房屋买卖合同纠纷

宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院

民事判决书

（2020）宁0202民初1985号

原告：刘XX，大武口区黄河西XX雅和XX经营者，住石嘴山市。

原告：孙X，汉族，住石嘴山市大武口区黄河西XX凯旋城XX。

以上原告刘XX、孙X共同委托诉讼代理人：高亮，宁XX律师。

被告：余XX，男。

被告：余X，女，住大武口区XX。

原告刘XX、孙X与被告余XX、余X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘XX及原告刘XX、孙X的委托诉讼代理人高亮，被告余XX均到庭参加了诉讼，被告余X经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

刘XX、孙X向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告刘XX、孙X与被告余XX、余X签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告余XX、余X向原告刘XX、孙X返还购房款40万元，赔偿违约金12万元，合计52万元；3.本案案件受理费由被告余XX、余X承担。事实和理由：余XX系位于××区商业房的所有权人，余X系该房屋的共有权人。2016年余XX找到刘XX、孙X协商，将其所有的××区商业房出售给刘XX、孙X，并收取了刘XX、孙X20万元购房定金。2017年双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定由余XX将其所有的的位××区商业房以总价款90万元出售给刘XX、孙X；刘XX、孙X第一期支付购房款40万元，后续购房款待余XX还清贷款解押并配合刘XX、孙X办理按揭贷款后，再支付第二期剩余购房款50万元。余XX承诺于2020年6月19日前还清贷款、办理解押，并配合刘XX、孙X办理按揭贷款及过户事宜；协议同时约定，余XX不能按期还清贷款或因与他人纠纷导致房屋被法院查封等情形的，余XX应当按已付购房款的30％向刘XX、孙X赔偿违约金。现余XX不仅无法还清房屋贷款，还因与他人的民事纠纷导致房屋被查封，其本人也被列为限制高消费人员、失信被执行人等。因余XX的行为不仅违背了协议的约定，还导致房屋所有权不能转移给刘XX、孙X，现刘XX、孙X为维护自身的合法财产权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。

余XX辩称，2016年刘XX找到余XX协商要购买其所有的的位××区商业房，总价款90万元。当时因刘XX资金紧张，不能一次性付清购房款90万元，在刘XX、孙X分批交付购房款40万元后，余XX将房屋交付给刘XX使用，约定房租为每年5万元。但后来余XX免除了刘XX给付租金的义务。在签订《房屋买卖协议》时，余XX已告知刘XX房屋已抵押在宁XX。刘XX、孙X如果能一次性付清购房款90万元，当时就可以从宁XX撤销抵押，将房屋备案至刘XX、孙X名下。2020年6月19日，刘XX、孙X要求本人还清贷款、办理解押。但因本人确实有民事案件，房屋又被石嘴山中级人民法院采取了查封强制措施，以致不能给刘XX、孙X如期办理解押。后来经双方协商，解除了房屋买卖协议，余XX、余X在三年内向刘XX、孙X退还购房款40万元，但不存在赔偿违约金的情况。

余X未作答辩，亦未向法庭提交证据材料。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。刘XX、孙X提交的房屋买卖协议、收条、银行转账单、不动产登记信息查询结果证明具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件事实之间产生实质关系，予以采信。

本院经审理认定事实如下：刘XX、孙X系夫妻关系；余XX、余X系夫妻关系。位于××区商业房的所有权登记在余X名下，而余XX系房屋共有人。2016年5月17日，刘XX通过银行转账向余XX交付款项20万元，余XX于当天向刘XX出具收条一张，注明收到刘XX交来黄河西XX商业房定金20万元等内容；2017年1月13日，刘XX分两次通过银行转账向余XX交付款项1万元、19万元，2017年1月20日，余XX给刘XX出具收条一张，写有收到刘XX交来黄河西XX商业房购房款20万元。2017年1月20日，余XX与刘XX、孙X签订了《房屋买卖协议》，协议约定由刘XX、孙X购买余XX、余X所有的的位××区商业房，总价款90万元；余XX承诺于2020年6月19日前还清该房屋贷款、办理解押，并配合刘XX、孙X办理按揭贷款及过户事宜；刘XX、孙X分两期向余XX支付购房款，第一期支付购房款40万元，由于协议签订前，刘XX、孙X已转账余XX购房款40万元，故签订协议时余XX应向刘XX、孙X出具收据，待余XX还清贷款解押并配合刘XX、孙X办理按揭贷款后，刘XX、孙X再向余XX支付第二期剩余购房款50万元；协议同时约定余XX不能按期还清贷款或因与他人纠纷导致房屋被人民法院查封等情形的，余XX应当按已付购房款的30％向刘XX、孙X支付违约金；协议还就其他条款等内容进行了约定。因大武口区黄河西XX商业房自2017年12月25日至2020年6月10日止的期间被相关人民法院多次采取了查封措施，以至余XX无法向刘XX、孙X交付房屋。2020年7月9日，余XX与刘XX、孙X已协商解除了《房屋买卖协议》。因余XX、余X未向刘XX、孙X返还购房款40万元及赔偿违约金，以至双方纠纷成诉至本院。

本院认为，虽余X未在《房屋买卖协议》上签名，但位于××区商业房的所有权登记在其名下，余XX订立涉及其名下不动产买卖协议，其不可能不会有所察觉，更不可能对交易不动产涉及关乎其重大利益不无动于衷。可见，余X对余XX出卖案涉共有房屋应是知情的。当然，余X对余XX出卖案涉共有房屋的知情，并不关乎《房屋买卖协议》的有效性，而是言明其系房屋买卖协议中的出卖人的角色。因《房屋买卖协议》系余XX、余X与刘XX、孙X各自意愿的体现，意思真实，内容不存在违反法律、行政法规规定的内容，对双方具有约束力。因余XX与刘XX、孙X均认可《房屋买卖协议》于2020年7月9日经协商已解除。在此，即便余X不同意解除房屋买卖协议，根据表见代理的相关法律规定足以克服未经余X同意的障碍。在房屋买卖协议已发生解除的效力下，刘XX、孙X再请求解除房屋买卖协议已无必要，该部分诉求不符合相关法律的规定，不予支持。当案涉协议发生解除效力后，买卖合同这类一时性合同将向两个方向产生影响，即已履行的债务发生新的返还之债请求权；而未履行的债务将不再履行。故，余XX、余X有向刘XX归还购房款40万元的民事责任。又因案涉协议无法履行源于余XX对他人负担债务，大武口区黄河西XX商业房已被相关人民法院采取了执行强制措施，以至余XX、余X无法向刘XX、孙X交付房屋，这对刘XX、孙X而言已构成严重违约。刘XX、孙X有权依案涉合同的约定请求余XX、余X赔偿违约金，但其请求依约定的方法计算的违约金过高，且余XX在庭审中已提出降低违约金的抗辩，主办法官在审慎行使自由裁量权的合理范围内，按已付购房款的15%确定赔偿违约金6万元为宜。这里略微阐述一下适用案涉协议违约金的约定，并不意味协议解除后又“复活”了，理由还是源于解除发生效力后，溯及合同向未订立合同之前这个方向产生附带损害赔偿的清算效果，与其重新启用其他赔偿方法到不如拟制适用原合同约定的违约金计算方法而已，这起码降低成本、简便易行。另，余X经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、辩论权等诉讼权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。

综上所述，为维护自然人等民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告余XX、余X于本判决生效后五日内向原告刘XX、孙X归还购房款400000元、赔偿违约金60000元，合计460000元；

二、驳回原告刘XX、孙X的其他诉讼请求。

如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9000元，减半收取计4500元，由刘XX、孙X负担400元；由余XX、余X负担4100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。

审判员刘力

二○二○年八月二十八日

书记员蔺X