一房二卖住不进，律师代理来退房

    河北省唐山市中级人民法院

    民事判决书

    （2021）冀02民终1371号

    上诉人（原审被告）:遵化市农村信用合作联社，住所地：遵化市建明西XX。统一社会信用代码：9113XXXX6587889H。

    法定代表人：吕XX，该合作联社理事长。

    委托诉讼代理人：李X，男，1992年5月15日生，汉族，公司员工，现住河北省南宫市。

    委托诉讼代理人:赵XX,河北XX律师。

    被上诉人（原审原告）：张XX，女，1977年7月15日出生，汉族，农民，现住河北省遵化市。

    委托诉讼代理人:户兆华，河北XX律师。

    原审第三人：王XX，男，1964年5月7日出生,汉族，农民，现住河北省遵化市。

    上诉人遵化市农村信用合作联社因与被上诉人张XX、原审第三人王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院(2020)冀0281民初3208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

    遵化市农村信用合作联社上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、本案不具备解除合同的条件，一审法院判决解除上诉人与被上诉人于2020年5月21日签订的资产转让合同与客观事实不符，且于法无据。2、一审法院对第三人王XX持有收据的真伪未予审查是错误的。3、被上诉人的过错不能由上诉人承担不利的后果。

    被上诉人张XX答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

    原审第三人王XX答辩称：涉案的房产是其本人购买的，将其列为第三人是不对的。认可一审判决。

    张XX向一审法院起诉请求：要求被告偿还房款572244元；赔偿损失26500元（截止到2020年8月26日）；由被告承担诉讼费用。庭审中，原告增加诉请，要求解除与被告间的资产转让合同。

    一审法院认定事实，2017年5月18日，遵化市农村信用合作联社为甲方与乙方遵化市XX公司、丙方遵化市XX公司签订以物抵债协议书，协议书中包括乙方所有玫瑰园小区13-1-2503，建筑面积98.38㎡，及附属设施，经唐山XX公司评估价值57.109万元抵顶丙方所欠甲方贷款本金及利息。2020年5月13日，委托人遵化市农村信用合作联社与拍卖人河北XX公司签订委托拍卖合同，主要内容为，委托人拍卖标的在交付给买受人之前，拍卖标的以现状为准；委托人为拍卖标的的预展提供条件；拍卖人要求买受人在拍卖成交后7日内直接向委托人交付成交价款，委托人在收到全部款项后，将拍卖标的交付买受人；委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的处分权，并承担与此相关的一切责任；委托人向拍卖人提供的拍卖标的情况不真实，未能如实说明拍卖标的的来源、瑕疵（包括物的瑕疵和权利瑕疵），由此造成的后果由委托人承担，由于上述情形存在，导致买受人、第三人要求拍卖人承担责任的，拍卖人承担责任后，对拍卖人因此造成的损失由委托人承担；拍卖人接受委托后，委托人不得委托其他拍卖人拍卖，拍卖人不得低于保留价成交；拍卖成交后，委托人应协助买受人办理相关手续，以保证买受人实际取得拍卖标的；拍卖成交当日，委托人应与买受人签署《资产转让合同》；委托人所委托的拍卖标的，因本身的质量或者其他不明情况而被有关部门查封、扣留，拍卖人不承担任何责任。2020年5月14日，河北XX公司在河北青年报上刊登拍卖公告，定于2020年5月21日10时在中国拍卖行业协会网络拍卖平台（××）公开拍卖遵化市农村信用合作联社拥有的抵债资产一批（住宅类）。即日起标的所在地展示，有意竞买者请于拍卖日前携有效证件及保证金回单办理竞买手续。联系方式：0311-898××××7龚XX。2020年5月14日，原告张XX在河北XX公司的书面竞拍须知上签字。2020年5月14日，原告张XX在河北XX公司的书面标的介绍及瑕疵声明上签字。主要内容为，标的物位于遵化市；该标的物为遵化市农村信用合作联社抵债所得，所有权人为遵化市农村信用合作联社；房屋面积98.38㎡，毛坯房，南北通透，含地下室一个，水暖电齐全，未通天然气。未办理不动产权证，有房款收据，需到开发商处变更名称；买受人结清全部款项后，与委托人办理标的交付手续，买受人需自行办理标的更名和过户手续，更名和过户所涉及的双方应缴纳一切税、费均由买受人承担，标的可能存在欠缴的物业费、水、电、暖、燃气等费用由买受人承担；委托人及拍卖人所提供的标的资料及数据仅供参考，以不动产管理部门出具的数据为准；若有出入，拍卖成交价款及拍卖佣金不予调整。2020年5月21日，张XX在电子拍卖笔录及拍卖成交确认书上签字，拍品标的位于遵化市，建筑面积98.38㎡，成交价56.1万元，佣金11220元，合计金额572220元。2020年5月21日，原告张XX为受让人与转让人遵化市农村信用合作联社签订资产转让合同（标的1），合同的主要内容，转让人委托河北XX公司对遵化市农村信用合作联社抵顶资产，即位于遵化市（房屋建筑面积98.38㎡）进行公开拍卖，买受人竞买成交，受让价56.1万元；买受人于2020年5月29日前将全部成交价款交至甲方指定账户；买受人交清全部拍卖价款及拍卖佣金后，双方办理资产交接手续，买受人需自行办理标的更名和过户手续，承担一切税、费；标的可能存在欠缴的物业费、水、电、暖、燃气等费用由买受人承担；买受人参加拍卖前已实地查看过全部拍卖资产，对所受让资产的品质及相关情况已经完全了解，并确认符合买受人的要求，不会因包括受让资产可能存在瑕疵在内的任何原因要求解除本合同或者要求转让人及拍卖人承担任何责任，本合同具有独立性，无论何种情况，不论任何原因，亦不因可能产生的拍卖瑕疵及拍卖过程中签署的任何文件的无效而无效，如拍卖有瑕疵或相关文件被认定为无效，合同双方亦自愿按本合同的约定履；买受人自行承担本协议所涉资产可能存在的风险和瑕疵；转让人及拍卖人所提供的土地面积及房屋面积数仅供参考，由管理部门出具的数据为准，若有出入，拍卖成交价款及拍卖佣金不予调整；买受人未结清全部款项，不得擅自清场、占用等行为，否则，转让人有权追究买受人责任，并要求买受人赔偿损失并解除本合同。2020年5月18日，原告张XX通过银行转款支付拍卖保证金5万元，2020年5月26日，原告张XX通过银行转款支付房地产评估有限公司费用300元，2020年5月26日，原告通过银行转款支付给遵化市信用合作联社51.07万元，上述款项合计56.1万元。2020年5月26日，转让人遵化市农村信用合作联社与受让人张XX办理资产交接。合同签订后，被告与原告到设在遵化XX公司处的“唐山XX公司（1）售楼处”办理手续，被告将收据两张经售楼处改动加盖售楼处公章后交付原告。其中一张收据注明，2009年8月18日，收到徐XX，将徐XX划掉，改写为遵化市信用合作联社，加盖售楼处印章，再将遵化市信用合作联社划掉，改写为张XX，加盖售楼处印章，交来玫瑰园一区13＃-1-2503房款，98.38㎡，29.514万元；另一张收据注明，2009年8月18日，收到遵化市信用合作联社，将遵化市信用合作联社划掉，改写为张XX，加盖售楼处印章，交来玫瑰园一区13＃-1-2503地下室，26440元。当日，原告张XX向该售楼处交该楼房的热力水表费1533元、燃气初装费3200元、维修基金6431元、房本费80元，时间均注明为2015年9月30日。加盖的均为椭圆型“唐山XX公司（1）售楼处”印章。2020年6月8日，唐山XX公司为原告张XX出具交费流转通知单，主要内容，业主张XX详细地址13楼1单元2503室，在我处已全部办完入住手续，请物业公司办理相关手续并发放钥匙。地下室内-2③＃18.59㎡。另查明，购房收据上注明徐XX的涉案楼房，为开发商唐山XX公司用于抵顶的混凝土款。2015年8月10日，“唐山XX公司（Ａ）售楼处”出具收据两张，其中一张注明收到王XX交来玫瑰园1区13-1-2503人民币423206元，另一张注明入住热表费1533元、工本费80元、燃气初装费3200元，合计4813元。加盖的均为“唐山XX公司（Ａ）售楼处”长方型印章。唐山XX公司为出卖人与买受人王XX签订商品房买卖合同，合同主要内容为买受人所购商品房玫瑰园13-1-2503建筑面积98.42㎡，价款423206元，合同加盖了山凤辉房地产开发有限公司印章（圆型），未注明签订合同时间。2015年8月10日，唐山XX公司出具交费流转通知单，主要内容，业主王XX详细地址13＃楼1单元2503室，在我处已全部办完入住手续，请物业公司办理相关手续并发放钥匙。加盖“唐山XX公司（Ａ）售楼处”印章（长方型）。2020年8月1日，遵化市建华XX出具收据三张，注明收到13＃1门2503王XX分别为电表245、电费200，￥445；电梯使用费1800、物业费1772、垃圾清运费1000、二次粉刷400，￥4972；装修保证金3000、电费周转金800，￥3800；均加盖了遵化市玫瑰园财务专用章。2020年8月1日，玫瑰园小区物业办公室出具出入证，主要内容为今有13＃1门2503允许进入小区运沙石料。请保安给予放行。加盖玫瑰园小区物业办公室印章。再查明，王XX现已装修完毕，并入住玫瑰园1区13-1-2503室。2019年8月19日，遵化市广播电视台出具刊登证明，主要内容为，唐山XX所办理的一切手续以唐山XX公司在工商局备案的公章为准，没有通过我公司办理的一切手续（售房合同及入住手续等），我公司不予承认，概不负法律责任。特此声明：玫瑰园售楼处合同章、财务专用章及玫瑰园项目工程部章全部声明作废。以上内容于2016年7月6日在《遵化周报》刊登。

    一审法院认为，案涉楼房13-1-2503室为唐山XX公司的商品房，系开发公司内部不同的售楼处所处分，第三人王XX从玫瑰园小区物业公司领取该楼房门钥匙，装修并实际入住，事实清楚，本院予以确认。关于房屋所有权的取得。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。基于上述规定，被告基于以物抵债协议取得的涉案房产，仅取得的是债权而非物权，被告未实际占有，不能视为房屋的交付使用，原告与被告签订的资产转让合同有效。原告依据该合同取得的涉案房产，亦是债权而非物权，现该房屋被第三人实际占有，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：其中第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，原告要求解除合同，退还购房款，赔偿损失，理据充分，本院予以支持。关于原告购房款及损失数额的确认。依转款记录及资产转让合同等能够认定购房款为56.1万元；依原告交付热力水表费、燃气初装费、维修基金、房本费收据，能够认定原告购房款外损失为11244元；原告未及时到物业公司领取涉案房屋钥匙致房屋未实际交付，自身有一定过错，要求购房款利息损失，理据不足，本院不予认定。遂判决：一、解除原告张XX与被告遵化市农村信用合作联社于2020年5月21日签订的资产转让合同；二、由被告遵化市农村信用合作联社于本判决生效后10日内退还原告张XX购房款561000元、赔偿损失11244元，合计572244元；三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9787元，减半收取4893.5元，由被告遵化市农村信用合作联社负担。

    本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。

    本院认为，2020年5月21日，上诉人遵化市农村信用合作联社作为转让人与被上诉人张XX作为买受人签订了资产转让合同（标的1）。后被上诉人向上诉人支付了涉案房屋的相应价款，并办理了涉案房屋的交接手续。而第三人王XX亦主张涉案的房屋系其从玫瑰园小区物业公司领取了该楼房门的钥匙，交纳了房款、煤气初装费、入住热表费、装修保证金等费用，且实际装修并入住。目前，涉案的房产未办理不动产权证书，而上诉人基于以物抵债协议取得的是涉案房屋的债权，并非物权，本案的房屋已经被王XX实际占有，致使被上诉人的合同目的不能实现，故不能认定上诉人向被上诉人实际交付了房屋。一审法院依据本案的实际情况、当事人所提交的证据，判决解除上诉人与被上诉人签订的资产转让合同，上诉人退还被上诉人购房款、赔偿相应损失并无不妥。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费9522元，由上诉人遵化市农村信用合作联社负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　沈　军

    审判员　毕XX

    审判员　徐XX

    二〇二一年三月十八日

    书记员　郑XX