开发商逾期交付，批量代理近百余位业主成功维权

　　湖北省罗X县XX

　　民事判决书

　　(2021)鄂1123民初2320号

　　原告：林X，男，1991年4月8日出生，汉族，住湖北省罗X县。

　　委托诉讼代理人：廖XX，湖北XX律师。代理权限为特别授权。

　　委托诉讼代理人：余敏，湖北XX律师。代理权限为特别授权。

　　被告：罗XXX公司。住所地湖北省罗X县凤山镇义水北XX。统一社会信用代码914XXXX1123MA490CTMXF。

　　法定代表人：肖XX，该公司经理。

　　委托诉讼代理人：廖XX，湖北XX律师。代理权限为特别授权。

　　原告林X诉被告罗XXX公司(以下简称XX滩XX公司)房屋买卖合同纠纷，本院于2021年9月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林X的委托诉讼代理人廖XX，被告XX滩XX公司的委托诉讼代理人廖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告林X向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金51232.99元(经房屋总价533677元为基数，按照日万分之三，自2019年12月30日计息至2020年11月13日);2、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年10月4日。原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，原告向被告购买位于XX滩壹号小区3栋1单元202号的商品房，总价款为533677元。买卖合同约定被告应在2019年12月30日前向原告交付房屋，若逾期交付则应按日向原告以房屋总价款的万分之三支付违约金。经向罗X县建设工程质量监督站查证，涉案房屋竣工验收合格备案登记时间为2020年11月13日。至此，被告逾期交房时间长达340余天，原告多次要求被告支付违约金，均遭拒绝。综上，为了维护原告合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。

　　被告XX滩XX公司辩称，一、对原告诉状上的签名是否是其本人所签有异议，因为被告核对了诉状上原告林X签名和合同上原告林X签字明显不同，被告认为该诉状不是原告林X的本意，需要与原告林X核实，或进行笔迹鉴定;二、原告所诉违约缺乏事实和法律依据，首先，竣工验收时间是2020年1月17日，不构成违约。第二、疫情期间和军运会期间应当减免，虽然合同约定，2019年12月30日交房，但在订立合同时双方均不可预见军运会在武汉召开，为了保证武汉空气质量，经有关部门强制停工停产15天，该期间应当扣减，疫情是不可抗力因素，该期间也不能计算;三、被告已向原告通知交房，原告至今不收房，是原告放弃自己的权利，不能算作被告违约;四、即使有部分期间被告违约，第一应当扣减疫情期间和军运会期间，第二违约金过高应当予以调整。综上，鉴于该起诉的签名不是原告本人所为，及被告其他答辩理由，恳请法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、针对原告林X提交的证据：(一)商品房买卖合同(预售)、湖北增值税普通发票各一份。拟证明：原、被告间存在商品房买卖合同关系。合同约定被告XX滩XX公司应于2019年12月30日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，逾期则每日按照房屋总价款的万分之三支付违约金。被告XX滩XX公司对该证据的真实性无异议，但对证明目的持有异议，认为约定的违约金明显过高，现原告已收房。本院认为，该证据真实有效，具有证明力，予以采信。(二)XX滩壹号3、4号楼建筑工程竣工验收备案表、湖北省房屋建筑工程和市政府基础设施工程竣工验收备案证明书。拟证明：被告XX滩XX公司于2020年11月13日才完成涉案房屋的竣工验收备案，违反合同约定和法律规定，构成逾期交付房屋，应承担违约责任。被告XX滩XX公司对证据中的建筑工程竣工验收备案表真实性及其内容均有异议，认为该备案表并不是在罗X县城建档案馆留存备案的备案表，且其注明的工程竣工验收备案文件收讫时间与同意备案时间相矛盾。对竣工验收备案证明书真实性无异议，但认为该证据并非合同约定竣工备案的唯一证明文件，同时也不能以竣工备案证明书的时间来认定真实的竣工备案时间，应当以罗X县城建档案馆留存的验收备案表载明的时间为准。对该证据的真实性，本院予以确认，该证据能证明XX滩壹号3号楼于2020年11月13日完成竣工验收备案。二、针对被告XX滩XX公司提交的证据：(一)原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖补充协议》。拟证明：原、被告签订了房屋买卖合同，被告XX滩XX公司的交房行为不构成违约。原告对该证据的真实性无异议，但对其证明目的持有异议，认为合同明确约定交房时间为2019年12月30日，被告XX滩XX公司逾期交房的行为构成违约。对该证据的真实性，本院予以确认，该证据能证明被告XX滩XX公司逾期交房构成违约的事实。(二)武汉XX公司证明、《加强军运会期间环境空气质量紧急通知》、罗X县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部文件(1号令、2号令、5号令)、罗X县新型冠状肺炎疫情防控工作指挥部通告(第35号)、《湖北省人民政府办公厅关于印发促进建筑和房地产市场平衡健康发展措施的通知》(鄂政办发[2020]13号)、《黄冈市人民政府办公厅关于印发促进建筑和房地产市场平衡健康发展措施的实施意见》(黄政办发[2020]16号)、告知函截图两份、XX滩XX公司向罗X县房管局提交的复工申请书。拟证明：1、原、被告约定交房期间恰遇军运会，政府部门强制建筑工地停工，后因新冠肺炎疫情，政府部门强制停工，导致延期交房，军运会及新冠疫情均属不可抗力因素，被告XX滩XX公司不构成逾期交房违约的事实。原告对该证据中武汉XX公司证明的真实性、合法性、关联性均不认可，认为武汉XX公司与被告XX滩XX公司存在直接的利益关系，该证明不具有客观性，不应作为证据采纳。对该证明中提到由于军运会原因向二期业主做出的书面告知函，以及因疫情已电话通知原告的事实，均其他证据予以辅佐证明，告知函无法显示，且无原件进行核对，其内容也并未显示出与本案有任何关联性。军运会在武汉举办，案涉工程在罗X，军运会不属于不可抗力，不应作为被告延期交房的合法事由。关于疫情的文件及通知，该证据中并未禁止所有的在建工地停止施工。其次，法律并没有明确规定疫情系开发商逾期交房的免责事由或不可抗力的事由，疫情发生在合同约定的交房时间之后，该证明目的不能成立。对复工申请书的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据是被告XX滩XX公司单方出具，且无其他政府相关部门准许复工的相关文件予以佐证，不能证实其在新冠疫情期间实际存在停工停产的情况，也不能证实其实际复工的情况。对上述证据中《加强军运会期间环境空气质量紧急通知》、罗X县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部文件(1号令、2号令、5号令)、罗X县新型冠状肺炎疫情防控工作指挥部通告(第35号)、《湖北省人民政府办公厅关于印发促进建筑和房地产市场平衡健康发展措施的通知》(鄂政办发[2020]13号)、《黄冈市人民政府办公厅关于印发促进建筑和房地产市场平衡健康发展措施的实施意见》(黄政办发[2020]16号)的真实性，本院予以确认，该证据能证明在军运会和新冠疫情期间，罗X县政府采取了相应的管控措施。武汉XX公司出具的证明不能证实被告XX滩XX公司告知原告因疫情延期交房及疫情结束后电话通知交房的事实。告知函截图两份无法显示内容，不符合证据的形式要求，本院不予采纳。复工申请因无相关证据证实，本院不予采信。(三)XX滩壹号3、4号楼《建设工程竣工验收备案表》、《单位工程竣工综合验收会议纪要》。拟证明：原告所购买的3号楼在2020年1月17日竣工验收并进行备案，被告不存在延期备案违约的事实。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。认为该《建设工程竣工验收备案表》与原告的委托诉讼代理人在罗X县住房和城乡建设局调取的备案文件存在明显差异，内容不完整，存在伪造的可能，无法证明案涉工程在2020年1月17日完成了竣工验收备案。因该证据内容不完整，不具有证明力，本院不予采信。(四)XX滩壹号3号楼业主签到表。拟证明:原告接受房屋的情况。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据与原告无任何关联性，且无原件予以核实。即便原告接受房屋，也不能作为被告XX滩XX公司免除其逾期交房违约责任的事由。该证据显示原告至今未接受房屋，对该事实，本院予以确认。(五)鄂通价评〔2021〕第109号《住房出租价格评估报告书》。拟证明：即使被告XX滩XX公司存在延期交房的事实，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的违约金严重过高，应按租金价格计算。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为根据评估报告显示评估机构受湖北XX委托进行评估，但未提供委托方及被告代理人所在律所的委托书及代理合同，亦无没有相关的支付凭证，无法证实该证据出具的主体与委托人之间的委托关系，该证据形式不合法。其次，该证据是对案涉房屋出租价格进行评估，与本案双方争议无关联性。同时，该证据评估基准日为2019年6月30日，而案涉房屋交房时间为2019年12月30日，该评估报告不能作为本案定案依据。该证据虽系被告委托诉讼代理人的律师事务所单方委托评估形成的报告，不能作为计算违约金的依据，但能证明双方约定的违约金过高的事实。

　　因原告林X与被告XX滩XX公司提交的XX滩壹号3、4号楼《建筑工程竣工验收备案表》内容不一致，本院依职权向罗X县城建档案馆调取了XX滩壹号3、4号楼建筑工程竣工验收备案表，向罗X县建设工程质量监督站调取了XX滩壹号3、4号楼建筑工程竣工验收备案表及建筑工程竣工验收报告，证实XX滩壹号3、4号楼于2020年5月18日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方责任主体验收合格，于2020年11月13日办理竣工验收备案。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗X县XX滩壹号小区1、2、3、4号楼由被告XX滩XX公司开发，1、2号楼为一期工程，3、4号楼为二期工程。原告与被告XX滩XX公司于2018年10月4日签订《商品房买卖合同(预售)》。合同约定，原告林X购买被告XX滩XX公司开发的位于罗X县侧(原楚乡酒厂)XX滩壹号3号楼1单元202号房屋，面积115.01平方米，总价款533677元，原告应当于2018年10月4日前支付首期房价款183677元，余款350000元向银行申请贷款支付。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文书;2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条“商品房相关设施设备交付条件”……。第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力XX，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。附件十一“合同补充协议”第三条约定，本合同房屋交付时未达到第四章第九条的规定时，须通水、通电、通气。合同签订后，原告依合同约定向被告XX滩XX公司支付了全部购房款。原告至今未接受房屋。现原告以被告XX滩XX公司逾期交房构成违约为由，要求被告XX滩XX公司支付违约金。

　　再查明，2019年10月16日，罗X县建筑渣土和户XX广告管理办公室发布《加强军运会期间环境空气质量紧急通知》，主要内容：2019年10月16日至28日，因军运会在武汉举行，为切实保障军运会期间环境空气质量，所有在建工地，一律停止土石方施工，城区所有渣土一律停止运输。因新冠疫情影响，罗X县新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部发布1号令，主要内容：本县行政区域内自2020年1月23日起至本机关宣布停止时止，采取紧急防控措施。2020年3月11日，该指挥部发布35号令，主要内容：自2020年3月15日24时起，除暂缓复工的市场主体XX，其他行业在制定好疫情防控工作方案和应急处置预案，做好复工复产相关准备工作，经行业主管部门审批、备案，可以有序复工。2020年4月12日，湖北省政府办公厅印发《湖北省人民政府办公厅关于印发促进建筑和房地产市场平衡健康发展措施的通知》(鄂政办发[2020]13号)，2020年5月18日，黄冈市人民政府发布《黄冈市人民政府办公室关于促进建筑业和房地产市场平稳健康发展的实施意见》(黄政办发[2020]16号)，上述文件均规定，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形，建设单位和施工企业要依法妥善处理工期延误风险，根据实际情况合理顺延工期。顺延时间除从2020年1月24日起至项目获批复工之日止XX，原则上还应增加不少于15天的施工现场准备期。

　　本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件、《商品房买卖补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同为有效合同，双方应依约履行各自的义务。本院根据双方诉辩的事实和理由，归纳本案争议的焦点为：1.被告在未办理工程竣工验收备案前向原告交付涉案房屋，是否符合约定的交付条件，对交房时间如何认定的问题;2.军运会期间和新冠疫情期间是否应从逾期交房时间中予以扣减的问题;3.合同约定按房屋总价款日万分之三计算违约金，是否过高，是否应予调整的问题;4.本案诉讼是否是当事人的真实意思表示的问题。

　　针对焦点1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十一条规定，对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除XX。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除XX。上述法律及司法解释对房屋的交付条件和房屋的交付使用作出了明确规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》对房屋交付的条件亦进行了约定，案涉房屋在符合合同约定的条件后，被告应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。现涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，但被告无证据证实其在符合合同及法律规定的交房条件后向原告履行了通知收房的义务，因此，本案认定被告至今未向原告履行合同约定的交房义务。

　　针对焦点2.不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因军运会和新冠疫情期间，罗X县政府均采取了管控措施，属法律规定的不可抗力。虽然被告逾期交房不是军运会和新冠疫情造成的，但对被告的发展及履行合同均造成了严重影响，因军运会在合同履行期限内举行，该期间(2019年10月16日至28日共13天)应予顺延，即被告交付案涉房屋的履行期限应顺延至2020年1月12日。新冠疫情期间2020年1月23日至2020年3月15日及之后施工准备期15天，即2020年1月23日至2020年3月30日的期间不计入被告支付违约金的时间。

　　针对焦点3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案中，对于迟延交房，被告并无主观恶意，且该楼盘均存在迟延交房的事实，涉及面广，过高的违约金不利于企业的良性发展。原告未提供证据证明其实际损失，则其损失为逾期利息，而逾期利息是在全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上可以上浮50%，违约金在此基础上上浮30%的部分应予支持，即全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍再上浮30%，为1.95倍。因计算违约金的起始时间为2019年12月31日，故原告要求被告支付2019年12月31日至2020年11月13日期间违约金请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。经查，2019年12月和2020年1月的一年期贷款市场报价利率均为4.15%，2020年3月的一年期贷款市场报价利率为4.05%，2020年4月起至今一年期贷款市场报价利率为3.85%。2020年1月13日至1月19共7天，2020年1月20日至22日共3天，2020年3月31日至2020年4月19日共20天，2020年4月20日至2020年11月13日共208天。故被告应支付的违约金为533677元×﹝4.15%×1.95÷365天×(7+3)天+4.05%×1.95÷365天×20天+3.85%×1.95÷365天×208天﹞≈26324.47元。

　　针对焦点4.被告XX滩XX公司认为因本案所涉《商品房买卖合同(预售)》上的原告签名与本案诉状上的签名字迹不一致，法院应当核实本案诉讼是否是当事人的真实意思表示。针对被告XX滩XX公司抗辩理由，原告的委托诉讼代理人在庭审结束后向本院邮寄了原告出具的书面确认书，确认其委托湖北XX律师廖XX、余敏作为本案诉讼代理人，代理权限为特别授权，是其本人真实意思表示。收到该确认书后，本院遂与原告电话联系，原告表示，本案诉讼是其真实意思表示，诉状、授权委托书、购房合同上的签名均由原告亲自签名，不存在签名不一致的问题。故本院认定本案诉讼系原告真实意思表示。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十一条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

　　一、被告罗XXX公司于本判决生效后五日内向原告林X支付延期交房违约金26324.47元;

　　二、驳回原告林X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1081元，由被告罗XXX公司负担458.11元，原告林X负担622.89元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

　　审　判　长　　金友玲

　　审　判　员　　熊光烈

　　人民陪审员　　王立中

　　二〇二一年十二月二十八日

　　法官　助理　　彭XX

　　书　记　员　　邓XX