北京XX公司与孙X房屋买卖合同纠纷一审

　　北京XX公司与孙X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：北京XX公司，住所地北京市朝阳区。

　　法定代表人：吴X，董事长。

　　委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市XX律师。

　　被告：孙X，女，1979年6月24日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。

　　委托诉讼代理人：王XX，北京市XXX律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：赵X，北京XX律师事务所律师。

　　原告北京XX公司(以下简称原告)与被告孙X(以下简称被告)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱瑞雷，被告委托诉讼代理人王XX、赵X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理位于北京市朝阳区大屯乡辛店北街桂冠XX4单元X号房屋(现地址位于北京市朝阳区北苑路78号2号楼4单XXX号房屋，以下简称X号房屋)的网签注销手续;2、被告腾退X号房屋，将上述房屋交还原告。事实和理由：原、被告于2005年3月4日签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发建设的X号房屋，但被告始终未支付首付款，被告虽办理了XX按揭贷款，贷款亦已向原告发放，但所有贷款均由原告偿还。双方就此于2013年7月25日签订《退房协议》，约定解除涉案房屋买卖合同，被告并需协助原告办理网签注销手续。此外，因被告配偶刘XX当时任原告副总，刘XX自行办理相关手续，将X号房屋于2014年向被告交房，现合同已经解除，被告应腾退X号房屋。如法院不认可《退房协议》，因被告未支付首付款，原告有权解除合同，被告仍需协助办理网签注销手续，并腾退交还房屋。原告所述网签手续即预售登记备案。

　　被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原、被告签订房屋买卖合同附件四中明确写明，被告在签署《定购书》时已交纳定金3万元，于签约时支付首期房款589500元，显示被告已付清首付款。且被告已通过XX按揭贷款的方式向原告支付余款，被告是否偿还贷款，以及原告是否代为清偿，与本案并非同一法律关系，与本案无关。原告无解除权。就《退房协议》真实性不认可，被告找不到原件，记不清是否签订过该协议，即使签订过，也可能是原告将材料混在一起让被告签字。且即使签订《退房协议》，在《退房协议》签订后，原告仍向被告交付房屋，显示双方以行为解除了《退房协议》，《退房协议》对双方无约束力。被告与刘XX在交房时确系夫妻关系，刘XX当时是原告的高管，但被告系通过正常的交房手续收房，与刘XX职务无关。

　　本院经审理查明事实如下：原、被告于2005年3月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告X号房屋，总金额XXX元;买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同;出卖人应当在2005年6月30日前，将具备约定条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告并于同日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告以分期付款方式或贷款方式支付房款的，在办理房地产权属证书抵押登记前，因被告不按期向XX还款或拖欠其他债务，导致按揭XX或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务的，原告有权解除《买卖合同》，要求被告立即腾空该房屋;如双方在《买卖合同》及本补充协议中规定的有权解除《买卖合同》之日起三十日内，未收到有权解除合同方发出的解除《买卖合同》和补充的书面通知，则视为有权解除合同方放弃权利，并同意继续履行《买卖合同》和本补充协议。上述合同《附件四

　　付款方式》约定：买受人在签署《定购书》时已交纳定金3万元;买受人于签约时支付首期房款589500元，余款XXX元，由买受人向XX申请贷款。

　　后被告(作为借款人、抵押人)与北京市朝阳区农村信用合作社联合社(作为贷款人、抵押权人)、原告(作为保证人)于2005年3月31日签订《个人住房借款合同》，约定被告为购买X号房屋贷款232万元。上述贷款于2005年4月1日放贷。北京XX于2020年6月15日出具《贷款结清证明》，写明原告于2013年7月31日前代为结清贷款本息。

　　庭审中，就首付款，原告表示被告至今未支付，被告表示已付清，但就此无补充证据。原、被告认可原告于2014年向被告交付房屋，至今仍未办理房屋所有权证。

　　另查，原告于2019年4月3日向被告发送《催款函》，写明被告欠付：X号房屋，总房款XXX元，面积差48866.89元，房款总额为XXX.89元;请被告于2019年4月15日前将欠付房款XXX.89元汇款，如逾期汇款，按《购房合同》约定收逾期付款违约金。就此，原告表示当时考虑到刘XX的职务关系，不想将事情闹僵，如被告可以支付购房款，同意继续履行，因此才催收房款，但被告至今仍未支付。

　　就双方争议的事实和证据。就按揭贷款偿还，原、被告均主张贷款由己方偿还。原告并提交偿还XX贷款的记账凭证等相关证据。就此，被告表示对XX相关证据真实性认可，对其他证据真实性不认可，对证明目的不认可。

　　就《退房协议》，原告向本院提交了原、被告于2013年7月25日签订的《退房协议》，载明因原告原因，被告正式提出退房申请，原告同意被告的退房申请，双方签订的《商品房买卖合同》终止，被告应积极配合原告办理注销《商品房买卖合同》及其他相关手续。就此，被告表示对真实性不认可，未找到原件，已记不清了。

　　本院认为，原、被告于2005年3月4日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就原告第一项诉讼请求，原告虽提交了原、被告签订的《退房协议》，但原告此后向被告交付房屋，并于2019年向被告催付购房款，被告亦主张合同仍在履行中，即使《退房协议》属实，可认定双方以行为表明继续履行合同，宜认定《退房协议》已经解除。现被告虽表示已支付首付款，但仅以《附件四

　　付款方式》中“买受人于签约时支付首期房款589500元”的表述进行答辩，经本院释明，未就此充分举证，亦未陈述合理解释，本院对此难以采信。现被告在原告催告后仍未履行支付房款义务，致原告合同目的无法实现，原告主张享有解除权，本院予以支持，应认定合同于原告主张解除合同之日即开庭之日2021年3月19日解除。现合同已经解除，被告理应协助原告办理相关注销手续，结合庭审证据，该手续应为预售登记备案注销手续，原告表述瑕疵不影响其诉讼请求的确认。就原告第二项诉讼请求，现合同已经解除，被告理应腾退交还房屋。另需说明的是，因被告在本案中主张继续履行，未就合同解除后的权利提起反诉，被告可另行起诉解决。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：

　　一、被告孙X于本判决生效之日起七日内协助原告北京XX公司办理就位于北京市朝阳区大屯乡辛店北街桂冠XX4单元X号房屋(现地址位于北京市朝阳区北苑路78号2号楼4单XXX号房屋)于2005年3月4日签订的《商品房买卖合同》的预售登记备案注销手续。

　　二、被告孙X于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋，将上述房屋交还原告北京XX公司。

　　案件受理费30 000元，由被告孙X负担(于本判决生效之日起七日内给付原告北京XX公司)。财产保全费5000元，由原告北京XX公司(已交纳)。

　　如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。