的水电费195,439.326元，应当对此承担举证证明责任。但庭审中，原告所举的2份《关于预存水电费的证明》因不能核实记载内容真实性而不具有证明力。根据原告的申请，一审法院于2020年4月27日向国网四川省电力公司会东县供电分公司发出（2019）川3426民初2153号之一调查函，请求协助核查：“润家物业与明阳公司电费交接的正确计算方式”。该公司向一审法院提交了《会东县明阳开发建设有限公司电费表》，该表记载了自2018年9月起至2020年4月止明阳文苑小区整个小区每个月的公共用电总量、居民用电总量、商业用电总量，公共用电电费总额、居民用电电费总额和商业用电电费总额。但该表反映不出润家物业与明阳公司电费交接的情况。故该表不足以证明原告主张的事实。且原告在民事起诉状中自认“这些水、电总计余额是各业主预存水电费的余额”，据此，案涉水电费余额系业主预存的，根据《物业管理条例》第四十五条关于物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用之规定，案涉水电费余额的所有权应属于业主。综上，原告要求被告支付预存的水电费195,439.326元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。五、关于被告提出的原告没有履行物业管理义务，被告不应当支付物业费问题。一审法院认为，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。原告为案涉两个小区提供了物业管理服务，被告作为小区建设单位（业主），事实上也享受了原告提供的服务，理应支付物业费。由于物业服务范围的广泛性，原告在提供物业服务时可能会出现各种问题或瑕疵，此时，作为业主应积极进行监督管理，对物业公司提出意见，或者向业委会反映，要求其整改。而不是通过拒交物业费的方式表达对物业企业的不满。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径救济手段进行沟通解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业费的理由。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒交物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒交物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。故对被告提出的原告没有履行物业管理义务，被告不应当支付物业费的辩解意见，一审法院不予采纳。六、关于被告提出的原告未接受物业移交，被告不应当交纳物业费问题。根据《前期物业服务合同》第十五条关于“甲方保证交付使用的物业，符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”之约定，被告交付给原告的物业应当符合国家规定的验收标准。而明阳文苑小区系2019年11月才进行了竣工验收备案登记，鲹鱼人家小区至今未进行竣工验收备案登记，故原告主张其未接受物业移交系因案涉物业未经验收合格的事实存在具有高度可能性，一审法院予以确认。则原告未接受物业移交的过错在于被告，被告不能以此为由拒交物业费。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决，一、由被告会东县明阳开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿凉山州润家物业管理有限公司鲹鱼人家小区6号、7号楼自2018年3月9日起至2019年6月30日止的物业费损失共计132，056.12元。二、由被告会东县明阳开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿凉山州润家物业管理有限公司明阳文苑小区自2018年9月1日起至2019年5月31日止的物业费损失共计30，158.30元。三、由被告会东县明阳开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告凉山州润家物业管理有限公司明阳文苑小区自2017年9月1日起至2018年8月30日止的物业费损失共计371，691.62元。四、由被告会东县明阳开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付凉山州润家物业管理有限公司明阳文苑小区空置房物业管理费共计540,016.23元。五、由被告会东县明阳开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凉山州润家物业管理有限公司垃圾清运费92，247.00元。六、驳回原告凉山州润家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费14,896元，由被告会东县明阳开发建设有限公司负担；保全费5,000元，由被告会东县明阳开发建设有限公司负担。（由被告会东县明阳开发建设有限公司应于本判决书生效后七日内向一审法院履行）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、针对上诉人明阳公司提供的：选房情况说明、安置房的清单一份。拟证明案涉安置房不属于明阳公司，没有签订合同。被上诉人润家物业质证认为对三性无异议，对证明目的有异议，已竣工但并未交给业主，物业费由建设单位交纳，明阳公司作为建设单位，享受权利的应当是政府，政府取得房子之后再分给拆迁户。针对上诉人明阳公司二审中提供的证据本院将结合全案证据材料综合予以认定。

本院经审理查明事实与一审审理查明事实一致，对原审认定的事实予以确认。

另查明，明阳文苑小区及鯵鱼人家6、7号楼由上诉人开发并建设修建，润家物业的进入明阳文苑小区、鯵鱼人家小区6、7号楼提供物业服务的时间均为2017年9月1日，在此之前无其他物业公司进行服务。明阳公司对鯵鱼人家小区6、7号楼的物业费差额损失132，056.12元、明阳文苑小区物业费差额损失30,158.3元，明阳文苑小区284户业主2017年9月1日起至2018年8月31日的物业费371,691.62元、明阳文苑小区空置房的物业费540,016.23元，明阳公司2017年9月1日前共收取垃圾清运费92,247元的金额计算本身并无异议。

本院认为，本案的争议焦点为：上诉人明阳公司是否应当给付被上诉人润家物业物业损失费，明阳文苑小区的差额物业费和空置房的物业费，以及是否应当支付垃圾清运费。

针对上诉人是否应当给付被上诉人物业损失费的问题。上诉人明阳公司上诉主张润家物业实际按买房合同收取的物业费，其与润家物业签订的物业费无关，其不应承担差额损失。经本院审理查明，润家物业与明阳公司签订的《会东县明阳文苑及鲹鱼人家物业服务合同》，约定物业费用标准为1元/月/平方米，并约定明阳公司与买受人签订的商品房买卖合同中关于物业费用的收费标准应当与物业合同约定的收费标准一致。但明阳公司作为小区的开发商、建设方与商品房买受人签订的商品房买卖合同中约定物业费用标准为0.9元/月/平方米和0.72元/月/平方，导致业主之后按买卖合同约定的标准向润家物业交纳物业费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，明阳公司未按与润家物业的合同约定与商品房买受人签订合同，造成润家物业的损失。一审法院依据审理查明事实判决由明阳公司承担违约责任，给付润家物业的损失的认定符合法律规定，并无不当，本院依法予以维持。

针对上诉人是否应当给付被上诉人明阳文苑一年的物业费的问题。上诉人明阳公司上诉主张其向业主公告免除一年物业费与损失无关，其不应承担责任。经审理查明，明阳公司于2015年10月15日、2016年2月29日向明阳文苑小区业主发布公告,告知业主“所有迟延交房的客户入住后凭借该公告免除物业管理费12个月”。导致明阳文苑的284户业主据此公告未向润家物业缴纳2017年9月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费，会东县房屋管理局也就该事组织上诉人及被上诉人进行协商处理。因此一审法院据此认定因明阳公司的公告造成明阳文苑业主未向润家物业交纳一年的物业费存在过错判决由明阳公司给付润家物业一年物业费的认定符合与本院审理查明事实相符，本院依法予以维持。对上诉人明阳公司主张其中有部分业主已过一年免物管期限的问题，但明阳公司未提供证据证明。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，明阳公司的该项上诉主张依法不成立，本院依法不予支持。

针对明阳公司是否应当向润家物业支付明阳文苑小区空置房的物业费问题。上诉人上诉主张双方物业服务合同约定空置房物业由甲方全额缴纳，每月补贴给乙方0元，其不承担空置房物业费。经审理查明，双方物业服务合同第七条约定：“空置房物业由甲方全额缴纳，经双方同意，每月补贴给乙方0元。”一审法院根据《物业管理条例》第四十二条的规定对该条款解释为空置房按合同约定的1元支付物业费，明阳公司不再进行补贴。一审法院对该条款的解释符合法律的双方合同约定，并无不当，本院予以维持。对明阳公司上诉主张其2017年12月31日向政府移交147套安置房，其不再承担责任。经查明，一审法院予认定明阳公司2017年12月移交安置房的事实，故只判决阳明公司承担移交之前的物业费，因此明阳公司的该项主张依法不成立，本院不予支持。

针对明阳公司是否应当支付垃圾清运费的问题。上诉人明阳公司上诉主张其已安排向郑子军支付了垃圾清运费，其不应再支付垃圾清运费。经审理查明，双方《明阳文苑物业服务合同补充协议》第三条第三款明确约定明阳公司在润家物业未进场前收取装修管理费和垃圾清运费归润家物业所有。本院认为补充协议是双方自愿签订的，对双方均有约束力，双方至今也仍未签订补充协议对上述约定进行过变更，故明阳公司应当按照双方的约定向润家物业支付入场前收取的垃圾清运费。上诉人明阳公司上诉主张其已安排向郑子军支付了垃圾清运费，其不应再支付垃圾清运费的理由依法不成立，本院不予支持。针对上诉人明阳公司上诉主张案涉物业没有交付，其不应承担物业费的问题。经审理查明，对双方签订物业合同后润家物业进场服务的事实明阳公司并无异议，小区业委会也认可润家物业进行了服务。因此一审法院根据证据认定双方物业合同已实际履行，明阳公司依法合同应支付物业服务费的认定与本院审理查明事实一致，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人明阳公司的上诉主张不能成立，依法应予以驳回。一审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14,896.00元，由上诉人会东县明阳开发建设有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　舒涛

审判员　　刘莉

审判员　　郑坚

二〇二一年六月三十日

书记员　　蒋欢