执行异议获得支持

案外人：吴XX，男，1984年11月4日生，汉族，住常州市钟楼区。

案外人：王XX，女，1962年9月4日生，汉族，住常州市钟楼区。

委托诉讼代理人：陈XX、王笑，上海市XX律师。

申请执行人：路XX，男，1969年11月27日生，汉族，住常州市武进区。

被执行人：孙XX，女，1969年10月24日生，汉族，户籍地常州市武进区。

本院在执行路XX申请执行孙XX民间借贷纠纷一案过程中，案外人吴XX、王XX向本院提出书面异议。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2015年10月21日，本院作出（2015）武嘉民初字第1076号民事调解：一、被告孙XX结欠原告路XX借款365000元，该款由被告孙XX于2015年12月30日前支付20000元，于2016年1月30日前支付45000元，于2016年6月30日前支付30000元，于2016年12月30日前支付45000元，于2017年6月30日前支付30000元，于2017年12月30日前支付45000元，于2018年6月30日前支付30000元，于2018年12月30日前支付45000元，于2019年6月30日前支付30000元，于2019年12月30日前支付45000元。若被告未能按期足额履行，则不再分期履行，另由被告承担违约金35000元，原告有权就全部365000元的未履行部分及违约金35000元一并申请执行。二、案件受理费减半收取3390元，由被告孙XX负担（已履行）。

根据路XX的申请，本院于2017年4月7日立案强制执行，案号为（2017）苏0412执1228号。在执行过程中，本院于2019年2月1日至常州市不动产登记交易中心查封了孙XX名下位于常州市钟楼区的房屋，查封期限为三年。

案外人吴XX、王XX提出异议称，2012年12月，案外人与被执行人协商一致购买常州市钟楼区房屋，商定房屋总价821800元。2012年12月10日，案外人支付现金50000元，12月14日支付111800元，均由被执行人孙XX出具收条。12月21日，案外人王XX通过银行转账支付被执行人孙XX660000元。同日，被执行人出具收条给案外人，载明收到案外人购买涉案房屋房款821800元，房款全部付清。双方在该日签订房屋买卖协议一份，约定在2013年12月31日前办理房屋过户手续，并办理了房屋交接手续，由案外人实际占有使用至今。因被执行人迟迟未履行过户义务，案外人于2018年2月7日向钟楼区人民法院提起诉讼，该院作出（2018）苏0404民初823号民事判决书，判令被执行人协助案外人办理涉案房屋的所有权变更登记手续并承担相关税费。因其未在判决生效后履行过户义务，案外人于2019年3月27日申请强制执行。在执行过程中，因武进法院以（2017）苏0412执1228号案件对涉案房屋采取了查封措施且目前为首查封，致使常州市不动产登记交易中心无法根据钟楼区法院的协助执行通知书办理过户手续。为维护案外人的合法权益，请求：贵院中止对上述涉案房屋的执行。

申请执行人路XX未作答辩。

被执行人孙XX未作答辩。

另查明，吴XX、王XX因与孙XX、徐X房屋买卖合同纠纷一案诉至常州市钟楼区人民法院，该院经审理认定事实如下：2012年12月21日，甲方（出卖人）孙XX、徐X与乙方（买受人）吴XX、王XX订立《房屋买卖协议》一份。合同约定甲方将XX盈八千里15幢乙单元2004室（建筑面积120.61㎡，房屋所有权证号为005XXXX3717）房屋转让给乙方，成交价格为821800元。甲方在此确认：上述房款乙方已全部付清。甲方在2013年12月31日前办结房屋过户手续。甲方未能按照协议约定时间办理房屋抵押注销手续、房屋交付手续、房屋过户手续的，应承担违约金：为全部购房款的30%。本合同相关的税费由甲方承担。2012年12月10日，原告王XX向被告孙XX支付购房定金50000元，被告孙XX于当日出具收条一张，载明“今收到王XX人民币伍万元整。房款订金。收款人：孙XX”。2012年12月14日，原告王XX向被告孙XX支付购房款111800元，被告孙XX于当日出具收条一张，载明“今收到王XX购房壹拾壹万壹仟捌佰元整。收款人：孙XX”。2012年12月21日，原告王XX通过江苏XX银行向被告孙XX的账户汇款660000元，两被告于当日出具收条一张，载明“今收到王XX购买八千里花园15幢乙单元2004室房款捌拾贰万壹仟捌佰元整，房款已全部付清。收款人：孙XX、徐X”。八千里花园15幢乙单元2004室房屋登记在孙XX、徐X名下，现由吴XX、王XX居住使用。

2018年12月20日，该院作出（2018）苏0404民初823号民事判决：一、原告吴XX、王XX与被告孙XX、徐X签订的《房屋买卖协议》继续履行，被告孙XX、徐X于本判决生效之日起十日内协助原告吴XX、王XX办理八千里花园15幢乙单元2004室房屋所有权变更登记手续；因办理上述房屋所有权变更登记手续产生的相关税费由被告孙XX、徐X承担。二、被告孙XX、徐X于本判决生效之日起十日内向原告吴XX、王XX支付违约金246540元。

再查明，2018年8月22日，常州市新北区人民法院就吴XX、王XX针对陆XX申请执行孙XX、徐X民间借贷纠纷一案提出的执行异议作出（2018）苏0411执异91号执行裁定：中止对常州市钟楼区房屋的执行。本院于2020年6月9日就吴XX、王XX针对华XX申请执行孙XX民间借贷纠纷一案提出的执行异议作出（2020）苏0412执异43号执行裁定：中止对常州市钟楼区房屋的执行。2020年8月27日，常州市天宁区人民法院就吴XX、王XX针对常州XX盈环达通房地产开发有限公司申请执行徐XX、孙XX、徐X金融借款合同纠纷一案提出的执行异议作出（2020）苏0402执异69号执行裁定：中止对常州市钟楼区房屋的执行。

又查明，本院（2017）苏0412执1228号查封系上述案涉房屋的首查封。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴XX、王XX在本院查封涉案房屋前已与该房屋所有权人孙XX、徐X签订了书面买卖合同，该合同不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。吴XX、王XX在本院查封之前已合法占有涉案房屋，且二人已按合同约定支付了全部价款。涉案房屋在本院查封前未办理过户登记系因房屋产权人未履行协助过户义务，不能归咎于吴XX、王XX。综上，吴XX、王XX对涉案房屋享有的权利能够排除本院对涉案房屋的执行。案外人的执行异议请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对常州市钟楼区房屋的执行。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　徐　锟

人民陪审员　　周XX

人民陪审员　　林丽洁

法官　助理　　张洪燕

二〇二〇年十月二十二日

书　记　员　　蒋XX