商品房买卖合同

    2013年1月5日，吴X1的法定代理人即其母亲沈某某以吴X1的名义与XX公司签订了《泰兴市商品房买卖合同》，吴X1向XX公司购买泰兴市佳源新XX某幢某室房屋，合同约定该商品房用途为商业。房屋建筑面积为34.4平方米，总价843000元。该合同附件三系关于装饰、设备标准的内容，其中第11条载明“其他：一至五层商业区屋顶设置中央空调室外机组设备”。吴X1按约支付房款后，XX公司于2014年9月22日交付案涉房屋。同日，XX公司作为甲方，嘉兴市XX公司作为乙方，吴X1作为丙方，三方签订《协议书》一份，载明：“…同年乙丙签订《佳源新天地商铺委托经营合同》，由丙方将上述房屋委托乙方经营管理，委托经营期限为5年…”

    一审法院认为，双方签订的《泰兴市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行义务。双方的争议焦点为：合同附件三中“其他：一至五层商业区屋顶设置中央空调室外机组设备”约定条款能否确认XX公司具有安装中央空调设备的义务？对于该约定，吴X1解释称附件三系对装饰、设备标准的约定，中央空调室外机组设备作为其中第11条进行了明确约定，系案涉房屋应当安装并交付中央空调；XX公司解释称，部分业主需在楼层平顶安装中央空调外机设备，为避免业主间因此存在争议而产生邻里纠纷，故在合同中增加该条进行提醒，但公司工作人员在该条表述中不严谨，并非吴X1所主张由XX公司向其提供中央空调设备的意思表示。从双方对合同该条款的解释可以看出双方对该条款约定的含义存在争议。依据《民法总则》第一百四十二条规定：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词语，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。对此一审法院认为，1.从争议条款的文义分析，“一至五层商业区屋顶设置中央空调室外机组设备”的字面意思仅仅限于屋顶设置中央空调室外机组设备，该内容重点强调的是空调外机的放置地点。吴X1主张的安装中央空调设备，与争议条款所载设置中央空调室外机组设备，并非同一概念，由此并不能推导出XX公司具有为吴X1安装中央空调设备的意思表示；且争议条款内容仅对室外机组设备设置有约定，并没有对中央空调的规格、型号、室内机组设备、管道等合同主要内容一并进行约定；2.从案涉商品房销售合同整体约定来看，除了附件三提及中央空调室外机组外，合同主体部分及其他附件均未提及中央空调设备；3.中央空调在商品房销售中属于重要设施，案涉房屋在交付时即不具备安装中央空调的条件，XX公司在按合同约定期限交付案涉未安装中央空调的房屋（毛坯），吴X1在房屋交付时并未向XX公司提出异议，且已经委托案外人嘉兴市XX公司经营管理。综上，XX公司在合同附件中载明的争议条款不能认定为该公司承担安装中央空调义务的意思表示。

    关于吴X1主张依据《合同法》第41条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”争议条款应作出不利于XX公司的解释。本案中，商品房销售合同虽系XX公司提供，但经一审法院调查了解案涉小区出售的约200余套商品房仅有130余套的商品房买卖合同中载有争议条款，另有70余套商品房买卖合同未有该条款，致格式条款的性质存疑。退一步讲，即使争议条款属于格式条款，因根据通常解释，争议条款不能认定为XX公司承担安装中央空调义务的意思表示，吴X1的解释不成立，不属于《合同法》第41条“有两种以上解释的”情形，故其主张作出对XX公司不利的解释，一审法院不予采纳。

    吴X1据此条款要求XX公司承担安装中央空调设施的义务并承担违约责任赔偿租金损失5万元，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。由于案涉房屋交付时间为2014年9月，吴X1已于2017年开始向XX公司主张权利，并于2019年曾诉至一审法院，故其起诉并未超过法律规定的诉讼时效。因XX公司在商品房销售合同中约定存在瑕疵引起本诉，应分担本案诉讼费。

    综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，判决：驳回吴X1的诉讼请求。案件受理费1050元，由吴X1负担735元，XX公司负担315元（此款吴X1已预交，XX公司应负部分于判决生效之日起十日内给付吴X1）。