杭州XX*市场经营管理有限公司与张*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    杭州XX*市场经营管理有限公司与张*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

    杭州市西湖区人民法院

    民事判决书

    （2018）浙0106民初1084号

    原告：杭州XX*市场经营管理有限公司，住所地杭州市西湖区。

    法定代表人：蔡XX,董事长。

    委托诉讼代理人：徐XX，系公司员工。

    被告：张*，男，1977年9月11日出生，汉族，住杭州市江干区。

    委托诉讼代理人：骆XX，浙江XX律师。

    委托诉讼代理人：王X，女，1979年5月22日出生，汉族，住杭州市江干区，系被告配偶。

    原告杭州XX*市场经营管理有限公司与被告张*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐XX、被告的委托诉讼代理人骆XX、王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告滞纳金769.4元；2.被告支付原告违约金9093元；3.被告支付原告自2018年1月1日起至2018年5月15日止的占用使用费34101元；4.被告赔偿原告房屋损害修复费用10000元；5.被告赔偿原告房屋损害修复及保养期间的3个月的租金收益损失22734元；6.被告支付原告欠付电费79.65元。事实和理由：2016年12月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告续租位于杭州市，共四间房屋作为经营使用。被告于2016年12月30日支付30000元，于2017年1月16日支付38473元，其中2017年1月16日支付的款项逾期了10天。合同到期后，原告多次要求被告XX、归还房屋，均遭拒绝。2018年5月15日，双方对涉案房屋进行勘查后办理了退房手续，并对房屋损坏进行了确认，双方对部分房屋修复金额未达成一致。原告多次要求被告确定并赔偿损失，均被拒绝。为避免损失扩大，2018年6月15日，原告委托案外人杭州XX公司进行修复并签订房屋装修合同，确定修复工程价款为10000元。合同签订当日，原告支付完毕工程价款。综上，被告迟延支付租金，占用房屋拒不XX，后又怠于履行义务，造成涉案房屋无法恢复到适租状态，原告为此主张。

    被告答辩称：对于原告主张的延期支付租金的滞纳金769.4元，被告同意支付。对原告主张的违约金9093元，因违约金具有补偿性质，被告延迟交付租金的行为，不会造成原告9093元的损失，原告主张违约金过高，且原告同时主张了滞纳金及违约金，被告不认可。因被告已于2017年10月份搬离了案涉房屋，故不存在租赁合同到期之后仍然实际占用房屋的情况，不同意承担占有使用费。关于损失赔偿，根据双方于2018年5月15日现场确认的情况，被告对确实属于被告造成的损坏及相应金额进行确认，对于不属于被告造成的损坏不予认可。如玻璃的损坏是玻璃本身的质量问题所致；墙面脱落损坏，是房屋本身质量问题及市场环境阴暗潮湿导致的；立柱的损坏，也是房屋本身的质量问题。这三项损害修复费用不应当由被告承担。因房屋即将面临拆迁，目前案涉市场内90%的店面是空着，即便被告不再租用，原告也不会对外出租，不可能产生保养期间的租金收益损失。故对该部分诉请，被告不予认可。对电费79.65元，被告愿意支付。同时，原告收取了被告的押金5000元，被告要求在应付款中冲抵。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提供的双方之间签订的房屋租赁合同、付款凭证、工商登记证明、租赁房屋退还确认书、运单号、物流信息、督促函的真实性予以认定。对区域内其他房屋租赁合同的真实性不予认定。建筑装修工程合同、网银电子回单，系原告与案外人之间发生的关系，不能证明与被告有关。

    对被告提供的短信聊天记录，原告认可与被告短信联系的电话137××××6086系其工作人员杨XX的手机，故本院对该短信聊天记录的真实性予以认定。对电费通知单的真实性予以认定。对电表照片、市场的现状照片，原告不认可，本院不予认定。对网络新闻，被告不认可，本院不予认定。对押金收据予以认定。

    根据上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：

    2016年12月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定甲方将位于杭州市，编号为B区21、23、25、27，共四间出租给乙方作为经营使用，面积为202.08m？，含公摊。租赁期限自2017年1月1日零时起至2017年12月31日24时止，共计一年，单价按每平方25元/月计算，共计租金60624元/年。商铺保证金5000元，已交2000元，尚欠3000元。乙方须向甲方缴纳综合管理费用，由甲方按2元/m？/月收费标准按年收取，根据商铺面积，总计综合管理费用为4849元。合计乙方应支付68473元。乙方自行负担水、电费，由甲方按有关收费标准按月收取。合同一年一签，所含费用按年收取，在合同签订后七日内一次性交清。乙方逾期7天未缴纳上述条款所列相关费用（租金、综合管理费、水电费等）的，甲方按相关规定收取一定滞纳金。每逾期一天，按拖欠费用的千分之二收取滞纳金。合同还约定，在下列任一情况下，甲方有权提前解除本合同，收回租赁商铺，同时甲方有权不予返还乙方已支付的保证金（包括已支付的综合保证金、装修保证金等），并按照本合同其他条款的相应规定收取违约金，要求乙方赔偿损失：（1）……（2）……（3）逾期60天缴纳租金或综合管理费、水电费等费用。如果甲、乙任何乙方违反本协议时，违约方应当向守约方支付年租赁金额的15%作为违约金，计9093元。当违约金不足以弥补另一方的实际损失时，还应支付相应的赔偿金。

    合同签订后，被告于2016年12月30日支付原告押金3000元，此前被告曾支付给原告押金2000元，合计押金5000元。被告已付清了截至2017年12月31日前的租金。其中2017年度的租金，被告逾期支付了10天。2017年12月29日，原告的签约代表杨XX通过短信督促被告办理续租或不续租事宜，被告回复“我们到期后不续租，你们之前有发过通知”，杨XX：“我们发的是仓库的”，被告回复：“店面已经腾出来给你们了，假如有电费产生可以联系我”。杨XX：“交接手续没有办理”，被告回复：“你那张交接手续我无法接受”。

    2018年5月15日，双方对案涉房屋现场勘查并进行交接。被告认可房屋内的门把手、吊顶、吊灯、地砖的损坏修复价格合计2474元以及电费79.65元。被告不认可玻璃损坏、墙面脱落及墙柱损坏修复费用分别为878元、3246元、1800元，合计5924元。2018年6月2日，原告向被告送达了督促函，函件载明双方已于2018年5月15日签署租赁房屋退还确认书，当日，被告对损坏项目中的三项修复金额不认可，承诺在7日内予以答复，但原告至今未收到被告的答复、确认、赔偿和支付欠款，故督促被告在十日内履行完毕义务，避免损失扩大。否则，原告将自行聘请第三方进行损失评估和房屋修复，同时依法追究被告的责任。审理过程中，被告向本院确认，玻璃配件及安装价格为400元左右，墙面和墙柱表面脱落的修补所需材料及人工费合计2000元左右。

    本院认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方争议焦点在于房屋交接时间的认定以及被告是否存在使用不当造成房屋内财物损坏等行为。关于房屋交接时间，根据被告提供的短信记录，可以证明被告在2017年12月30日即已通过短信告知原告，其不再续租，并通知其已从房屋中腾出。该短信内容具体明确，应视为被告已通知原告接收房屋。且双方合同约定租赁期限至2017年12月31日，故原告理应于合同到期后接收房屋。至于原告主张被告此后仍控制房屋，缺乏证据证明。原告还辩称双方未就房屋内损坏赔偿及被告在房屋内的玻璃架未拆除等事宜未达成一致等意见，均不构成原告拒绝接收房屋的正当理由。因原告拒绝接收房屋，由此产生的租金损失应由其自行承担。故对原告主张2018年1月1日至2018年5月15日期间房屋的占用使用费，本院不予支持。

    关于房屋内财物损坏的修复问题。经双方确认，被告认可的由其使用造成损坏部分的修复费用2474元，本院予以认定。被告不认可的部分，其中玻璃损坏，被告辩称系正常使用造成的损坏，缺乏依据，本院不予采信，对该部分损坏修复费用被告理应赔偿。原告主张878元，被告认可400元，本院酌情认定被告赔偿600元。对于墙面脱落及墙柱表皮脱落，因被告在承租接收房屋时，房屋墙面及墙柱并未出现表皮脱落，但在交还房屋时确实存在表皮脱落等损坏情况，考虑到该部分损坏与房屋内的环境有关，且原告无证据证明在房屋交付被告房屋使用时，房屋内装修系全新装修，故对该部分损坏修补费用，本院酌情认定由被告赔偿2000元。关于原告主张的房屋因修复，保养3个月期间的租金收益损失22734元。如上所述，房屋内的损坏修复确需一定时间，修复期会造成不能出租收益的损失，本院根据房屋内财物损坏需修复的情况、参照租金标准，酌情确定由被告赔偿该部分租金损失1000元。

    关于原告主张的滞纳金769.4元，实质是被告逾期10天支付租金的违约金，被告同意支付，本院对此项诉请予以支持。关于欠付电费79.65元，被告无异议，本院予以认定。

    以上被告共应赔偿支付原告3449.05元。此前被告已支付原告押金5000元，被告主张抵销上述应付款项，符合法律规定，相互冲抵后，在本案中，被告无需另行赔付原告款项。至于原告主张没收押金的意见，根据合同约定，在乙方逾期支付电费超过60日等情况下，甲方有权提前解除合同，并不予返还押金。本案系双方合同约定期限届满，而非原告提前解除合同的情况，故原告据此主张没收押金，依据不足，本院不予采信。

    综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

    驳回杭州XX*市场经营管理有限公司的诉讼请求。

    案件受理费1719元，由杭州XX*市场经营管理有限公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

    审　判　长　　朱XX

    人民陪审员　　周XX

    人民陪审员　　邬XX

    二〇一九年三月十五日

    书　记　员　　胡XX