四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）川01民终24180号

上诉人（原审被告）：谢XX，女，1961年2月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。

委托诉讼代理人：杜XX，四川XX律师。

委托诉讼代理人：谢XX，系谢XX之子。

被上诉人（原审原告）：唐XX，女，1986年2月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。

被上诉人（原审原告）：方XX，男，1987年7月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：常帆，北京XX律师。

上诉人谢XX因与被上诉人唐XX、方XX房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2022）川0191民初6466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。

谢XX上诉请求：1.撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出的(2022)川0191民初6466号民事判决中第二项判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由唐XX、方XX承担。事实和理由：一审判决谢XX向唐XX、方XX支付的违约金过高。根据原审法院查明的事实，双方于2021年6月签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，签订合同时双方因唐XX、方XX个人原因无法到达现场完成交易行为以及谢XX儿子谢XX在国外尚未回国等因素，双方协商将合同履行期限延长至2021年11月15日。谢XX儿子谢XX于2021年11月回国，回国后因政府防疫政策要求进行隔离，而唐XX、方XX以此要求谢XX搬离房屋，后谢XX与唐XX、方XX沟通，因其工作变动等原因，也同意协商解除合同。后谢XX已于2021年12月8日搬离房屋。并且后续也将房屋密码及钥匙都转交给唐XX、方XX，对此，双方买卖合同已于2021年12月协商解除，并且唐XX、方XX已实际收回房屋。本案中，双方协商一致解除合同，根据合同约定，唐XX、方XX理应当退还谢XX定金。即便法院认为需要承担违约金，但因《成都市存量房屋买卖合同》系中介公司提供的格式合同，合同里约定的违约金为房屋价款的20%，约定过高，再加上本案中双方协商一致延期履行的行为是双方达成共识的，不能归咎于谢XX一方，且谢XX早就积极沟通协商解除相关事宜，并且于2021年12月已搬离房屋，未对唐XX、方XX造成过大的损失，而一审法院按照合同约定的20%金额计算违约金，显然不合理，属于约定违约金过高情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”虽然违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但违约金的性质是以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的，违约金的数额应以实际损失数额为确认基础。唐XX、方XX的实际损失为不到一个月的房屋使用费，原审法院却判决谢XX支付唐XX、方XX58000元违约金，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，该判决显失公正。

唐XX、方XX辩称，谢XX的上诉请求与事实和理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.谢XX并未对本案违约金过高进行举证，应当承担举证不能的法律后果。在签订房屋买卖合同时，双方当事人对于任何一方违约应当承担的违约金数额已经有了合理的预期，该违约责任并未超过双方当事人签订合同时应当预见的范围，现谢XX上诉主张违约金数额明显过高，一方面并未明确违约金应当调减的具体数额，也并未就该主张提供证据予以证明；2.唐XX、方XX对谢XX所述唐XX、方XX的实际损失为不到一个月的房屋使用费这一主张不予认可。唐XX、方XX按照双方合同约定已经于2021年6月18日将房屋交付给谢XX使用，谢XX于2021年12月份搬离案涉房屋，谢XX实际使用案涉房屋长达半年之久，谢XX违约给唐XX、方XX造成的租金损失是显而易见的。此外因谢XX的违约行为，直接导致唐XX、方XX无法获得预期可得的购房款，导致唐XX、方XX无法进行资金周转。关于资金周转说明一下，唐XX、方XX交易房屋的背景是因为资金周转困难，急需用钱，所以才以合同约定的价格卖给谢XX，后来谢XX拒不履行合同义务，也拒不支付购房款，导致唐XX、方XX无法按照原计划进行资金周转，势必给唐XX、方XX带来资金占用损失。值得强调的是，因谢XX一系列的违约行为，包括拒不按照约定方式进行解约，导致唐XX、方XX至今无法将案涉房屋转卖他人，进而导致唐XX、方XX承担了巨大的房屋降价损失，对于该部分损失，谢XX应当进行赔偿。谢XX的违约行为还直接导致了唐XX、方XX应维护自身的合法权益而产生的律师费、诉讼费等相关维权费用损失。所以唐XX、方XX认为谢XX的违约行为给唐XX、方XX造成的损失是显而易见的。该部分损失应当由谢XX予以赔偿。根据双方合同的约定，谢XX应当向唐XX、方XX按照合同金额的20%支付违约金，定金唐XX、方XX也同意予以退还；3.根据合同关于违约条款的约定，唐XX、方XX可以看出违约条款本身对于唐XX、方XX而言，并不对等，反而对谢XX而言更有利。在这种情况下，谢XX仍然违约，那么唐XX、方XX认为是谢XX自身存在过错，应当自行承担相应的后果，谢XX作为违约方没有权利要求调解违约金。按照民法典第587条的规定，结合本案定金原本应当不予返还。但是根据双方合同的约定，合同解除的违约方支付合同金额20%的违约金，同时甲方也就指的是唐XX、方XX应当退还全部已付款。这一违约责任的约定，该约定本身就明显对谢XX更有利，如果唐XX、方XX违约的话，唐XX、方XX不仅应该退还定金，还应该支付20%的违约金。相反谢XX违约仅应当支付20%的违违约金还有权收回定金，也就是唐XX、方XX本案这个情况。从违约责任方面来看，显然是对谢XX更有利；4.谢XX认为双方已经通过口头的方式解除合同，这一点唐XX、方XX不认可，根据合同的约定买卖合同的第11条，对合同的解除应当采用书面的形式。关于本案合同解除，唐XX、方XX认为应当双方以书面的形式解除合同，并对合同解除以后相关的权利义务进行约定。所以对于谢XX所述的合同已经解除，这一主张唐XX、方XX不予认可。

唐XX、方XX向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除唐XX、方XX与谢XX于2021年6月23日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2.请求依法判令谢XX向唐XX、方XX支付违约金98000元；3.请求依法判令谢XX向唐XX、方XX赔偿房屋的降价损失34000元；4.请求依法判令谢XX向唐XX、方XX支付2021年11月、12月欠付的物管费、生活垃圾处置费、电费共计664.34元；5.请求判令谢XX支付本案的诉讼费。

一审法院认定事实：唐XX、方XX二人系夫妻关系，二人系位于成都市高新XX××路××号××栋××单元××层××号房屋的所有权人，该房屋的用途系办公。

2021年6月23日，唐XX、方XX作为卖方（甲方），谢XX作为买方（乙方），双方共同签订《成都市存量房屋买卖合同》，其中与双方争议有关的约定如下：1.交易房屋基本信息：成都市高新XX××路××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积86.94平方米。2.交易方式：甲乙双方通过房地产经纪机构中介介绍成交，房地产经纪机构名称为四川XX公司（以下简称XX公司）。3.交易价款及付款方式：该房屋成交总价490000元，乙方在合同签订之日起20日内将定金40000元支付给甲方，剩余房款450000元乙方在过户递件前3个工作日内以房管局资金监管的方式支付给甲方。4.关于房屋交易具体事宜的约定：甲乙双方同意，在符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。

除上述内容外，在合同第七条违约责任中还约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。

在签订《成都市存量房屋买卖合同》的当日，双方还签订了《关于合同（编号：100XXXX5385）的补充协议》，约定：经甲乙双方协商一致，产权人方XX因在外地无法来现场签约，约定从2021年6月16日起15个工作日内追加签字，甲方唐XX、方XX两人均完成签字当日起5个月内（即2021年11月15日前）配合乙方办理房屋递件过户手续。若甲方方XX未能按约定时间到场办理过户手续，乙方可选择以下两种方式：1.继续履行合同，直到方XX到场办理手续；2.三方免责解除合约，甲方自签订解约协议起5个工作日内退还乙方已支付房屋定金，乙方自签订解约协议起5个工作日内搬离房屋且需结清入住房屋以后产生的物业费、水费、电费等，甲方不得以任何理由收取乙方的租金。甲方同意将房屋于2021年6月17日交付给乙方使用，2021年6月16日前房屋产生的费用（物业费、水费、电费等）由甲方负责结清，2021年6月17日后产生的费用（物业费、水费、电费等）由乙方承担。

2021年6月17日，唐XX向谢XX交付了案涉房屋的钥匙。2021年6月23日，谢XX之子谢XX向唐XX支付案涉房屋的定金40000元。

买卖双方在交易过程中均通过XX公司进行沟通。2021年9月7日，唐XX向XX公司工作人员罗XX询问买方何时可以办理过户，罗XX表示已将过户事宜告知了买方。2021年9月24日，唐XX再次向罗XX询问买方可以办理过户的时间，罗XX表示买方需要11月才能回成都。2021年12月11日及2021年12月21日，XX公司工作人员刘XX告知唐XX，谢XX不打算继续履行房屋买卖，但希望唐XX退还其已支付的部分定金。后各方对如何合同解除及退还定金的事宜未达成一致意见。

一审庭审中，谢XX陈述其于2021年12月8日搬离案涉房屋，并将案涉房屋的钥匙交给了XX公司，但其未举示相应证据。

2021年12月28日，XX公司将案涉房屋的钥匙、门禁卡通过邮寄方式交还给唐XX。

一审另查明，谢XX支付了案涉房屋2021年6月至10月物业费、水电费及垃圾处理费。2021年11月、12月产生的物业费、生活垃圾处置费、电费664.34元（11月333.71元、12月330.63元）由唐XX、方XX支付。

一审法院认定以上事实，有当事人举示的证据及在庭审中的陈述在案佐证，一审法院予以确认。

一审法院认为，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100XXXX5385）的补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行。对于本案争议的焦点，一审法院作出如下评判：

一、关于合同解除

《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100XXXX5385）的补充协议》签订后，唐XX、方XX已将案涉房屋交付给谢XX使用，并积极催促办理房屋过户登记，履行了作为出卖方的合同义务。而谢XX不愿继续履行合同，其行为违反了合同约定。故唐XX、方XX有权根据《成都市存量房屋买卖合同》第七条第（三）款的约定，行使合同解除权。一审法院确定合同解除的时间为起诉状副本送达之日，即2022年3月14日。

谢XX主张双方已通过协商一致的方式解除了《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100XXXX5385）的补充协议》，但其未举示相应证据予以证明。况且，根据双方与XX公司工作人员的聊天记录，双方对合同解除的方式、时间、费用负担等均未达成一致意见，故一审法院对谢XX关于案涉合同已协商一致解除的抗辩意见不予采纳。

二、关于合同解除的法律后果

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”之规定，对于案涉房屋买卖合同解除后，双方应当承担如下法律后果：

（一）违约金。因谢XX违约，故根据《成都市存量房屋买卖合同》第七条第（三）款的约定，其应当承担相当于房屋价款20%的违约金，即98000元，因其已向唐XX、方XX支付房屋定金40000元，故其还应支付58000元。

（二）降价损失。唐XX、方XX另主张房屋降价损失34000元，但其未举示确实充分的证据证明案涉房屋存在降价，且一审法院已支持其按照合同约定主张的违约金，该违约金数额足以弥补因谢XX违约对其造成的损失，故一审法院对唐XX、方XX主张的房屋降价损失不予支持。

三、关于物业费、生活垃圾处理费及电费。唐XX、方XX及谢XX在《关于合同（编号：100XXXX5385）的补充协议》中约定，2021年6月16日前房屋产生的费用（物业费、水费、电费等）由唐XX、方XX承担，2021年6月17日后产生的费用（物业费、水费、电费等）由谢XX承担。在合同履行中，唐XX、方XX于2021年12月28日收回房屋，其收回房屋前的物业费、水费、电费及垃圾处理费应当由谢XX承担。谢XX支付了6个月整月的物业费及垃圾处理费共计264.47元，其多支付的费用（6月17日前的费用）应当进行扣减。经品迭，谢XX应当向唐XX支付物业费、水费、电费及垃圾处理费共计480.63元（11月333.71元+12月330.63元÷31天×27天-6月264.47元÷30天×16天）。

一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定判决：1.唐XX、方XX与谢XX签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100XXXX5385）的补充协议》于2022年3月14日解除；2.谢XX于判决生效之日起十日内向唐XX、方XX支付违约金58000元；3.谢XX于判决生效之日起十日内向唐XX、方XX支付物业费、水费、电费及垃圾处理费共计480.63元；4.驳回唐XX、方XX的其他诉讼请求。一审案件受理费5012元，由唐XX、方XX负担370元，谢XX负担4642元。

二审中，谢XX提交了以下新证据：谢XX与中介罗XX的微信聊天记录截图4页（2021年6月15日至2021年7月6日），拟证明谢XX购房初期明确告知中介要求两个月内过户，否则应当返还定金，且期间因方XX一方原因导致迟迟不能完成过户，期间谢XX多次向中介询问方XX什么时候能够回来履行合同，中介回答大概四五个月，因此本案双方买卖合同未完成过户交易其中也存在唐XX、方XX一方的原因，导致交易时间过长，对于违约金应当予以调整。

唐XX、方XX质证认为，对聊天记录的真实性和合法性予以认可，但是对于关联性和证明目的不予认可。聊天记录是谢XX与房屋中介罗XX在双方签订补充协议之前的沟通情况，从聊天内容可以看出交易时间是经过谢XX明确确认之后才达成的双方的补充协议，约定的刚好是11月份。对谢XX主张两个月内没有过户，唐XX、方XX就应当返还定金，以及房屋买卖过户交易不能完成是唐XX、方XX的原因，唐XX、方XX也存在交易过失这一证明目的不予认可。

本院经审查认为，对谢XX提交的证据的真实性予以认可，但不能达达其证明目的，理由是双方对过户时间在补充协议中有明确约定。

经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，违约金具有补偿性与惩罚性。判断违约金是否偏高，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同的履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否采用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，案涉合同系第三方提供的合同文本，双方当事人缔约地位完全平等，合同签订后案涉房屋即已交付给谢XX使用了近半年。并且，当事人对自己的主张，应当承担举证责任，谢XX关于违约金偏高，并未就案涉房屋合同签订时与解除时的房价进行具体举证。因此谢XX关于违约金偏高的理由难以成立。

综上，谢XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1250元，由谢XX负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　董荣昌

二〇二三年五月三十日

书记员　　宋XX