上诉人佳木XXXX公司（以下简称XX公司）与被上诉人徐XX租赁合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审被告）佳木XXXX秋商城有限责任公司，住所地黑龙江省佳木XX市向阳区长安路958号。

法定代表人李XX，女，经理。

委托代理人赵XX，该公司职员。

被上诉人（原审原告）徐XX，女，1960年10月27日出生，汉族，无职业。

委托代理人高玉琼，黑龙江远东律师集团佳木XX事务所律师。

上诉人佳木XXXX秋商城有限责任公司（以下简称XX公司）因与被上诉人徐XX租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木XX市向阳区人民法院（2013）向民商初字第114号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭审理了本案，上诉人XX公司的委托代理人赵XX，被上诉人徐XX的委托代理人高玉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定，2011年4月22日，原、被告签订房屋租赁合同，合同中约定：一、原告徐XX将自有产权位于佳木XX市长安路中段，中XX一层72、76、80号三个厅位，面积92.6平方米的商铺出租给被告XX公司；二、租赁期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，三、年租金200000元，每年提前两个月交付（每年10月31日前交付下一年全额房租），没有其他任何费用；…….六、如被告在合同期内因不能经营而拖欠租金，每拖欠一日赔偿原告违约金500元；七、被告有权将承租商铺转租给第三人，如被告不能按合同约定时间给付原告租金，原告有权在第三人给付被告的租赁费中收取，被告不得阻拦第三人给付，否则原告有权收回商铺；另查明，被告XX公司于2013年5月3日已办理工商年检，经营期限从2009年8月3日至2016年8月3日，被告XX公司现继续经营。

原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，自签订之日起成立并生效，应受法律保护。因合同未约定除租金之外的需原、被告交纳的其他费用，且原告是否缴纳相关税款并不影响合同效力，被告XX公司未按合同约定交纳租金，属违约行为，故被告XX公司应当按照合同约定给付原告2013年房屋租赁费200000元，对原告的该主张予以支持；关于双方约定违约金，原告主张被告给付从2012年11月1日起至2013年5月6日止，违约金共计93500元（187天×500元／天），因被告没有按合同约定日期向原告支付租赁费用，被告拖欠租赁费的行为已构成违约，故对原告主张被告支付违约金的请求予以支持，但双方约定每拖欠一日按500元计算的违约金过高，依法予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算被告向原告支付逾期交纳租金的利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告XX公司给付原告徐XX房屋租赁费200000元及逾期利息（利息从2012年11月1日起至2013年5月6日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算），于本判决生效后10日内给付；二、驳回原告徐XX的其他诉讼请求。案件受理费5763元，由被告XX公司承担4600元，原告徐XX承担1163元。

上诉人XX公司上诉称：原审判决判令上诉人承担违约责任没有依据，2011年4月22日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定：“如乙方（上诉人）在合同期内因不能经营而拖欠租金，每拖欠一日赔偿甲方（被上诉人）违约金500元”，合同签订后，上诉人一直持续经营，没有出现合同中约定的无法经营的情形。原审法院已查明此事实，因此上诉人没有违约，原审法院判决上诉人承担四倍银行贷款利率的利息没有依据。据此请求二审撤销原判，依法改判。

被上诉人徐XX答辩认为，上诉人是否经营不影响依法依约应承担的责任。双方对于违约金的约定不应仅限定于上诉人是否经营，原租赁合同是上诉人单方起草，将其应依法承担的违约责任限定在因不能经营原因而拖欠租金，而上诉人又没有证据证明其是自己在经营，上诉人限定的条件不影响其应承担违约责任。上诉人拖欠租金是事实，因此，上诉人应按合同法以及双方合同约定承担违约责任。原审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。

二审庭审中，双方当事人均未提出新的证据。二审查明的事实与原审一致。

本案当事人争议的焦点是上诉人XX公司应否承担违约责任。

上诉人XX公司认为，上诉人不应承担违约责任。根据相关法律规定，没有约定违约责任的，不应当承担违约金。上诉人与被上诉人徐XX之间约定的违约情况并没有出现，原审法院判决上诉人承担四倍银行贷款利息的违约责任没有法律依据。被上诉人称合同是上诉人单方起草的，不是实际情况。

被上诉人徐XX认为，上诉人XX公司应当承担违约责任。双方约定了违约责任，合同中已明确约定。上诉人一直在拖欠租金，应依合同约定和法律规定承担违约责任。原审法院基于双方约定的违约金过高，进行适当调整，调整的目的也是为了维护合同的合法有效性。上诉人应当依约承担违约责任。

本院认为，认定上诉人XX公司是否承担违约责任，关键就是对双方签订的房屋租赁合同第六条“如乙方（上诉人）在合同期内因不能经营而拖欠租金，每拖欠一日给付甲方（被上诉人）赔偿违约金500元”的理解。理解该条款应与同一条款中的首句，即“无论乙方（上诉人）所承租的商铺是否经营，乙方照常付给甲方（被上诉人）租金”一并理解。不能断章取义。如果理解为上诉人因客观原因拖欠被上诉人租金即承担违约责任，而因主观原因违约就不承担责任，此论点于法于理都是无从立足的。《中华人民共和国合同法》第六条明确规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。上诉人作为租赁方，应履行向出租人（被上诉人）给付租金的义务，其无故拖欠租金已构成违约，原审判决其承担违约责任，并对违约金依法进行了调整，原审判决并无不当，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费4600元，由上诉人佳木XXXX秋商城有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　荆XX

代理审判员　　王丙林

代理审判员　　王XX

书　记　员　　李XX珊